开发札记不知不觉写到第四期了，这周除了在乐此不疲的追国产热剧《离婚律师》之外，还要紧锣密鼓的准备Meadow Bay Residence (麦德水岸精品公寓)的设计、融资、预售和建筑的各个环节。
周二在老友Raymond的Zensation茶庄约了服务于四大银行之一的建筑贷款高级董事商量Meadow Bay项目开发融资的事情，得到了银行对项目的初步认可以及书面的融资意向书。再加上下周一微大展即将举办的建筑融资研讨会，这期着重讨论下地产开发的融资环节。
地产项目的融资渠道多种多样，但融资类型主要有三：
1. 资本金 (Equity)。资本金是地产项目最先投入项目中的资金，一般是由开发商股东在初期注入并用以项目启动的资金。由于项目初期前景尚不明朗，因此资本金投资风险较高，因而资本金的回报率也相对较高。
2. 高层贷款(Senior Debt)。高层债务一般由银行提供，其特点是融资比例高，融资成本低。该类资金一般在项目中后期进入，银行在项目风险及利润率可知及可控的情况下，才会提供高层贷款。高层贷款虽然融资成本低，但是银行的贷款要求严苛、灵活度低，且开发商必须向银行提供开发用地及预售合同作为抵押物。
3. 中层融资 (Mezzanine Finance) 。中层融资介于股东资本及高层贷款之间，一般用来填补两者之间的资金空隙。中层融资的提供者一般为机构投资者或者基金。中层融资进入时段于高层贷款接近，但是一般为无抵押借款，因此融资成本要高于高层贷款。
在说明融资类型的同时，不得不说明项目的风险阶段 —— 资金的进入时间与开发风险阶段紧密相关。
第一个阶段为项目启动阶段：此阶段的主要目标是签署购地合同。购地合同一经签署，开发商即获得了开发过程中最关键的资源 —— 开发用地，自此以后，箭在弦上，项目启动。启动阶段的主要投资是购地定金，大多来自股东投资。
第二阶段为爬升阶段：在此阶段的任务有三 —— 一是完成足够的楼盘预售即控制楼盘的销售风险；二是完成建筑设计并签订建筑合同即控制开发的支出风险； 三是获得银行的开发贷款即控制项目融资风险。这个阶段是整个地产开发中最关键的环节。如果开发商在此阶段锁定开发的进项（销售总额）及出项（建筑成本），那么项目的风险即大大降低。
第三阶段为平稳阶段：在此阶段主要目标是项目建筑，控制建筑成本并争取按时交房。由于银行融资贷款已经获得，且与承建公司签订定价合同，因此此阶段的风险较低。
对刚起步做地产开发的朋友来说，获得银行高层贷款好比唐僧师徒四人的西游记 —— 一路上披荆斩棘，难关重重。一般来说，需要注意以下方面：
〉1. 贷款限额 － 不超过项目总成本80%与项目总收入65%二者较低的金额；
〉2. 债务覆盖率 － 一般为100% —— 即销售房产的金额要等于或大于贷款金额；
〉3. 独立报告 － 由评估公司对土地进行独立估值报告 （做为购地价格参照物）；由成本预算公司对项目建筑成本进行成本估算报告（做为建筑合同金额的参照物）；
〉4. 海外买家比例 － 为了控制风险，银行对海外买家比例设定限制。一般不超过整个开发的10%－25%，不同银行设定的限制要求不同；
〉5. 合格预售 － 预售的定金金额、日落期等满足银行的要求；
〉6. 承建公司的行业背景、以往项目及财务情况。
开发项目的债务融资是一个需要细心筹划、全面准备的系统工程，牵涉到整个项目的成败。在9月1日举办的微大展讲座中，澳洲联邦银行高级经理将为大家带去最全面的建筑融资分析，相信大家一定会受益匪浅。
最后，和大家分享下这周的一个小成果，楼盘的CGI 已经定稿，希望大家接下来继续关注微大展以及Meadow Bay开发项目。
作者：Steven YU (于佳一)
微大展项目总监，澳隆地产集团(Auslon Property Group)执行董事
Steven曾担任国际律师行资本市场及公司并购律师，持澳、中、美三国律师执照。后担任澳洲上市矿业公司CEO及悉尼地产公司管理董事，具有领衔悉尼大型地产开发项目的经验，现担任微大展项目总监，负责微大展开发项目平台及众筹项目。
联系方式：0408 898 656
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