忘记你的公寓和别墅，这些才是过去一年澳洲最爆款的房地产丨澳房闲话

原创 2020年02月19日 澳洲房产大全



这是澳洲房产大全
第 967 篇原创文章
第 73 篇 澳房闲话 专栏

 

按理说，当前最重要的话题，无疑是新冠肺炎的疫情和它带来的各种影响。

其实本来也想写一篇疫情对于澳洲房地产影响的文章，但鉴于目前事件仍然在进展中，因此目前阶段谁也无法预料这场突如其来的黑天鹅事件，会给澳洲的房地产带来怎样的影响。

一切都要视疫情何时可以控制，社会经济秩序何时恢复正常而定。
 
自从武汉封城的那天起，我就找到了知名作家纳西姆塔勒布的名著《黑天鹅》从头到尾阅读了一遍，读完以后还不过瘾，又把他的其他几本著作也买来看了。

感觉后续作品虽然同样出色，但总体来说，还是非常推荐《黑天鹅》本身。如果你也从事和投资相关的行业，或者本身是一名投资者，那么我也强烈推荐你把这本书作为必读书目之一。
 
所以，关于肺炎疫情对于澳洲房产的文章是一定要写的，只不过目前时机还不成熟，这个话题我们可以放在今后的某个时间再来讨论。
 
今天我想谈一下在2019年的澳洲房市中，一些你可能忽略但非常重要的趋势。


众所周知，澳洲的住宅地产从2019年5月的联邦大选起，开始了一轮新的上涨。


但到目前为止，除了墨尔本的独立屋市场出现了新高，全国大部分城市所谓的上涨，也只是依然在房价回复到上一轮周期峰值的路上奔波。


 
但相比较住宅市场U字形的走势，澳洲商业地产的一些资产类别则走出了完全不一样的风景。
 
如果问你去年澳洲最风光的房地产资产类别是什么，答案可能让很多人意外：学生公寓以及加油站。
 
整个2019财务年度，澳洲的商业地产交易总价值达到了456亿，相较上一年交易规模增加了9.2%，而在这其中，不再是传统的写字楼，商铺，酒店物业的霸屏，而是出现了更多“另类资产”。
 
去年12月，澳洲最大的地产基金之一Charter Hall，以8.4亿澳元的价格，收购了英国石油BP公司旗下的225个加油站。此次交易收购的收益率Yield为5.5%，资产包的加权平均租赁期为20年。
 

这是什么概念？

买过住宅房产投资的朋友知道，一般房东和租客的租约为1年一签，有些最短还有6个月一签。这意味着每过一年半载的，房东就面临理论上的空租风险。

而如果有一个世界五百强优质房客，愿意和你签20年租约，初始租金回报率就达5.5%，租金还按照一定比例逐年递增，那么对于房东来说，无疑是投资路上最浪漫的事。


Charter Hall的这笔加权平均租赁期20年的收购，当时出现在许多澳洲财经媒体的报道中。


事实上，Charter Hall去年还有着一系列让人眼花缭乱的资产并购，最著名的包括收购悉尼地标建筑Chefley Tower的50%股权。有机会我们可以再单独聊聊这家著名的澳洲地产机构。



而去年整个澳大利亚金额最大的房地产交易，则来自学生公寓领域。

澳洲知名的学生公寓运作机构Scape，以20亿澳元的价格，收购了拥有超过6800个学生床位的机构Urbanest的名下全部资产。而在此之前不久，Scape还刚刚收购了高盛旗下的Atira学生公寓。
 
收购完成之后，Scape将成为澳洲拥有超过2500间学生公寓房间，8000间在建房间的学生公寓巨无霸企业。

毫无疑问，Scape的收购，看到的是澳大利亚在吸引全球留学生资源，尤其是来自亚洲富裕家庭学生的重大潜力。
 
只不过略有讽刺意味的是，目前这笔交易尚未完成，就发生了新冠肺炎的疫情，对留学市场和学生公寓资产估值的影响，恐怕目前也暂时较难评估。

 
学生公寓和加油站资产的意外走红，大概可以说明当下的资本对于房产市场的两大看法：
 

01


  传统资产的估值遭遇挑战




我在以前的文章中提起过，随着互联网，大数据，人工智能等对于普通大众生活的全面渗透，房地产行业也不可避免地需要与时俱进。传统的一些资产类别，尤其是传统的酒店和商铺物业，在未来的市场中会遭遇越来越大的挑战。
 
如今听到某某商场和百货公司关门破产的新闻，已经很难再让人感到意外；黑天鹅事件，比如当下的肺炎疫情，对于酒店行业来说，无疑是致命一击，更不用提airbnb等短租行业对于传统酒店业的挑战。
 
资本不眠，资本逐利的本质也不会改变。

去年的大宗交易中，商场和酒店类的交易出现了明显的下降，包括Lendlease等不少大机构，都出现了抛售旗下商场物业的现象，甚至有不少澳洲知名的商场都以低于book value的价格出售了。这其中蕴含的意味，大家可以自己去品味。
 


02


  增值诚可贵，Yield价更高




去年年中，美国国债收益率曾经出现了倒挂，这引发了市场对于下一个经济危机即将到来的传闻。

同样在2019一年中，随着澳洲利率和债券收益率的不断下降，资本对于寻找安全资产和高收益资产的需求则已经越来越旺盛。
 
一个明显的现象是，全年市场上充满了到处寻找猎物的资本，而市场上优质的资产则非常稀缺，这一现象在办公楼领域尤为明显。

没有好的办公楼可买，工业地产太过火热太专业，酒店和商铺看着又前景不明朗，因此不少资本开始转而寻找更有吸引力的另类资产。在此前提下，学生公寓和加油站的交易，就变得不那么难以理解了。
 
不知不觉2020年的1/6也快要过去了，疫情还在发展，各种闹心事不断，的确是给这个庚子年起了一个不太好的头。

但就像两个月前，没人预料到一场肺炎会给世界经济带来巨大的冲击，我们现在也很难知道，在疫情过去之后，市场上会有什么样的巨大的机会，会悄悄到来。
 
新年至今，大家可能目前都无暇关心房产市场。如果要问2020年的房地产市场会走势如何，那我还是要重复一直以来的观点，不要对市场做什么预测，也不要相信所谓专家的预测。

面对黑天鹅也是一样，don’t predict，prepare。







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Kevin Yu, CFA

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