这是澳洲房产大全
第 655 篇原创文章
作者：大悟
微信：262739843
今天是五月初五，端午节，首先祝所有澳房大全平台的读者朋友们，端午节安康！
前言
“买家中介”（Buyer's Agent）这个行业，在澳洲的华人圈还很新鲜，你很少听到华人买家买房子会通过买家中介，可实际上，这个行业在澳洲境内已经越发成熟了。在2000年，澳洲便成立了买家中介协会（REBAA）。放眼全球，这个行业在美国更是十分普遍。很多西人买房子更倾向于选择走买家中介。
我相信有的华人朋友首先会觉得，市场上多数的房子在网上都有广告和介绍，我都能看到，为什么我要让别人帮我去挑？我还得付他钱？
这其实是个非常普遍的问题。
房子本身是一个具体的产品，多数人都能看到，也有着自己的理解。如果你已经很清楚自己要什么区的什么样的房子了，那么你的确不需要买家中介。比如汽车也是具体的产品，如果你现在就是要买辆Tesla的汽车，那么很简单，直接去Tesla专卖店试驾，付钱，开走。
对房子而言，如果你已经确定要在悉尼北区East Killara买套物业，那么流程也是一样的。前提是你已经十分确定是East Killara，就像你十分确定Tesla一样（Tesla是电动汽车，他和其他耗油类汽车相比有着截然不同的特点），如果不确定，那么East Killara就可能是值得商榷的，也许可以是East Lindfield，也许可以是Roseville Chase等等，但前提你得知道并了解这些区。
这就引出另一个问题，同样的预算，如何选择不同区域的产品？打算花多久时间？
1
买房子的机会成本
多数人理解的的确没错，市场上多数的房子在网上都有广告和介绍。可同样是投资人，为什么有的人选择在2012年花70万澳币买的房子，今天市场价只有80多万澳币，而同样2012年，有的人花70万澳币买的房子，今天市场价是160多万澳币。既然都是投资房，都是为了赚钱，为什么结果不同？网上这两处房子不是都有广告和介绍么？
问题恰恰就在于人家可选择的，你本也可以选择，但你没选啊。对于房产投资人来讲，这就是机会成本，选择的确大于努力。
2
买家中介（buyer's agent）与
卖家中介（sales agent）的区别
很多买房人了解一个项目的房产信息多数通过卖家中介去了解，但你要知道，卖家中介不管最终和你多掏心掏肺的聊天，最终要推荐的产品，一定是人家代理的项目，否则，和你费那么多口舌，结果推荐了一个自己不卖的产品，一定是风太大没戴帽子，脑袋着凉了。
所以他们所有的话术，最终都是围绕其代理的项目展开的，究其根本，卖家中介首先对开发商负责，因为是开发商付卖家中介佣金，这无可厚非。
如果你现在十分确定要买Wentworth Point，那么很简单，你找卖这边项目的代理中介即可，还是那句话，前提你确定是Wentworth Point。
而买家中介有所不同，因为是买家付买家中介佣金，所以他们只对买家负责。
3
选择买家中介的优势
相比而言，买家中介对于专业知识的要求要高很多。也许刚开始转做房产销售的人，比如代理一个悉尼Milsons Point的水景公寓项目（无论新房还是二手房），因为产品面对的人群较多，所以除了能否代理有难度外，其余的事情基本没太大难度。
穿得体面点，说话nice一点就好，至于这个产品是否就是客人要的，他们不关心，还是那句话，人家只对卖家负责，只要卖了，且卖了个好价钱，其余的都不重要。
但是作为买家中介，对于专业知识的要求要高很多，门槛也高很多。
买家中介首先要十分了解客人的需求，并且要按照客人的需求和预算作出“配平”。
帮助客人在同样的预算中，找到最适合他的产品，对买家中介来讲，他需要对于许多区域十分熟悉，对于不同区域中物业的价格，对于不同房屋的建筑本身，对于与卖家中介谈价格的方式方法等等方面，烂熟于心，才能保证在客人的预算中，选到最适合他们的产品。
我一直觉得买家中介这个行业很有意义的地方在于，你所给出的建议，甚至可能改变买家未来几年的家庭命运。
比如我之前有位新移民自住买家客人，家里的孩子还不到3岁，这对年轻的夫妇考量物业，更多的是从孩子未来的教育问题开始，他们希望区域中的华人不要太多，希望自己选择移民澳洲，能够更好的融入到当地社会。
对于自住类买家来讲，物业本身只是硬环境，这个物业在什么样的区域，这个区域的人口组成如何，区域的人种比例，区域的年龄分布情况，咖啡店，商店状态等等，这都代表了一个区域的生活方式，我把这个称之为软环境。软环境才是生活在一个区域里的人们最为倚重的环境，毕竟大家都不是宅男宅女。想想看，同样预算的人有选择Chatswood，也有选择Neutral Bay的，这不但是两种区，更是两种生活方式的体现。
在我看来，考量一个区域的人口素质是可以首先从房价开始的。一个区域的房价越高，相对来讲，区域的人口素质越高。
这个新移民家庭，在未来的几年里，无论去银行还是去购物，将和更多的澳洲当地人打交道，被逼迫着说着蹩脚的英文，孩子在西人文化中得到熏陶，从刚开始的不适应，到后来的越发熟稔。这难道不是一种改变命运的体现么？
另外，买家中介的资源较多。
在过去的几年里，我去过悉尼约80%以上的区域，和许多的二手房中介朋友打过交道，有一些甚至成为很好的朋友，同样客户的需求，一个好的买家中介的邮件发出去，全悉尼的二手房中介朋友帮你一起找，这样的效率，要远比自己一个人找房子快得多，因为有很多的物业，是没等上市，就卖出的。
尽管我不认为off-the-market（市场上没有广告的产品）就一定好，但起码在少了些竞争的前提下，拥有提前判断或出价的权利。拥有更多地选择，总不是坏事。
过往我见过很多买家，预算也不低，但看了1年的房子，就是没买到合适的，要么是因为没时间，要么是因为看好了但没拍到，要么是对于价格不甚确定等等。
买房子，“没时间”的说辞是最要不得的，尤其是自住类买家，除非你无所谓。但我想，买一个未来要住几年的房子对多数人而言，都意义重大。如果发现问题，还不解决问题，那我也没招了。
对于一个优秀的买家中介来讲，什么样的产品对应什么样的价格，对于什么价格该继续加价，什么价格该退场，应该帮客人做决定并告知理由，并且随时启动Plan B。这需要对于市场的准确判断才能做到。
从心理学的角度讲，人们趋于感性的状态源于对喜爱的事物，越得不到则越渴望得到，越喜欢则越害怕失去。这也是多数买家的软肋，为此要么多掏钱，要么买到或没买到的患得患失，这时他们需要有个理性的人站出来，及时止损或及时增加选择。
4
买家中介的终极意义
如果你是一位摄影入门者，你首先需要做的不是立马去买相机，而是先去判断作为入门的你来讲，买个什么样的相机才是最适合你的，所以你要上网或者问懂相机的朋友，去了解按照你的预算所对应的不同品牌相机的评测或建议。
这也是我们古人所讲的“谋定而后动”。先谋再动。
不单单是价格，所有意义越重大的事物，我们越需要建议，越需要确保所做的决定是最正确的。比如你即将报考大学了，或者即将入社会了，对于要报考的专业或者未来要选择的专业或职业，如果自己没有清晰的认识，那么你当然需要身边可信赖朋友中肯的建议。
房子，不但是高价位的，同时又是具有极高意义的产品，更需要买家中介这样的行业去真正帮助到别人。
所以，我觉得这个行业很神圣。
5
买家中介适应人群
除非有一天，我给你找了一套房子，并许诺未来5年，这套房子涨幅300%，问题是有这样的房子我也不会告诉你。所以我不认为所有的人都适合选择买家中介来购买物业。
时间有限的买家
买房子是需要花时间的，尤其是二手房，看只是一方面，为什么看则更加重要。所以需要花时间和精力去研究它。如果没时间，这件事情还一定要做，你可能需要考虑另辟蹊径。
迟迟无法入市的买家
我一直觉得市场是很公平的，对每个人都一样。很多问题就是出在可选择的产品太多了，而很多的买家又太吹毛求疵，导致自己迟迟无法入市，这时的问题可能不是出在市场和产品上，而是买家本身上，他们的思路需要被好好整理方能入市，否则无解。
不了解澳房的海外买家
以前总有一些海外买家按照自己的逻辑选择澳房，当然今天你依然可以这么做，但是有些客人发过来的产品，让我觉得哭笑不得，比如一个位于悉尼西南，距离市中心40公里开外的公寓项目，问我觉得如何？这样的产品澳洲当地的投资人是不太会投的。4 相信“专业”力量的买家进入买家中介合同，便立即产生费用，对于一些不喜欢commitment的买家，就算了，尽管服务是抽象的，毕竟也是耗神耗力的工作。如果你付了费，都不相信你自己雇佣的买家中介，这件事情也无法进行。
相信“专业”力量的买家
进入买家中介合同，便立即产生费用，对于一些不喜欢commitment的买家，就算了，尽管服务是抽象的，毕竟也是耗神耗力的工作。如果你付了费，都不相信你自己雇佣的买家中介，这件事情也无法进行。
后记
现在的澳房市场走平，在我看来，对于多数产品而言，都是典型的买家市场状态。如果这点还不明确，那真是毫无共鸣了。
很多当地买家来讲现在更倾向于选择二手房，在他们看来，选择新房如果有10个选择的话，那么选择二手房的选择将是2000个。这点我表示理解。问题是你要花多久消化和筛选这2000个？
在这半年里，邀请我给中小型预算（50万-200万澳币）买家中介的平台读者也越来越多，因此，我也决定面向大家，重新开启这项服务。
买家中介不但是一个很神圣的行业，也是一个很辛苦的行业。同时间内，我的团队不能同时服务太多的买家，但我们希望未来的一天，能够帮到你。
感谢阅读。
Property Buyer's Agent
【澳洲房产大全】平台主编
《澳洲房产那点事儿》作者
《澳洲首次置业红宝书》总编
号称澳洲房产界最会写文章的房产人，2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》，曾排进当当网经济类书籍前60名，好评如潮。过去几年里，他秉承匠人精神，坚持每周末看房，至今看遍悉尼境内80%的区域，澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数，成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏，对于悉尼不同区域的把握，无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。
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