最近贷款政策收紧，让很多国内外投资人谈澳房色变，澳洲最大的开发商Meriton识时务的在此刻，再次推出Vendor Finance，即只要买Meriton的项目，开发商负责2年4%的80%贷款。

这又让很多买家看到了一些希望，并解决了他们的“后顾之忧”。

那么Meriton在澳的众多项目成色究竟如何？我们总不能因为开发商提供此优惠，就任凭你乱加价的胡乱忽悠我们吧。

另外，考虑到很多买家并非全以投资房概念入主澳房市场，根据不同人士之不同需求的考量，未来，我将用几期【我的看房日记】的篇幅，从不同方面来细数一下Meriton所售物业区域及楼盘之个人及团队观点。

希望可以帮到大家。

大悟

系列导读：

前言(谁是Meriton?)

项目综述

区域宏观简述

澳房大全⑩要素排名

• 交通指数

• 购物指数

• 人口密度指数

• 学区指数

• 大学指数

• 医疗指数

• 人口分布指数

• 人口收入指数

• 投资指数

• 基建指数

总结

【我的看房日记30】

【Meriton项目点评03】

《悉尼东南区Mascot之Mascot Central》

文┃大悟（微信：262739843）

2016年5月15日 星期日 天气：晴

前言（谁是Meriton?）

很多年前的一天，我在悉尼的Liverpool St上叼着烟卷，等一朋友，远处一老头像视察似的，背着手朝我这边走来，走过时居然还冲我点了点头。我心想，这爷们谁啊？

后来才知道，他就是Meriton（美利通）是目前为止澳大利亚最大的开发商的幕后老板，

Harry Triguboff。

这犹太老头，今年已经84岁了，依然还在工作。

MERITON之所以叫最大开发商，其公寓量约占悉尼市场总量的10%，在全澳境内，目前开发并建造了超过70,000余套公寓式住宅。同时，在全澳境内的13个地区经营着MERITON酒店式公寓。

关于Meriton的公寓好坏，众说纷纭。

个人认为，Meriton的质量虽然无法与Lend Lease, Mirvac等澳洲同级别开发商相比，但是公寓所在地皮的选取之精准，不得不让人慨叹这位年过耄耋的犹太老板其“毒”到的慧眼。

2012年，其在Rhodes和南区Arncliffe两个同时拥有项目的区域的房价增幅排名全悉尼前两名！

2013年，其同样拥有项目的区域之Zetland的公寓房价同年增幅17%，号令悉尼！

所以去说说他们的项目，我相信还是很有意义的一件事。

项目综述

区域宏观简述

目前市场一瞥

独立屋市场：

独立屋市场代表的更多的是区域地皮的价值。目前Mascot独立屋中位价在120万澳币，位于全新州第264位，过去1年房价涨幅29.65%。

公寓市场：

Mascot的公寓中位价78万澳币，排名新州第119位，过去1年涨幅4.19%, 排名第430位。

独立屋和公寓在过去1年的房价涨幅天壤之别，这种现象你不应该陌生，原因就是当一个区域的公寓短期供应量太大，其区域内基建为满足更多人需求，会变得愈加完善，虽然公寓越多，其稀缺性越差，但是独立屋的价值则反之，因此房价表现更加耀眼。这在澳洲很多的高密度住宅区都发生过。

澳洲房产大全⑩要素排名

交通指数：★★★★☆

Mascot距离悉尼市中心10公里。

项目距离Mascot火车站50米，为悉尼火车机场线。去市中心十分方便。

汽车站50米。去往东部，内西，市中心也很方便。

Mascot位于M5和M1两条高速公路线的接壤处，直通悉尼西部和北部及南部，对于爱车人来讲，方便至极。

悉尼目前机场所在区域为Mascot，对于经常往返于悉尼的人士而言，十分方便。

购物指数：★★★☆☆

Mascot Central作为区域内规模最大的公寓项目，楼下就是Mascot Central Shopping Centre,此购物中心也是Mertion截至目前为止，自己所开发的最大的零售类项目，其中包括1家Woolworths和17家咖啡店，花店等零售类店铺。

家居类购物Homemaker Centre位于Alexandria, 约1公里。

距离东南部Eastgardens的Westfield约6公里。

另外，建材类大型连锁店，也是澳洲人最喜欢逛的一家店Bunnings在此也有分店。

人口密度指数：★★★★☆

Mascot是目前Botany Bay Council内占地面积最大的区域，如果从Google Map上，我们可以看到，一条主路O'Riordan St将整个区域一分为二，左边全部为高密度住宅区，右边基本为低密度的独立屋。

由Meriton领衔的此项目及周边大大小小已经落成的项目，已经让Mascot发生了翻天覆地的变化。

对于国内投资人而言，这等数量的公寓可能根本算不了什么，在澳洲，这个以独立屋为主要居住方式的国度，这种体量的公寓开发量已经是绝对的高密度住宅区了。

学区指数★☆☆☆☆

小学

Mascot有两所主要小学，分别为Mascot Public和St Therese Catholic Primary School,

但都并未排进2015年Better Education网站上的前230位名单中。

初高中

Mascot区域内在Bettereducation网站上共555所按照2015年HSC（相当于国内高考）成绩排名里，其J.J. Cahill Memorial High School排名第554位。

这也是其区域内唯一一所高中。

大学★★★★☆

大学的排名与区域关系几无关系，在此只为国内做父母的买家列出距离。

悉尼大学：5公里

悉尼科技大学：5公里

新南威尔士大学：4.5公里

医疗指数★★☆☆☆

周边最近的大型医院

Royal Prince Alfred Hospital:6.4公里

St Vincent's Hospital Sydney:8.8公里

人口分布指数★★☆☆☆

区域内公寓指数为40%。

澳洲当地人比例48%，中国人6%，欧洲人8%。

人口收入指数★★☆☆☆

区域内家庭收入在7.8万---13万澳币的最多，约占22%，其次为5.2万-7.8万澳币和13万-18万澳币的， 各占16%左右，总体来讲，比上一期Parramatta略好。

投资指数★★☆☆☆

目前区域在租物业66套，2房租金基本在700左右。 

这样的租金表现，如果不考虑买入价，对于Mascot区域而言，和几年前相比，着实一个很大的飞跃。

但是，过去1年Mascot的公寓涨幅只有4.19%，原因是连带着整个悉尼东南区包括ZEetland，Waterloo, Rosebery等区域公寓开发量都不算小。

Mascot本身的公寓开发商很大，而同样的价位，在Zetland, Waterloo等离市区更近的区域，房价也不过如此。

那么你如何选择？

基建指数★★★☆☆

Mascot因为是悉尼机场的所在地，所以区域内的仓储区很多，至今，他的发展是惊人的，很多原本仓库所在地已经被推倒兴建了公寓。

如果我们一定要说未来3公里的Green Square那88亿澳币的Town Centre计划, 稍微有些牵强。

大量公寓的入驻，最好的现象就是大量新需求的产生。相信它未来会和Rhodes很像，从生活角度而言，会慢慢变得越来越舒服。

大型项目的一个好处是，大开发商会将一些基建做的很到位，比如目前此项目除了购物之外，也将会有2个Childcare Centre, 会有一定的绿化，有两个室内游泳池，SPA, Sauna等。

这是大开发商除了质量外，最大的优势。

典型的Masterplan项目。

总结

“大型规划类公寓项目，第一期买入就对了。”

这句话，我说了很多遍。可惜很多人在一个坑的时候，并未都有勇气买入。

Meriton的Mascot Central项目最后一大期将于2017年初全面竣工。目前所剩在售物业数量为100套-150套。

Meriton并不介意项目卖的快慢，而是销售出的价格。他们以现房形式销售房屋早已不是什么稀罕事。

从贷款角度来讨论，Mascot目前公寓低估现象挺严重，银行估价回来90多万占多数。

目前Mascot区域二手公寓的售价以80--95万澳币居多。卖相都还不错。

“房子总归要涨的。”

这点无可厚非，我也同意。

自住买家另说。

对投资人而言，随着这片区域公寓越来越多，而区域内的变化显然已经发生很多，以同样的预算，我个人觉得，花100万澳币以上，买在这里？

从出租前景，并不乐观，因为未来太多的供应量。其无论从可复制性还是入市时间，都毫无优势。

Meriton最近在此项目对面又开发了一个新项目，叫Kiara，又是上百套。价位与此差不多，Bridgehill在附近兴建的一堆公寓也将不日交工，远处不知名的一些项目，又臭又硬，卖了多年至今未动工。

已盖好的公寓将整个Mascot西部填得满满当当。此为供应。

如果同样的价位，我不会选择这里，同预算在悉尼，可选择的更好的更接地气的区域项目并非没有。

Meriton, 动不动调价的“假象”你还是忽悠那些首次买房的客人吧。

个人认为，对于Mascot，不管谁来开发，投资于此最好的时机已然过去。

下图为2011年5月，此项目刚开始动工的图片。

如果把一个大型规划类公寓项目比喻成一个“小循环”，整个房产市场的变化称为“大循环。” 

大循环运转时，小循环则加速运转。当小循环运转结束，那么其未来只能依靠大循环了。

目前Mascot的小循环已经接近尾声。

本期《我的看房日记之Meriton项目专辑Mascot》第三期就是这样，感谢阅读！

注：以上所有排名及评论仅代表【澳洲房产大全】学术团队立场，房产投资有风险，请务必理性选择。

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