【澳洲房产】抵税小窍门

2016年10月25日 AMACS澳洲移民和咨询服务



根据投资收益、工资和其它来源的年收入,税收可能占据你所获得的回报相当大的份额。尽量减少税费的一个方法就是,确保申报了所有抵税的费用。

什么是折旧

就像新车会产生折旧磨损一样,新的公寓和装修内饰一样也会产生折旧。但是,大多数投资者并不知道自己有权利可以申请折旧方面的税务优惠。


折旧抵税与其它抵税方式不同,不需要您再额外花钱才能提出申请。其它的折旧科目,例如广告费、出租管理费、家具费等,都是需要先花出去不少钱、然后才能收回的。在申请折旧的时候,您唯一需要产生花费的地方,就是请专业人士出一份税务折旧报告(Tax Depreciation Schedule),而这份报告可以使用长达40年之久,折旧报告是一份法律文件。

如何计算折旧金额

不论您拥有的投资房是新房还是旧房、是大面积还是小户型的,都可以从以下两个方面获得折旧:


- 设备和房屋本身产生的折旧;

- 建筑基本建设工程产生的资本减免(Capital Allowance)



澳洲税务局一般通过减值法来计算每套房屋可折旧的金额,这种计算方法的前提是:

固定资产的价值通过时间的推移而变得越来越少,在某个固定资产彻底报废的时候,它的价值也就减为0了。一般来说,一个新建成的房屋,在前几年的时候,可以获得的折旧金额是很高的;在建成10年之后,可以折旧的金额就没有多少了。但是这个时候,租金还在继续上涨,因此现金流还是持续增长的。


如何申请折旧抵税

澳洲税务局会需要您提供一份完整的税务折旧报告。如果购买的是全新的楼花,您可以将购房合同交给一位专业的Quantity Surveyor来做一份折旧报告,因为合同中包含了所有有关该物业的细节信息,例如价格、大小、装潢、大楼面积等。


如果想要折旧报告真正发挥作用,还是要在房屋正式交割之后,才能开始折旧。如果是已经建好的房屋,税务折旧公司也可以在查房之后,估算出房间内的每一样东西现在的价值,以及在未来长达40年内,这些东西每年会减少的价值。


税务折旧公司可能还会问您一些比较具体的问题,例如:房屋交割的确切日期(因为房屋折旧是从交割日期那天开始的)、购买价格、是否在购买之后做过装潢或升级等等。折旧报告做好之后,一份会发到您手中,另一份会寄给您的会计师。



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