文 / James Tong
约帅哥部长Victor Dominello釆访不是第一次了。
虽然我从来没有把文章翻译成英文给他看,但我估计他清楚知道我的文章写些什么,澳房汇又是怎样一个房地产媒体,因为他现在有一位办事爽快的华人小伙当秘书。
于是,当我们一坐下来,他就说:“这件事会为新州的房地产市场开始一个新局面,我先跟你们介绍一下,这算是一次独家专访”。
这样的快人快语,令我马上感觉到,他对澳房汇的读者真的非常重视。
我们要谈的是什么重要事情呢?
那还要从6月23日星期六说起。那天一早,我收到一份活动通知:Stronger protections for off-the-plan purchasers 给楼花购买者更强有力的保护。当时我心里叮的一下,是不是又有哪儿的楼花项目出事了?但由于有约在身,那天我并没有跑去Penshurst凑热闹,只是心里一直掂记着 。
很快就收到部长办公室发来新闻稿,原来是Dominello部长和Mark Coure议员一起,宣布新州的产权法Conveyancing Act将在下半年又有一次新的修订。这次修订会在资料披露、冷静期和落日条款等方面,把现有条款中不清晰和容易出现漏洞的地方进一步完善。
新闻稿说:“购买物业,对于很多人来说,是一生中最重要的一次财务投资,这次法例改革,是买家们的一次重大胜利,他们对自己的投资会更有信心”。
“购买楼花已变得非常广泛,但其中还有不少风险,买家不能光凭漂亮的售楼书和华丽的展示室就作出决定。新法例目的就是要帮助他们取得更多的资料,买到真正付款要买的物业”。
具体来说,改革涉及到以下几个方面:
在签订合约之前,买家必须获得一份设计图,并按法例的要求,附上一份装修配置的清单。
开发商必须在最终成交前至少21天内,把最后建筑方案和修改通知一起,交到买家手上。
如果买家在收到的资料中发现受到重大不利影响“Materially impacted”将有权终止合约,或者追讨赔偿。
扩展现有的法例,令高等法院在审理开发商以“落日条款”终止合约时,可以清晰地裁定赔偿。
买家付出任何形式的定金到监管帐户后,冷静期被延长至10个工作日。
这件事有多重要可以看几个数据:在2006-07年度,新州全年的楼花销售只有2,000套,而到了前一个财政年度2016-17,总共交易了30,000套,这是10年15倍的增长。随着悉尼国际都市化进程的开展,公寓销售的数目只会越来越大。如果再念及公寓买家的背景身份,华人过往一直是主要群体,那么这件事还真的应该先让我们澳房汇的读者知道。
三年前,“落日条款”事件闹得最大的时候,我们写过多篇报导,并且与公平交易部一起举办大型集会,成功把个体案例变成社区和产业事件(有兴趣的同学可以复习:“落日条款”落幕,给汤哥一赞),最后就是Victor非常高效地把事情摆平,让房地产业渡过一劫。而当时的他,并不直接管房地产,而是公平贸易部长。那一次对他来说,应该算是“跨界”操作。
我曾问过他,为什么是您?他答得也爽快:当时的金融部长觉得事情比较棘手,找他商量,而他刚好有兴趣,于是主动请缨把法规“借”到他的部门,做了一个快速处理。
这一次,我还是从这个问题问起。
当然,文章一路看下来,你也许会觉得,关于法例改革的那五个方面,有点干巴巴不好懂,那是因为我们还没有进入“使用场景”,这也是我要请部长再讲解一下的地方:
1
为什么又是您出手修正楼花法例呢?(他现在职位是新州金融、服务和政府物业部长)
三年前的事,是一次快速处理(Rush Legislation),围绕着“落日条款”,其实还有很多细节要弥补。高等法院在处理的时候,也有模糊的地方,这次是真正的重審,使法例更加清晰和完整。
2
法例修正之后,开发商给买家提供的设计图,是否必须包括所有的设计修改(Section 96)内容呢?
开发商提交给买家作为交易的设计方案,必须是他递交的申请方案。
如果在交换合同后,设计方案有修改,而这些修改对买方造成影响,开发商就要以“修改通知Notice of Change”的形式,与最后方案一起通知买家。
这份通知必须清楚列明:物业的面积、物业的装修配置、泊车位安排和标明有哪些装饰材料不在之前所提供的清单之中。
3
那么开发商在拿到最终报建审批,即DA之前,是否不能卖房呢?
不是的,开发商还是可以在没拿到DA的时候开卖楼花,只不过,要遵守相关的资料披露要求。因此,在设计过程中,由于开发商知道买家将有权终止合同或追讨赔偿,他们将会选择慎重行动,不会过早推出市场。
4
关于装修材料,开发商是否有权使用“质量相当”的建材?
应该是可以的,预计开发商将被允许使用“质量相当”的建材,具体细节将会在法案落实时确认。
5
这个21天的期限对买家有什么帮助?是否为了让他们有足够时间去做估价报告或寻求专业意见?
这个期限是为了让买家充分评估,最终所买到的物业及其装修,是否与当初的意愿、与购买合同有出入。由于合同文件可能很复杂,有些变化或许很难识别。当真有出入时就需要时间去考虑自己的权利,并提出可能谈判成交的条件。这段时间也让买家能够安排贷款和准备成交的法律手续。
6
什么叫重大不利影响“Materially impacted”?
所谓重大不利影响是这样一个情形:如果买家知道有这种改变,他(她)当初可能就不会交换合同了。具体来说,会有以下一些例子:
比如一套物业在卖的时候是一房公寓,结果被改成没有房间的单间。
又比如原本说物业带有适合残疾人士使用的泊车位,但最后变成了残疾人士出入非常困难。
如果买方不希望取消合同,这个修订法例将允许买方完成购买,但可以追讨赔偿,获得到价格折扣。
7
那么买方是否要去做一份独立的估价报告呢?
新法案不要求买家去做独立的估价报告。但如果买方做一份独立评估报告,会对解决争端有帮助,特别是当情况比较复杂、不能简单地获得解决而要申请仲裁的时候。
8
买方是否可以因为物业价值低于购买时的价格而取消合同?
买家只可以在购买合同所定义的物业发生重大改变时,才能取消合同或要求赔偿。重点在于“改变”,是这个“改变”引发了买家行使取消合同或索偿的权利。如果合约所定义的物业没有变化,买家不能因为市场价值低了就要求取消合同或索偿。
9
这里“法例扩展”指的是什么?
交易合同中的“落日条款”会允许双方中的任何一方取消合同,条件是在某个约定的日子之前,有一些特定的事件没能如期发生。
在2015年的Conveyancing Act 1919中,这个条款被修订了,使它不会在楼花合约中被滥用。其中66ZL部分,要求开发商行使“落日条款”前,必须从高等法院取得允许。但目前已有一些迹象,某些开发商把能否取得入住证(Occupation Certificate)作为取消合同的条件,以此来避免被追究责任。
有了这次的修订后,这种基于入住证签发的取消合约事件就不能被使用。这就是法例保护的扩展,使原来66ZL条例的用意能得到清楚体现。
10
10个工作日的冷静期,是否包括意向金($5,000)和10%的交换合约定金?
这将涵盖所有在楼花销售时,作为定金部分支付的款项,但它不适用于连地独立屋house and land packages的建筑合约。
一般情况下,土地购买的定金是10%(这笔定金有可能是分期支付),法例并不规定定金比例的最低或最高限额,也不规定款项收取的形式。任何交换合约时所付的作为定金组成部分的金额包括意向金和预留订金等都将适用。
这个法例规定任何购买楼花付出的定金,必须由第三方的信托账户保管(可以是物业中介、持牌过户律师或律师事务所),如果是律师事务所,也可以是一个款项监控账户,一直到最后物业成交。
11
这次修订咨询过开发商的意见吗?
是的,我们专门与一些主要开发商讨论过,大部份的开发商是有行业操守的,他们也希望行业可以健康发展,而不会被不良份子破坏,所以他们都很支持。
12
什么时候可以实行?
法例要经过州议会讨论通过,大约今年十月的时候吧。
为什么华人比起一般澳洲人更“擅长”于买楼花?这是一个有趣的问题。如果我们回顾一下历史,买“楼花”这种销售住宅物业的方式,其实是在1954年,由霍英东先生在香港首创的,那时候,他同样为了解决房屋的可负担性问题,让更多人可以在房子还没建出来时就能分期、分契参与购买一幢大厦里的其中一套公寓,他同时还发明了用售楼书来卖房的方法,后来传到了美欧加澳。几十年来,大家用的基本上应该算是霍先生的1.0版本。金融的改革,无非就是为了让未来的收益更靠谱,从这个意义来说,我期待楼花法例2.0的到来。
作者:James Tong
澳房汇出版人,澳中第一产业理事会主席