文 / Max Wang
澳洲各大银行对海外投资者停止贷款的事情已经不是新闻了，这个打击无论是对地产投资者和房产中介其实都很大，影响远大过额外印花税等政策的影响。国内的地产买家都已经理解海外资产配置的重要性，但目前大多已经把目光转向了英国、美国、欧洲等其他国家，主要原因还是内心的担忧，在澳洲买了房，将来交割的时候不能贷款可怎么办，如此一来很多以海外买家为主的中介朋友们生意明显变淡，甚至相关的贷款经纪也开始借助汽车贷款等产品过冬。
即便如此，从最近客户的反馈来看，很多人对这次海外贷款事件的理解有偏差，对背后的真实原因很好奇，对未来什么时候贷款政策可以放松也非常关心，这里就请允许我为大家解读一下。
注：小麦不是贷款经纪，具体涉及到贷款的问题还请咨询持牌的贷款专业人士。
谜团一：
这次是针对中国人的吗？
当然不是。
这次停止贷款的是所有海外收入的地产投资者，而中国只是其中一份子。而且如果我们仔细看一下会发现，澳洲地产市场最活跃的海外投资者其实不是中国人，而是美国人和英国人，华人投资者虽然占有越来越大的比重，但目前还不是澳洲第一位的。今年上半年在悉尼华人投资者第一次拿到了海外投资者比例第一名，但也仅仅是悉尼而已。如此说来这次事件并非针对中国投资者。
谜团二：
只要不是澳洲公民或者永久居民就都不能贷款了吗？
这里需要注意的是，所谓的海外人士贷款暂停，和身份没有关系，和收入的来源证明有关系。如果你是在澳洲生活的外国人，持有工作等临时签证，只要在澳洲有完整的收入证明，即使没有本地身份依然可以贷款买房。
相反的，如果你是澳洲公民，常年生活在海外，而且没有规范的纳税记录，那么依然无法在澳洲贷款买房。
除非你在海外有规范足额的纳税记录用来申请贷款，那么还有机会。
这里多说一句，虽然这次事件并非针对我们中国的投资者，但因为其他主要投资者来源国（比如美国和英国）个人纳税系统比较规范，而中国这方面可以进步的空间还很大，所以从这个角度说，虽然并非针对中国，但中国投资者受到的影响是最明显的。
谜团三：
澳洲银行停止海外贷款，是为了保护本地居民买得起房吗？
这可能是最大的误解。
澳洲银行暂停海外贷款的根本原因和本地买家关系不大。
2008年全球经济危机的导火索，是美国的次贷危机。一句话解释次贷危机，就是把钱贷款给了本来不具备条件的人用来买房，并粉饰伪装成优质的贷款，结果出现大量贷款人还不起钱，房屋被银行收购，市场坍塌的局面。
澳洲各大银行，尤其是Westpac西太平洋银行，在过去几年中向海外投资者放出了大量的房屋贷款，而其中相当比例的收入证明有造假行为，这其中很大比例来自于中国。虽然申请资料中，收入证明作为核心材料有问题，也虽然大家都在按时还钱，甚至提前加速还款，但这里面的风险非常的大，其中一个风险可以是澳洲政府对银行的监管机构APRA要求这些申请资料有问题的贷款全部取消并撤回，那结果是不可预估的。
于是APRA加紧了对澳洲各大银行海外贷款的监督和审核，还要复查（也确实复查了一些），于是各大银行暂停了海外贷款业务，避免更多的风险产生。
说到底，澳洲的资本大部分是从国际市场上通过债券的形式批发回来的，用澳洲联邦政府的信誉做担保，代价是1.5%的现金基准利率，然后澳洲储备银行再把这些钱给各大零售银行房贷，中间加上“风险利率”，于是我们拿到的贷款利率就变成了4.x% 或者5.x%，其实是基准利率1.5%+风险利率的结果。
如果大部分资本从海外市场获得，那么澳洲政府的信用评级就极其重要。目前澳洲政府的信用评级是最高级别的AAA，世界上现在只有14个国家是AAA评级，但有4个国家进入了“降级观察名单”，其中一个是德国，澳洲也在其中。
如果澳洲政府不能对赤字有效控制和降低，银行信贷再出问题，那么降级就是必然的事了，这个一旦发生，澳洲整个的资本市场的代价就会提高，因为国际市场会觉得澳洲评级下降了，风险提高了，我们要多收利息来弥补，那样的话受影响的可就不单单是房地产市场那么简单了。
这也是澳洲政府这么紧张的根本原因。
谜团四：
情况只是暂时的，放心的买楼花，一两年后一定能贷款的也许有中介会对你这么说。但这样非常的不负责任。
目前澳洲银行停止海外贷款的确是暂时的，不会永远这样下去，因为海外贷款业务对于各大银行来说也是收入的重要来源，澳洲银行其实是愿意放贷的，只是需要对风险控制到自己能承受的范围。
如果你现在买一个投资房楼花，期待一两年后建成交割的时候贷款会好转，这个风险有点大，没人敢如此保证，如果假设那时候贷款会放开而买了房，到时候还是不能贷款的话可要有充分的心理准备。
可以肯定的是，未来的6个月内海外收入的房屋贷款不会有明显的放宽或好转，在这段时间内将要交割的项目的买家要有充分的心理准备，想好plan B、plan C，避免措手不及。很多即将交割的CBD公寓楼花，就别惦记着加钱转掉了，能不赔钱转掉就不错不错的了。
谜团五：
已经买了楼花，是不是就真的没办法了？如果你已经买了楼花，没办法全额付款，没有澳洲收入，没有完整的海外纳税记录，那是不是就真的没法贷款交割了呢？
这个要看你房子什么时候建成了。如果是超过一年以后建成交割的，那么你还有机会，解决办法就是在澳洲境内开始积累收入证明，如果本人在澳洲最简单的就是找份满足贷款额度要求的工作，如果本人不在澳洲可以考虑入股个本地的小生意通过分红等形式积累至少1年以上的收入，到交割的时候申请贷款。当然了，具体的内容还是请找一位持牌的贷款专业人士咨询，了解清楚要求开始着手准备。
这次澳洲银行暂停海外收入贷款的事件来的其实非常突然，但影响却很深远，对澳洲房地产的海外投资者这一细分市场打击很大，了解了背后的原因，看清楚了这些谜团，我们就可以做足心理准备，不要有不客观的预期，也不要有侥幸心理，毕竟投资其实就是一个控制风险的游戏。
当然也不必太悲观，每次出现挑战的时候，也是机会出现的时候。
明天不一定会更好。
但更好的明天一定会来到。
－－ Max Wang －－
墨尔本大学MBS在读MBA、墨大法学院MLS法律学硕士，澳洲最大的独立地产集团LITTLE Real Estate亚太区事务总监，澳洲地产学院AARE创始人。M: 0488 047 886、E: [email protected]
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