悉尼地产开发札记之六 – 施工报价,澳房汇微信公众号文章

9月旋即过半，Meadowbay开发项目已经步入正轨，前期做出的一系列准备工作初见成效。销售方面，几家中介已经通过Dropbox获得最新的销售材料包括网站（中英文）、楼书（中英文）、户型图、销售合同、价目表、物业管理收费预估、手机3D模型。值得一提的是这次我们通过Augmented Reality（叠加现实）技术呈现的3D模型 --- 只需要在苹果App Store下载Meadowbay软件，然后扫描楼书后面的图片，就可以亲眼目睹科技的力量，大到楼盘外形，小到窗户位置，都可以看的一清二楚。

销售刚开始不到一周，各个房产销售还没做大范围的推广，Meadowbay项目就先卖出8套，出乎我之所料。大多买家看上的是楼盘的便利位置，更多的选择朝向比较好的户型。在购买房产时，无论是自住还是投资，朝向十分重要。如果买到了朝北向、东向、东北向的房子，一年阳光充裕。有的购房者图便宜，选择了朝南向的房子，这样的房子整年阳光稀少，既影响出租又影响转卖。价格方面，Meadowbay大概定位在9,500 – 10,500澳元／平方米左右。在周围都超10,000澳元／平方米的区域，Meadowbay品质远远超过周边同业楼盘，因此价格十分合理。

在楼盘销售材料都安排妥帖后，我自然对销售情况不会过于操心，为了满足银行的融资要求，我们只需要卖出项目的50%即15套即可，估计离另外7套销售的目标也不会太遥远。

现阶段的主要任务是启动建筑设计及成图。建筑设计是建筑报价及建筑施工的基础。建筑设计的完整性及效率性决定了最终建筑方案的造价及施工时间。一般来说，建筑设计可由方案1）—— 项目经理协调独立顾问团队完成，或者方案2）—— 由建筑公司引领，提供设计加建筑方案。

方案1的好处是可以保证设计的独立性，由顾问团队提出最有效的设计方案，在设计完成后，再由建筑公司竞价，将项目交由报价最有竞争力的建筑公司。但是方案1的劣势也十分突出，有些顾问公司惯于纸上谈兵，可能忽视一些建筑过程中的重要问题。而且如果选定的建筑公司将采用更有效的建筑方法，一些设计工作可能需要重复再做。

方案2是我个人比较倾向的方案—— 即设计加施工（D&C）方案。这个方案如果利用得当，将大大降低项目建筑成本的不确定性。但是前期需要做出大量准备工作，否则风险也十分巨大。开发商与建筑商的关系十分微妙，大家既是亲密盟友，又有着尖锐的利益冲突。一方面，开发商与建筑商需要通力合作，顺利完成项目的建设工作。另一方面，开发商从建筑商手上每挤出一分钱，项目就多赚一分钱。因此，双方既是唇齿相依，却又暗里相窥。

在筛选D&C建筑公司时，首先要抓住设计成本，确定设计费中包括完成Construction Certificate过程中各个顾问公司的设计费用。另外，详细分析建筑公司在Cost Plan中包括的各部分报价，确定报价的范围及审核其合理性。此时的Cost Plan中的估价只是一个总价估算，但如果几家建筑公司的估价比较接近，可采取均价作为参考预算。

在对建筑公司做出选择之后，可以考虑将参考预算作为目标价格，即如果建筑公司在设计完结并做出报价时可达到参考预算价格，可自动以此价格签订建筑合同。如此一来，建筑公司有动力将造价尽可能降低并达到目标价格，也避免了担心“为别人做嫁衣”的负面情绪。如果最终报价高于目标价格，这样开发商依旧可以将设计方案拿给其它建筑公司进行竞价，选择更有竞争力的建筑公司。这种安排，既给了建筑公司一定的积极性（因为在达到目标价格时自动获得建筑合同），又为开发商保留了一定的灵活度（当最终报价高于目标价格时，可对建筑项目进行招投标），达到了一种良性的平衡。

这一期的开发札记技术性较重，读起来有些干涩，希望大家多多海涵。如果有不清楚的地方，欢迎通过微信(0408 898 656)或电邮 ([email protected])与我联系。