上期访谈（点击阅读）我们给大家介绍了Wingate充满传奇色彩的旗舰基金WIP。WIP在过去八年间，为合伙投资人保住了平均11.7%的年投资回报率，更在疫情肆虐的2020年向8%的回报率冲击。
在这些漂亮数据背后，也留下了两个问题：
什么样的商业模式让WIP的投资人能够在好的时候、坏的时候、别人都恐惧的时候依然高枕无忧，享受收益的呢？
并且在几乎所有投资产品都在跌价之时，WIP是如何保住投资人本金的呢？
这期我们请Wingate地产部门董事总经理Ryan Levin先生和亚洲客户服务部高级总监Adrian Ting先生来一一揭秘！
△Ryan Levin
△Adrian Ting
有抵押债务如何撑起强劲回报？
在两次采访中，Ryan和Adrian都认同有抵押私募债（Secured Private Debt）是WIP兼具抗风险能力和高收益的关键商业模式。顾名思义，有抵押债务就是指基金方借钱给项目方，但是资产暂时抵押给债权方，如果出现问题，借贷方无法变现跑路；相反，债权方可以通过抵押资产变现，收回本金和预期利息。
那么问题来了：如果资产出现贬值，是否表示投资人的本金面临威胁呢？Adrian解释说，这种可能性微乎其微。
第一，WIP不会给项目做100%的资金贷款，目前60笔债务里，就地产债而言，基金贷款比例平均为所抵押价值的64%。因此，债务本金在遭遇资产价格下降时将受到较大的缓冲和保护。而在定价、合规都较为成熟的房地产领域，一个项目在施工期价格下跌那么多是十分罕见的，更何况公寓项目的债务通过预售提前降低了资金风险。
第二，WIP所有项目都有对应的抵押贷款合约，其中绝大多数项目WIP作为项目第一债权方，各个地产项目不管是好是坏，最终能否建成，收尾时都将第一个与WIP结算：包括本金收回和利息结清。
第三，即使项目出现资金链断裂，或者其他任何开发类的问题，Wingate作为WIP的基金管理人仍旧可以通过内部专业团队解决各类问题，这是银行也无法做到的。
自Wingate成立15年来，一共为240个项目（资产总价值120亿澳元左右）提供贷款，截止发稿前，没有一个项目损失本金。
我们可以从表格上看出，在WIP现有60个项目里债额排名前十的项目平均预期回报率高达11.6%，远超澳洲四大银行0.1%的活期利息。如果未来能继续沿袭过去成功的风险管控，WIP将无惧疫情，帮助现有投资人实现逆势增值。
谈到这里，Ryan觉得也必要说一说WIP最危险的时刻。
哪怕项目方倒闭，照样护住本金
去年7月澳大利亚著名开发商未来地产(Ralan)倒闭，一下子炒红了很多跟房产没有关系的自媒体账号，社会影响力之大可见一斑。
作为未来地产项目的债权方，WIP里与之相关的四个项目一度陷入危机。在未来地产资金链断裂，确认无力回天后，WIP立刻依照有抵押债务合同，第一时间托管了50%建成的悉尼Arnciffe公寓项目，另外三处已建成的地产包括：一处酒店，一处土地银行和一处建成的公寓。
其中最难处理的是一栋已经开工建到一半的公寓楼（距离悉尼市中心9公里，靠近悉尼机场），彼时建商已经撤离工地。在5周时间里，Wingate完成了一系列决策，运用强大的外部关系网络，把连大开发商未来地产也无法挽救的局面彻底反转！这些行动包括：
通过找到了新的融资方获得了这个项目的主导权
找回原先由于资金链断裂而终止施工的建商，重新开工
找到销售渠道，委托CBRE作为中介重启公寓楼销售 (https://bloomapartments.com.au）
一年过去了，差点“烂”在未来地产手里的公寓楼目前已经竣工。Ryan在采访中表示Wingate对于未来地产的倒闭感到震惊，但公司也将保护投资人的本金，并争取在未来地产的4个项目抵押债上为基金投资人争取尽可能多的利润。
Wingate亚洲客户服务部高级总监Adrian告诉我们，未来地产四个项目的抵押债已经从WIP剥离，消除对新进投资人的潜在影响，此项决议从11月1日开始生效。
对投资人最大的负责——保本求利
“我们相信，对于投资人最大的负责，就是守护好他们辛苦积累下来的财产，并且创造高收益。”
Adrian提到，虽然WIP并非是188/132类投资移民签证的对口基金，但是此类投资人是允许投资WIP的，“我们的投资人里有不少SIV签证持有者，他们会在投资合规期结束后会把资金从对口基金转到WIP里，因为它更加安全。要知道，今年地产基金暴的雷里就有一个SIV基金。”
△澳洲名人和家族用WIP规避风险
Adrian告诉我们：15年来，Wingate 一共做了240个项目，在到期的190个项目中从来没有损失过本金，另有基金内部的50笔债务对应项目正在运行，未来地产的4个项目也将大概率拿回本金和利息。基金年化回报连续多年超过10%，在疫情下的2020预期年化回报也将达到8%！
这些数据的背后不但有成功的风险管控和商业模式，也有Wingate 15年来谨慎尽调，公司创始人、高管和员工与投资人的资产在WIP里共进退。
Wingate的成功是有惯性的。采访最后，Adrian和Ryan告诉商圈，目前11月入资窗口的等待队列已经达到4200万澳元，他们作为Wingate人，对于新老投资人的长期信任感到非常骄傲。
扫码联系WIP负责人Jie Wu
注明：202011咨询
WIP 11月入资条件
