2017年4月29日 星期六 天气：晴

大家好！在开始今天的看房日记前，我要宣布一个事情。

在接下来的日子里，我将会在周一专栏时间适时推出《大悟“验”房日记》，如果你是悉尼当地投资人（必须人在当地），今年在悉尼有物业要交割，我愿意陪你免费验房。我给你专业，你给我素材。有兴趣的读者请直接和我联系，多谢。

大悟 ：

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言归正传。

悉尼传统下北（非正北）大区内，有三大Council区，一个是North Sydney大区，以Kirribilli， Cremorne Point为首，中位价近400万澳币的邻水区域；一个是Mosman大区，悉尼下北最为著名，拥有豪宅数量最多，当地受众度最高的邻水区域；还有一个，就是包括了Chatswood，Artarmon的Willoughby大区，而其龙头老大，就是今天我们要说的Northbridge。

本周六，我总共看了5套物业，选择几间，与大家分享，让我们进入今天的看房日记。

首先奉上视频，对接下来要讲的物业来个最直观的感受！

Northbridge

开车从悉尼市中心，穿过悉尼海港大桥，进入北岸，靠左并入North Sydney，经Miller St，穿过Cammeray，一路向北，你将看到下边的这张图。

这是Northbridge区域的标志性建筑Long Gully Bridge，这也是Northbridge的入口，这座始建于1892年的古建筑仿佛也在昭示着我：“兄弟，欢迎你来到豪宅区Northbridge。”

Northbridge本身的亮点不如Mosman和上东的Rose Bay, Darling Point那么多，毕竟是内湾区，水景肯定不能和下北的Kurraba Point，上东的Double Bay等相比，但总比Parramatta们的水景强太多，人家豪宅区的水还是瓦蓝瓦蓝的，不是土黄土黄的。

对于中上层富豪来讲，这个区的性价比还是可以的。作为小半岛，Northbridge靠水的顶级物业不多，之后我要写的那栋物业地点无敌，也是近50年来首次上市。

Northbridge的地点稍显闭塞，但好在距离市区不算远，为7公里左右，位于北区主路M1的东部。交通除了开车，主要还是靠Bus，另外，值得提的一点是，Northbrige虽然靠水，但并没有渡轮，悉尼渡轮的线路请看下图：

如果你想坐Ferry上班，不好意思，Northbridge不成。

交通方面，区域内两条主路Sailor' Bay Road和Alpha Road，周末对于穿插两个区看房的我来讲，堵得死死的，挺愁人。

购物方面，区域内有Northbridge Plaza，里面有Woolworths，银行，面包店等等，还算方便。

Northbridge区域内的学校 St Philip Neri 和 Northbridge Public也都是非常不错的学校。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

独立屋中位价310万澳币，排名全新州第22名，区域内独立屋的物业占地都可以，比某些下北区要宽敞的多。

大悟看房 I

布局：5房4卫2车位

占地：1890平

建房时间：>50年

起拍价：800万澳币

Northbridge最贵的街区为Coolawin Road，可见其水景有多好。

去年9月有套最终成交价过1500万澳币的物业，也是区域内最贵的物业就是在这里，

而此套带码头的物业就在这条街上，这套物业的房主今年已经103岁了，以前是悉尼非常著名的医生，此套物业是历史上首次出售。

起拍价格800万澳币，但房子非常旧。

大悟看房 II

布局：5房2.5卫2车位

占地：658平

建房时间：1950年

改造时间：2015年

上次售出时间：2012年

上次售出价格：159万澳币

此次建议价：350-400万澳币

这套物业我很喜欢，很多华人也很喜欢，房屋较新，后边带院子，门口是bus站，不带游泳池。因此前来看房的华人也不少。占地虽然不算特别大，但是户型利用率极高，说实话，占地600多，对于两层物业已是绰绰有余，内部使用面积超过250平。

100分，我给它90分，没瑕疵，很棒的物业，前提是价格不要超出370万澳币太多。

Willoughby

Willoughby被很多人熟知是因为它距离华人区Chatswood很近。

作为Willoughby大区的中心地带，虽然willoughby内的基建一般，但这没关系，区域距离北区重镇Chatswood很近，St Leonards的Royal North Shore 医院，Artarmon的Bunnings Warehouse，东南的Bicetennial Reserve等等都在周围。

区域本身又是一个低密度区，交通上，两条主路Mowbray Road和Willoughby Road，虽然很堵，但是直接并入M1，直通CBD，去Macquarie Park，M2也不远。

区域内的教育资源也不错，值得一提的是Willoughby Girl's High，在悉尼的众多女校中还是很棒的，在西人世界里，高中的重要性远高于小学。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

中位价210万澳币，全新州排名第85位。

大悟看房 III

布局：4房2卫2车位

占地：588平

最终售出价：370.6万澳币

“食道”型户型，进门一个走廊，两边全是屋，饭厅和厨房很大的叫“食道”型户型。

这套物业其实是位于North Willoughby，因为周六Willoughby区域没有拍卖，我也好久没有看拍卖了，算是给大家一点市场的反馈吧。

拍卖当天，看房的人100+，基本都是西人，这套物业最终出价人只有2个，一个是60多岁的澳洲长者，另一组是2个年纪轻轻，背着书包的中国小女孩，耳朵上挂着耳机，跟国内客人不断通着电话，叫着价。

此物业的拍卖师全场一直在不断“挑逗”着这两位年纪轻轻的代理买家，言语中甚至缺乏了一些尊重，push them in the corner。这让我其实挺不爽的。

North Willoughby作为中位价在230万澳币左右的区域，距离Chatswood更近，其实是一个蛮不错的区域，区域中还有bunnings, good guys等大型基建，但问题是作为单层独立屋，占地不到600，要370万多，这个价钱是非常夸张的，对于参与拍卖的人来讲，什么时候要退出市场是非常重要的。

我想连中介自己都没想到这个价格能来到如此高的境地，我当时特别想走过去，叫他们别再加价了，因为溢价太多了。可我没这个职责，也没这个权利去砸别人的场子。最终，在众目睽睽之下，年轻的中国人将这套物业收入囊中了，但全场好像没有响起掌声，走出房屋，我听到门口几位老移民在埋怨地喊着：“有钱也不能这么花啊”云云。

专业的人做专业的事，如果他们有一位好的Buyer agent，这种事情是完全可以避免的。同样的预算，和上边的那套North Bridge房屋相比，无论是区域土地价值还是房屋类型，都更胜一筹，换你，你选哪个呢？

大悟总结 

现在市场上好的独立屋变得越来越少，但是拍卖率居高不下，可见，悉尼的独立屋还是稀缺的。对于很多新移民来讲，要住在从未住过的大宅子里的梦，我懂，也理解。

我的确说过，买不买比买在哪要重要得多。但是有时，要以牺牲未来几年的增幅作为代价的房屋，你还是要好好推敲推敲。因为往往你的机会成本是很高的。

有钱的买家很多，但不是所有有钱买家都是富有智慧的，尤其是在买房子这件事上。

希望大家引以为戒，买房这件事虽然是很感性的，但你也要学会让事情可控，该出场时要出场，没什么不好意思的，房子还是有很多的。

卖家中介或者是拍卖师对房主负责，很显然，以上的物业的团队任务完成了，但同样作为华人，如果换做我的话，我会很严肃的在现场和拍卖师说：“Sorry, mate, I don't like the way you talk,  I'm out!”你不给我面子，我凭什么给你面子。

本期大悟看房日记就是这样，感谢阅读！