澳洲房地产已经历经了5年的黄金时期，墨尔本的房地产在过去5年中增幅也高达59%。今年的房价增长率可能会放缓，但是放缓势头不太可能持续。所以小编认为虽然墨尔本房价近期内很难像前些年一样快速增长，但是价格的相对冷静期不会太长。
SQM Research的总经理LouisChristopher与ANZ银行认为由于贷款政策收紧、利率提升等“不利因素”，墨尔本房价涨幅会减缓，增长率将在2%到8%之间。这些增长最主要的动力来源于以下四个原因。
1. 人口增长
据澳洲统计局ABS数据显示，2016年墨尔本人口增长了107,770人，达到464万人，涨幅2.4%，创造了历史新高，而五年前的人口增长仅仅为每年85,240人。
维多利亚州在去年也凭借1.8%的总人口增长率，成为了全澳之最。目前墨尔本每周新增人口为1,859人，而悉尼为1,656人。因此很多人预测墨尔本人口将在不久的将来赶超悉尼，成为澳洲人口最多的城市。
这么快速的人口增长，居住则是首要问题，这必然给房产市场带来最基本的刚性需求，为房地产市场的更加繁荣提供动力。
2. 住房供给不足
供不应求也成为房价持续攀升的重要原因之一，DA审批难直接导致新房批建量不足，2017年批建量同比2016直降11.4%。
尽管随着这几年房市大热，像悉尼和墨尔本这样的大城市建了不少住宅，但是两地的建筑热潮未能有效满足人口快速增长的需求。根据AUSFOCUS的数据报导，这种情况在维州表现尤为突出，尽管自从2011年第三季度以来，维州持有272,000套净住房，但是仍然无法满足同期新增人口（786,100）的需求，截止2017年6月，住房缺口为514,100，这是目前全澳最高的住房缺口。
供不应求是导致房价一路攀升的主要原因，并且只要有来澳洲这片热土的移民、留学等大军，只要有新生儿在这片美丽的土地上诞生，这个缺口就会永远存在。
澳洲虽然土地广阔，但是适合居住的，或者是人们乐于居住的城市其实屈指可数。优质的土地资源和环境也是有限的，所以开发一个楼盘就少一个地方，明智的开发商会在最早的时间选择最好的地盘。
3. 房地产中位价
跟澳洲另外一个人口大城市悉尼相比较，墨尔本的房价还是很亲民的。据Domain网站关于去年十二月份的数据，悉尼House的中位价约为118万澳币，墨尔本的中位价约为90万澳币，而墨尔本房价涨幅为11.3%，远高于悉尼（4%），说明在墨尔本购房的增值潜力更大。作为连续7年被评为世界上最宜居城市的墨尔本，同样的价位下，他的居住环境优于悉尼。这可能也是墨市比悉尼更有吸引力的主要原因。
4. 政府规划
我们在研究一个区域或者一块地的升值空间时，CBD距离、学校、交通、公园和政府规划等因素是首要考虑的，其中最重要的因素就是政府规划，因为他是改变其他因素的重要力量。政府的规划能够大大提升土地及土地上建筑物的价值，最终使房价上升。
未来墨尔本城市发展的重点包括西区、远东南、北区，这将创造超过170万个就业机会。根据政府的报告，墨尔本会再增加340万人口，到了2051年,墨尔本将有770万人口。为了适应这种增长，我们将需要比现在多160万的住房。
通过上述分析，我们可以得出结论：墨尔本房价很难下跌。需求上，澳洲作为移民大国，墨尔本更是很多赴澳人士的首选之地，人口增加率将会日益激增；供给方面，住房批建量和开工量减少，供给远远无法满足不断增长的住房需求，供需不平衡讲导致房价的持续上升；对房价中位价来说，墨尔本也比悉尼更加亲民，也将吸引更多人买房；从政府规划上来看，价值决定价格，各个区域的政府规划、基础建设的完善无疑将会带动房价的上涨。
2018年墨尔本的房市应该是一个稳定并温和增长的趋势，这种市场均衡的状态对于地产开发者来说非常有利。2018年是一个非常适合新入行开放商以及想囤地的开发商一个最好的时机。
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2018澳洲地产开发何去何从？开发管理公司、设计师、建筑商给你答案！（上）
