文： Leisha de Aboitiz / 翻译：安然，陈雷

译者注：在四月初我们的专题曾发表过来自宋博的文章《一文看懂新州分契物业法大改革》，文中细数了新州分契物业法改革的几大变化，那么在流程上具体是如何操作的呢？本期《澳房大咖聊天室》，法律专家Leisha为大家详解新分契物业法在各阶段不同情况下的具体流程。

新的新州分契式物业开发法案2015（SSD Act）以及新州分契式物业管理法案2015（SSM Act）已于去年底由新州议会通过，不过目前还未实施。本来预计将于2016年中实施，然而现在看来，可能要推迟到2017年初了。

法案中最重要（也是等待最长）的改变就是集体出售与翻新流程。

1. 什么是集体出售与翻新？

这是SSD法案Part 10中的一个新制度，这一条例规定物业分契业主可以决定（基于75%的业主通过）是否停止目前的分契计划，决定地块是否可以出售或延续。新的制度适用于所有分契式物业（比如商业、住宅、工业），除了受开发合同或新州退休村法案1999（Retirement Village Act 1999）约束下的项目。

2. 这一变化为何重要？

在已有的法律规定下，如果没有所有物业分契业主同意或者法院判决的话，是无法中止现有分契物业制度的，新物业分契法的出现让少数服从多数的原则重新适用。举个例子，以前是这样的，尽管大多数人同意集体出售（比如物业老化的维护成本过高从而导致现有体系不再可行），如果有一个业主反对中止、出售或者继续现有的物业分契形式，都无法继续推行下去。这样的规定阻碍了城市发展，而且对于大多数人的利益而言是不公平的。

3. 对于“弱势群体”或者持异议的业主是否有保护呢？

有的。新的分契法引入了多阶段（且严格）的流程，要求大部分的分契业主参与，需要75%的多数业主同意，最终由土地与环境法庭（Land and Environment Court）进行考虑和批准。对于持异议的业主提供额外保护，保障他们不必支付此过程而产生的相关费用，并可以保证获得“公平补偿”。公平交易委员会也有计划将成立分契式物业出售翻新咨询及推动计划，为受影响者提供免费的咨询服务。

4. 这一法案如何运作？

这一法案并非简单和直接易明，因为在保护异议业主和“弱势群体”业主的权利和利益时，需要多方面的权衡。在一个较高层面来说，法案运作需要业主委员会认可初步方案、成立分契物业改革委员会、准备分契物业计划的更新方案、75%业主的同意以及法院的最终批准。各个阶段的总结见下表。

本文旨在提供必要的说明和信息，不应作为专业法律建议。正规法律建议应当根据特定情况或环境而进行。

Leisha de Aboitiz

William James律师事务所合伙人

Leisha有15年的法律从业经验，专注于商业房地产律师超过12年。Leisha的工作范围涵盖商业地产法律的各个方面，着重在复杂的所有权法律，包括长期租赁安排、分契划分以及物业管理。

除了在分契划分所有权及管理，和所有权相关事务（比如土地分割、地役权、房地产契约等），Leisha还在销售与并购、商业租赁、房地产开发、公司交易中涉及的地产方面也有不少经验（比如土地与租赁转移、尽职调查以及被污染的土地问题），以及停建房产销售。Leisha为客户从各方面进行专业协助，包括房地产及投资基金、政府部门、非营利组织、大型企业、破产与清算、银行及房地产开发商。

Leisha还经常授课于法学院，并为 REI Journal 以及REI物业篇撰写相关文章。

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