文 / Sally Qiu

墨尔本市中心概况

众所周知，墨尔本已经连续6年被评为全球最适合居住的城市。墨尔本CBD是整个大墨尔本地区的核心地带，对周围所有人来说都有着深深的吸引力，同样也吸引着大批澳洲本土和海外的开发商来这里投资开发。

CBD的面积虽然不大，每个小地区也有着每个小地区的特色，从而也影响到开发商对于自己项目的定位和策略。本文就墨尔本市中心的人口分布情况来分析一下开发商的开发策略。

墨尔本市中心人口分布

根据City of Melbourne的官方数据显示，墨尔本CBD的常住人口为37,106人，预计到2036年，人口将会上升到67,758人。

这其中66%的居民为20-34岁之间的年轻人，大部分为单身贵族和年轻白领。而拥有本科学历以上的受过高等教育的人口也在40%以上。

如果我们细致分析一下CBD地区的具体人口分布，我们也可以看出来人口聚集还是有细微差异的。如下图所示，以墨尔本CBD的Russell St为界、向东延伸至East Melbourne区域，是高收入金领们的聚集地。相应的，不少开发商也将这片区域作为他们高品质项目的首选地，East Melbourne的平均房价甚至达到了220万澳元。Mirvac、Grocon、CBUS等澳洲本地走高端路线的开发商都在这里占有一席之地。

而从墨尔本CBD最西边的Spencer St一直延伸至Docklands地区，是相对年轻一些的白领们喜爱的地方。这里相比于CBD东部有着更多年轻人喜欢的聚集场所，例如高性价比的购物场所DFO、Harbour Town，方便来一场说走就走的旅行的南十字星火车站、美丽的海港、酒吧、体育馆等。这里的平均房价和租金相比东边便宜，因此也受到年轻白领们的青睐。这片区域也是不少快捷酒店、Serviced Apartment、Airbnb客人喜爱选择的地区。

墨尔本CBD的中部地区，主要以商业写字楼和零售商铺为主，在人们的传统观念里并没有太多可供居住的公寓。事实上在这片区域的新楼盘也确实不多，且大部分集中在具有浓厚古典风格的Collins St上。也许是因为各大商业金融巨头、奢华名品店和全球知名高级餐厅都汇聚在这条街上，对于买家来说是一种地位和品味的象征。

而CBD的北端，从La Trobe St开始向北延伸至Carlton和North Melbourne地区，毫无疑问是学生群体喜爱的聚集地：步行距离可达墨尔本大学和皇家理工大学主校区，同时又靠近购物、娱乐、各式美食，唯一美中不足的是免费电车圈到这里就戛然而止了。选择在这里投资的开发商和投资者们毫无疑问也是瞄准了学生市场，比起Docklands地区一栋楼有一栋楼的风格和特色，我们很容易发现这里的建筑风格相对来说中规中矩，户型也以符合学生需要的中小型一房、两房户型居多。

“巴黎区”与“纽约区”

熟知墨尔本CBD区域的人都知道，墨尔本的东西两端分别被媒体称为“巴黎区”和“纽约区”，虽然这未免有种造势的嫌疑，但确实也很形象地比喻出了墨尔本东西两端的差异。

墨尔本CBD的“巴黎区”被定义为由Spring St、Little Bourke St、Russell St和Flinders St围成的区域，在墨尔本CBD寸土寸金的情况下，这里还保存着三个美丽的花园：Fitzroy Gardens, Treasury Gardens和Parliament Gardens，同时也是维多利亚时代建筑的聚集区。纽约的中央公园区和伦敦的海德公园区都是俯瞰公园景色的房地产区域代表，这两个地方的房产项目均备视为超优质的项目，反映在房价上就是高于市场平均价的售价。“巴黎区”毫无疑问也具备了这种潜质。再加上政府对于该区域的建筑高度和改造项目都做出了严格的法律规定，很多大楼的空中所有权也被土地持有人收购，确保住户能够享受到最好的视野，因此，能够居住在这里的人群也属于高收入高品位的人群。

数据统计也说明了这一点：该地区93%的人口为高收入的白领，多数家庭为无子女配偶，年平均家庭收入达到$103,000。这也就不难理解为什么开发商在这里全部开发高档奢华的楼盘了。以CBUS开发商在2013年开发的35 Spring St项目为例，一套2房2卫1车位的公寓，在13年的售价就达到$12,000一平米，要知道当时墨尔本CBD的公寓售价才$7000-$8000一平米。高售价的公寓并不意味着就没有升值空间，要知道这套公寓在2016年再售的价格达到了$14,000一平米，当年的资本增值率达到了18%。

相比之下，“纽约区”则显得要亲民许多。在前面我们也提到过，这里的大部分居民都是相对年轻的白领，可负担性自然要比“巴黎区”居民要低些。像远东财团、Stamoulis Group这类“纽约区”的开发商们大多采用了时髦舒适、却又经济适用的设计理念，来打造一个属于年轻人的生活圈。

Sally Qiu

毕业于阿德莱德大学经济学专业，常春藤地产集团资深策略分析师，持牌地产代理。对于墨尔本房地产市场，特别是公寓项目、市场状况、开发商运营、销售策略及海外买家动态变化有独到见解。

→ 更多  《规划与开发》←