文/HARRY （本文写于2013年11月）

前些日子，连续数天的山火让民众提前感受到炎夏的恐怖温度，如今这场大火已经不再肆虐，但是物业市场的“火”势却在持续燃烧。现在的楼市可以说是典型的“卖家市场“。只要有新的公寓楼盘推出，大量的购房者便会蜂拥而至，几乎不用发展商或中介的巧舌如簧。

这般若“雨后春笋”崛起的大大小小的新楼盘，渐渐让投资者挑花了眼，也变得有些喜新厌旧。其实相比而言，一些老旧的公寓物业升值潜力非常大，在一个好的街区选择一个二手公寓物业，再进行翻修后的增值利润空间，一点不会比新公寓差。

建筑风格难寻

随着整体楼市的升温，二手住房市场也被带动起来，销售表现毫不逊色。来自悉尼Potts Point的房产中介代理公司Laing Real Estate执行董事安东尼·伯德赛尔（Anthony Birdsall）称，当前一些旧的公寓物业开始受到投资者青睐，需求量稳定上升，其实这种物业在很大程度上能吸引到不少高素质的租客群体。

他指出，一般而言，这些老旧物业的设计都很有特点，独具澳洲传统历史文化色彩，这一点在现在很多新的公寓楼身上，已经很难觅得。当前千篇一律的公寓建造风格已经让很多个人喜好分明的买家感到厌倦了，因此质量较好的二手旧公寓，让他们顿时眼前一亮。而且这种公寓经过翻修之后，呈现出的现代与古朴结合的特点，对一些追求生活品质的高素质租客来讲，简直是难以抗拒。

他举例称，一处位于Potts Point的两卧室公寓，建造年龄大概在上世纪70年代，物业设计风格独具特色，自推入市场后，受到了买家的强烈关注，这让我们感到很惊喜，最终的成交价格接近100万澳元，大大超出预期。

质量更加可靠

除了建筑风格独具魅力之外，这些老旧的公寓在建筑质量方面也是没话说，绝对可以“秒杀”当前的一些新开发楼盘。首先很多几十年前的公寓，在建筑材料的选择上特别严谨，大多数都是全砖房，而且空间设计比较合理，尤其是层高。当前不少发展商为了增加建筑楼层，将物业的平均层高压缩到最低限度，住户搬进去后多多少少都会有一些压抑感，不过这种情况在旧公寓楼身上就很少看到。

McRae Property地产集团的约翰·桑莫斯（John Sommers）表示，老旧公寓备受市场青睐，原因其实很简单。“这些旧的物业相对于当前建造的新公寓来说，在质量上更加可靠，几乎不会出现任何建筑问题，因为它们已经经受了时间的考验。”

他还表示，目前一些优质的旧公寓非常紧俏，甚至出现了哄抢的局面。“这一部分是因为买家的兴趣大增，其次市场上出现的高价值旧公寓数量还是不多。”

Advantage物业咨询公司的弗兰科·瓦伦蒂奇（Frank Valentic）称，从上世纪20年代，到70年代的公寓类型都是投资者钟爱的对象。“抛光木地板，挑高天花板，全砖结构，这些都是吸引买家的重要因素，他们愿意购买这些经历岁月霜洗礼的高质量物业。”

增值空间诱人

目前市场上大部分的旧公寓都是一卧室或两卧室，很少有三卧室的。当时那个年代，大多数人都只是把公寓看做是向独立屋过渡的一个途径，极少有人会想在公寓内过一辈子。不过近几年，这种想法出现了改变，物价上涨，房价飙升，生活成本越来越高，不少民众，尤其是一些年轻的上班族或家庭，一套公寓可能会成为他们一辈子的栖居之地。大屋子买不了了，那怎么办？只能选择一些好的公寓物业。

Sydney Property Finders公司创始人丹尼斯·克劳夫诺斯（Dennis Kalofonos）称，一些好区的老旧公寓的增值空间相当诱人，首先相对于同区的新公寓而言，这些二手公寓的价格要便宜不少；其次，由于本身的设计就非常经典，因此翻修之后的物业会更加有吸引力，这样为业主以后提高售价提供了更充足的理由。

Curtis Associates地产中介的克里斯·柯蒂斯（Chris Curtis）同意这种观点，他指出传统旧物业往往比那些现代化的公寓更具投资潜力，当前很多新公寓的设计都很相似，千篇一律，缺乏风格，而且由于房价飙升，增值空间已经被大大压缩了，特别是一些热点地区地段，价格已近封顶。“因此在一个好的城区选择一处旧公寓，对精明的投资者来说，显然更有的赚！”

数据显示，今年悉尼市场的旧公寓物业价值平均涨幅约为6％，墨尔本约为8 ％，预计明年将会持续上升。

值得投资城区

投资旧公寓有利可图，选择一个好的地区就成为了首要因素。就悉尼市场而言，传统风格的旧公寓比较集中的城区包括东区沿海的Potts Point, Elizabeth Bay, Bellevue Hill, Double Bay以及Darling Point等，这些地段本就属于传统富人区，当地豪宅林立，名流云集，物业价格不菲。独立屋就不用细说了，我们在之前的豪宅区专题系列已经重点提及，不过相对于其他新兴开发的城区，可用于开发的土地极少，所以这些地段的旧公寓楼变得愈加金贵，置业投资极富潜力。

以Potts Point为例，近期炒得最火的就是一名悉尼的律师花71万澳元，给自己5岁的儿子在该区购买了一套一卧室的公寓，作为“生日礼物”。抛开这种未雨绸缪的爱子情怀不谈，就该公寓本身而言，虽然不是新房，但是位处区内主干道维多利亚街（Victoria Street）附近，悉尼海港大桥，歌剧院，城市天际线等一览无遗，交通购物非常便利。这位老爹可谓“名利双收”，买了一处物业，引发媒体争相报道；最关键是买对了，这个地区的旧公寓增值幅度引领悉尼。Domain资料显示，区内同街道上的一处上世纪30年代的两卧室加书房公寓，最终售价达155万元；另一处位置更好的1卧室加书房价格高达1,399,000元。

当然除了东海岸之外，其他城区也有不少值得投资的城区，譬如内西区的Leichhardt, Canterbury, Summer Hill, Ashfield, Lewisham和Dulwich Hill；南边的Cronulla和 Caringbah South，以及北岸的 Mosman等。尤其是一些拥有海景的旧公寓楼，在市场上非常抢手。

购买旧楼建议

对于投资旧公寓的买家而言，首先最重要的一点自然不必多言，还是那句说腻了的黄金法则：“地段，地段，还是地段。”除了前文在城区选择上给出的一些建议，可尽量选择一些靠近交通基础设施，购物消费商铺等地段的旧公寓物业，对于自住者来说，如果能靠近自己上班的地方那就更好了。

其次，要选一些好的设计户型，确保足够的隐私安全保护，老的公寓由于全砖结构居多，一般在隔音方面表现还算不错，但是年代久远，也会产生各种问题。此外可能在安保问题上相比新公寓会有所欠缺，这一点买家要注意。

再次，一定要亲自预约看房，因为很多潜在的瑕疵，只有自己去看了才能发现，尤其是使用率较高的厨房和卫生间设施。尽量保证公寓的采光，前后的视野开阔，不要被其它的高楼群遮挡，这也会影响未来的售价。

最后，在购买前多做调查，包括该物业本身和所处的地区，可以联系当地的地产中介和市政管理部门，看看租金回报率如何，是否存在建筑问题，或者其他可能会涉及的周边重大工程计划等。另外还需多了解物业费，维修费等其它需要的支出，自己估算一个合理的价格，少花冤枉钱。

物业翻修支招

既然旧公寓升值潜力不可小觑，确保以后能获得一个令人满意的出售价格至关重要，这其中有市场因素的影响，还有一个重要的方面就是翻修。相对于新公寓而言，旧公寓需要的修缮成本会更高，怎样“花小钱办大事”是门学问！澳洲房屋装修专家毕琳达·戈兰迪（Belinda Groundy）总结了一些很好的建议，不妨可以参考一下。

1. 对于业主而言，要学会从购买者的角度思考，把自己想象成一个潜在的买家，对物业进行勘察，看看哪些地方需要改进。这些想法会让你明白应该如何合理花钱翻修，才能吸引到足够的买家，同时还能节省和减少很多意外支出的成本。

2. 业主需要提前做一些市场调查，这方面可以咨询相关地产中介公司，最需了解的就是自己的物业究竟会获得哪些类型买家的钟爱？还有就是多打听打听自己公寓周边地段的类似物业和买家背景等。这些信息会给业主提供更多的意见，如何针对潜在的买家进行物业的内外部翻修。

3. 由于是旧公寓，因此翻修一定要给人“焕然一新”的感觉。要想吸引买家的眼球，就必须要有与周边物业与众不同的地方。毕竟不是独立屋，公寓物业的建筑结构肯定不可能有大的改动，那厨房和卫生间应该是卖家最为注重的地方，业主可以多花些钱重新装修，这也是开支最大的一方面。

4. 在进行翻修中，注意从细节上下功夫，风格要与整体物业能够搭调，尽量做到简洁、时尚、实用，切忌弄得不伦不类。再者，花的钱也要“分分到位”，精打细算，自己有个大概的预算，从购买材料到翻修进程中，最好做到亲力亲为。所谓省钱就是赚钱，有些自己就可以做的，可以不用雇人。

小结

房市火爆，楼价飙高，一些热门地区的“疯狂”表现，让不少首置业者纷纷望而退却。其实对这些经济负担能力还不是很强劲的买家来说，咱新楼买不起，可以先买个旧楼嘛！价格相对低廉，而且如果地区选择合理，未来的回报收益同样是相当可观的。

旧楼市场入手比较容易，翻修之后的增值空间很大，特别是一些上世纪60、70年代的旧公寓物业，设计风格传统经典，这在目前的市场上已经很难再找到了，也正是这种稀缺性，让其价值提升不少。预计随着需求激增，未来旧楼市场亦将升温，可以看到，现在有些好区的旧公寓价格已经不便宜，下手也要快了。

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