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上个周六我和几位业内朋友观摩了一场悉尼上北区的拍卖，指导价在200万-220万之间。此房所在的这个街区最大的特点，就是距离有名气的公立学校200米左右。注册拍卖的人数很多，绝大部分是华人。拍卖从2M开始，瞬间一个华人举牌210万，然后又一个华人220万，一分钟之内叫到了240万，然后开始进入拉锯战，最后261万成交。在场的很多人都说拍卖失控了，当然这个结果对于中介来说也是个“Big Sale”。 从我和朋友的角度分析，无论是用“涨幅法”估值，或者“比较法”估值，或者“成本法”估值，都不应该超过240万。从卖家角度看，房东简直是高手中的高手，因为这套房子仅仅用时8年增值140万澳币，增幅达116%。而且在“买点”这个因素上把控的也很好，在2012年以低价买入。所以只有“买点”与“卖点”同时抓住，房产投资能产生大回报。最后参与竞价的买家，从年龄上看起来约九零年左右，不知道他们在前期是否做足了拍卖的功课。这个区域的房子以10万为单位向上起跳还是比较罕见，也许都想用高价表示购买的决心，从而吓退对方。然而拍卖场最核心的王道就是“预算”，拼的是硬实力，是在潜在买家眼里房产可以到达的最高价格。所谓一些拍卖的“技巧”在预算面前根本不起任何作用，这种加价方式只能提高自己最后的购买成本。能在拍卖场如此出价，参拍者肯定考虑了学区的概念，为学区付出了不少的溢价，给孩子上好学校再多的溢价都值。 学区固然是要考虑，但是前提你的代价付出的有多大，试想如果溢价30万去换一个学区，有这30万送孩子去私校难道不香吗？ 我和不少家长也聊过学区房的概念，他们都表示排名靠前的学校拼的都是家长在课后辅导的努力，指望在把孩子送进去就能考好那简直是幻想。
做好调研，利用好Domain, Realestate, Corelogic 或者专业人士对你目标感兴趣的房屋做出“预估值”，同时结合最近的房产走势给出自己的价格区间
保持平和心态，拍卖不是斗气，没有非买不可的房子，做到自己心里的出价上限即可，切记冲动。
保持出价节奏，加价单位要知道及时调整，否则就是不断的给自己加价格，可以观察一段时间后加入出价进程。
拍卖前一定要准备好银行预批，切记高出自己审批预算。
观察拍卖师是否进屋和房主聊，如果连屋都没进只有两种可能，一种是价格没达到心理价位，另一种是价格远远超出接受价位。
拍卖成功后和房东确认成交时间细节，因为目前各大银行审核速度较慢，所以成交时间一定要预估明确。
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