• 房地产过户时需按市场价来计算印花税
  

• 拥有土地的实体的股权交易也需缴纳印花税

• 第一次购房者有优惠

• 售价低于50万的楼花期房有优惠

• 海外人士购买民用住宅或民用地都会有额外的附加税，目前为额外8%

印花税的通常税率

杨女士今年58岁，有一套投资房，当年购买时只花了10万澳币，现在已经价值50万。杨女士的先生长期居住在中国。杨女士希望能够在67岁时领取社会福利部门的老年养老金age pension. 她听说政府对领取养老金有资产的要求，必须提前5年将资产变卖赠予给孩子。为了减低转让房产的税收，朋友就给她出主意，让她先到房子里居住6个月，这样房子就可以变成了她的自住房，然后转让给孩子就没有税收了。

回答是：行不通！针对房产有各种税收，连续住满6个月而成为自住房的政策是针对土地税的，并不针对转让时产生的印花税，更不能以此豁免售房时的资产增值税。从印花税的角度来说，转让给孩子就是一个以市场价来结算的买卖，孩子必须缴纳印花税。

回答是：杨女士当然可以赠予给孩子，但是赠予并不能免除按市场价来计算的印花税，也无法免除资产增值税。

回答是：在2017年7月1日之前，夫妻之间转让房产可以豁免印花税。但是从2017年7月1日起，夫妻之间转让房产要豁免印花税的话，在转让后的12个月内起，夫妻双方必须有一方要连续在该物业里居住达到12个月。即使杨女士能够满足这个条件豁免了印花税，但是她的资产增值税还是不能豁免，同时她个人名下的自住房也存在着土地税和未来资产增值税的问题。如果她老公不能长期来澳洲居住，土地税也无法豁免，将来房产出租的租金收入恐怕也会按非税务居民的税率来收取，也无法满足未来的资产增值税的优惠。

朱先生是一位成功的商人，夫人平时不工作，在家照顾3个读大学和高中的孩子。朱先生看中了一套租金回报很高的物业，虽然地区有些偏远，但是朱先生对该物业未来的资产增值颇有信心，于是就决定用自己的家庭信托去购买。果然到财年结束报所得税时，朱先生的策划非常奏效，租金回报分给了夫人和孩子，达到了总体所得税最低的状态。

今年11月，朱先生突然收到了维州政府的来信，要审核他购房时是否需要缴纳额外8%的印花税。信中还要求朱先生提供他的家庭信托的章程trust deed. 朱先生移民澳洲多年，全家都是澳洲公民，于是朱先生就信心满满地把资料给了政府。很快政府回信了，通知朱先生需要补上8%的额外印花税，另外加上25%的罚款，原因是他的家庭信托是‘海外信托’。

回答是：家庭信托的受益人分成指名道姓的主要受益人和泛泛而指的普通受益人。虽然指名道姓的主要受益人都是公民或PR, 但是那些泛泛而指的和主要受益人有亲戚关系的普通收益人却有可能是海外人士，例如朱先生舅舅的孙子。虽然朱先生永远没有想分利润给他舅舅的孙子，但是他的确就属于潜在的受益人。如果您的家庭信托没有明文规定排除海外人，那么维州政府就可以认定您的家庭信托就是‘海外信托’，因此就必须缴纳额外的印花税。

回答是：政府看的是在交接房产时您的家庭信托是否是‘海外信托’，现在排除只能保证未来购房没有问题。

回答是：不需要。虽然土地税的确有针对不在澳洲居住的海外缺席人士额外增收2%的土地附加税，但是维州政府只看家庭信托章程上指名道姓的受益人是否是海外人，是否在一个日历年里有在澳洲居住超过183天，他们并不看泛泛而指的潜在受益人是否满足条件。

• 每个州有不同的土地税法和不同的税率

• 在维州，除了自住房以外，如果您个人的土地价值达到25万澳币或者信托拥有的土地达到2万5千澳币的话，就需要缴纳土地税

• 在全澳洲您只能有一套自住房可以豁免土地税。您必须在该房产中连续居住超过6个月

• 从事农业的土地也可以享受土地税的豁免

• 如果在2020年12月31日您是土地的拥有者，那么2021年的土地税就由您来缴纳

• 土地的价值由市政费council rate上面的土地价值site value而定

  
  

缺席人士土地附加税：

Absentee owner land tax surcharge:

• 没有澳洲永居权，并且一个日历年里没有在澳洲居住达到183天的海外人士

• 由缺席人士控股大于50%，或由缺席人士控制董事会的公司

• 指名道姓的受益人中有一人是缺席人士的家庭信托

• 有一位单元信托拥有者是缺席人士的单元信托Unit trust

• 缺席人士土地附加税从2020年1月1日起是土地价值的2%（2016年1月1日起是0.5%，2017年1月1日起是1.5%）

  
  

Current land tax general rates

目前个人土地税税率（缺席人士需额外加2%）

尤女士一家是以投资移民的身份来澳定居的。拿了PR后，尤女士就以自己的名字买了一套价值不菲的自住房。交房后，尤女士就马上回国去打理她原先的生意，房子一直由在墨大读书的女儿居住。3年过去了，尤女士在中国忙得不亦乐乎，再加上疫情的影响，她就一直没有回到澳洲。

不久前，尤女士收到了维州政府的来信，要求她补交过去3年的土地税并加罚款。尤女士的女儿马上联系了省税局，说明了这套房产是尤女士在澳洲唯一的物业，是她的自住房，同时还拿出了所有的水电煤账单，上面全部显示了尤女士的名字。女儿还提供了母亲房间的照片和母亲在澳洲时的居家生活照。两周后，省税局来了回信，信里列出了尤女士从购房至今的所有进出入澳洲的记录。记录显示，尤女士在过去的3年中只有在澳居住了3个月。

回答是：房产证的主人必须在房子里连续居住6个月后才可以被州政府认定是自住房，否则即使没有出租，或者是由亲戚居住了，也不能作为自住房豁免土地税。

回答是：政府会考虑疫情影响，但是尤女士离开澳洲已经3年，而且她是有PR身份的，从理论上讲是可以回澳洲的，因此无法说服政府。如果她在离开澳洲之前已经在自住房里连续居住了6个月，那么由于疫情影响无法回澳是可以不交土地税的。

秦先生年迈的父母住进了养老院。老人家为了不给孩子添麻烦，就让中介把自住房出租了，将租金收入用于贴补一下养老院的各种费用。一晃就是5年过去了，秦老先生也乘鹤仙去了。秦先生在处理老人后事时却意外收到了州政府的来信，要求父母为出租房支付金额不菲的土地税。

回答是：自住房连续出租低于6年免的税是指将来出售房产时的资产增值税，不是指土地税。在2021年之前，您的自住房一年中出租低于6个月可以豁免土地税，但是从2021年开始，您的自住房没有租金收入才可以豁免土地税。

回答是：这些土地税是老人家在世时产生的，虽然老人家已经仙去，他的遗产执行人还需从遗产中取款来支付这些土地税。

• 针对16个墨尔本内中环地区: Banyule, Bayside, Boroondara, Darebin, Glen Eira, Hosbons Bay, Manningham, Maribyrnong, Melbourne, Monash, Moonee Valley, Moreland, Port Phillip, Stonnington, Whitehorse, Yarra

• 房主无论是否有PR

• 空置税为房价的1%，按council rate上的capital improved value来衡量

• 从2018年1月1日起，看上一个日历年中房产是否空置6个月

• 在上年度有买卖交易的房产豁免

• 在上年度才变成居民房的房产豁免

• 每家的自住房豁免，有一套度假屋holiday house只要一年住满4个星期即可

• 除自住房以外，您还有一套为了方便工作而自用140天的房产也豁免

• 以市场价真正积极地寻找租客的出租房无需缴纳空置税

• · 由于疫情，2021年的空置税被豁免

许先生的孩子在Kew上学，他就在学校附近买了一套自住房。后来孩子到悉尼去读大学，许先生就决定到墨尔本的莫宁顿半岛买了一套风景优美的大豪宅，并长期居住在那里，但是他又不想出售Kew的房产，想着哪天孩子从悉尼回来还可以有地方住。

回答是：许先生应该主动通知州政府，告知政府莫宁顿的豪宅是他的自住房。他可以豁免莫宁顿的土地税，但是他需要缴纳Kew房产的土地税。另外许先生可以通知州政府，告诉他们Kew是他的度假屋，只要每年他能够在那里住满了4个星期，就不需要缴纳房价1%的空置税。

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