大家最近一定没少在媒体上听到”黑天鹅事件“这个词，其实后面还有个和澳洲有关的典故。

从年头开始，我们来历数2016之大事件。

从今年年头开始，中国政府就严格控制外汇向境外的流出，本来每个中国公民每年可以向海外汇款$5万美元的限制，没能阻挡一家人凑十几个身份证往外汇款的对策。

但年初时出台的“帮别人用自己的配额汇款会上黑名单”的新政还是发出了重要的信号。中国经济过去30年最依赖的是制造业和出口，直接带来的影响就是人民币会被动升值，对中国经济长期发展不利，所以中国央行就人民币汇率进行了干预，保证汇率稳定，保持发展，外汇储备开始大幅增加，但近年来资金流向境外的问题越来越严重，有的是通过投资流出、有的是资产逃跑、有的是通过贸易、还有相当的数额是通过旅游。在2015和2016两年，“外汇限流”一直是最为政府关注的。

国内的资金流不出来，对海外资产配置和在澳洲买房都有很明显的影响。

二月，出现了很多关于房地产税制的争论。。。

先是Perpetual的基金经理Peter Morgan说房地产负扣税是“庞氏骗局”，点燃朝野两党关于是否要整改负扣税的激烈争论，接着是新上任的联邦多元文化助理部长朗迪议员，在公开场合说华人不喜欢交税，引起轩然大波，最后要郑重道歉。

对房市影响更严重的事件是，出了一个“坏孩子”Jonathan Tepper。

Jonathan Tepper自己做了一个私人调研，发现不少地区房市泡沫严重，是因为有很多房贷违规放水，并预言房价降大跌50%。这直接揭开了澳洲严控房贷的序幕。

墨尔本所在的维州政府去年7月份就针对海外投资者进行征收额外印花税4%，到了今年又宣布再增长3个百分点到7% ，并在7月1日开始生效。

当时也是不小的哗然，引发5月、6月的交易额有所上涨，不少投资者开始觉得心里不太舒服，认为这是维州政府发出的“我们不欢迎你们来投资的”的一个信号，不过背后的原因并非如此。

2015年结尾的时候澳洲储备银行RBA已经将基准利率降到了2%这个低点。

进入2016年后，澳洲经济一直通胀疲软，为了刺激经济，澳储行将利率降到了历史最低点的1.75%，地产投资者是很开心的，因为向银行借钱买房的成本降低了，于是澳洲房产市场继续升温，无论是新房还是二手房市场都很热闹。

5月份另外一个重大事件就是澳洲四大银行之一的Westpac站出来说，开始对海外收入的房屋贷款申请收紧，要知道Westpac可是四大银行中海外贷款市场占有率最高的银行，这可以说是整个2016年澳洲房产海外投资者的一个黑天鹅。后面一些列发生的事情对今年澳洲公寓市场、开发商、中介等都产生了非常深远的影响。

一两年前买的楼花将面临不能贷款交割的问题，从而引发一些列问题出现。

这是对澳洲房产市场一个利好的消息，澳洲联邦政府放开了小留学生签证，只要年满6周岁的儿童就可以到澳洲留学，同时还配置监护人签证，并且可以续签。

中国富有中产阶级带着孩子到海外享受新鲜空气和教育的梦想顿时实现，这一新政对澳洲房产的影响也将是深远的，将会对澳洲各学区的大户型公寓和二手房带来很多机会，同时还将中国留学生的申请要求降低，为澳洲本地的地产投资者未来至少10年，打下了市场基础。

悉尼所在的新州步维州后尘，开始对海外投资者征收额外印花税，额度是4%，宣布一周后立刻开始实行。昆州增加印花税 3% 昆州看其他两位兄弟行动了，也不甘寂寞，随之宣布对海外投资者加收额外印花税3%，唯一不同的是，生效时间比较晚一些，在10月1日开始，中间给不少当地开发商留出了一个窗口期。

从此澳洲三大首府城市所在州都开始对海外投资者征收额外印花税，成为市场常态。

前面4月份提到的维州增加印花税，在7月1日开始生效，因为前两个月大家抢着签约剩下额外的印花税开销，所以7月份的海外地产投资减少。

各大银行停止海外贷款

截止7月份，澳洲四大银行都相继停止了对海外收入的房屋贷款申请。这里需要注意的是，受限制的不是海外身份，而是海外收入，也就是说，即使是海外身份但却可以提供澳洲境内完整的收入证明，还是可以贷到款的。

这件事是澳洲新房市场尤其是公寓市场的一个重要转折点，当时不少读者朋友误解是澳洲不欢迎海外投资，保护本地房价进行的限制，其实不然，背后的原因相当的复杂，和澳洲的信誉评级有直接关系。

澳洲储备银行在2016年共进行了两次降息，这是第二次，将基准利率从1.75%降到了1.5%，历史最低，说白了还是澳储行对澳洲经济形势不满意，希望能进一步刺激经济。

但遇到一个很大的挑战，就是各个首府城市之间发展不均衡，比如这次降息让悉尼和墨尔本的房产市场进一步发烧，而对其他城市没什么太大的帮助，甚至有人提出应该不同的州推出“双利率”政策分别调控，虽然有道理，但也只是一个设想。

澳洲各界首度携手，呼吁政府解决高房价问题，这包括开发商，经济师，城市规划师，社区组织，大学学者。国际问题专家Copley甚至预言，澳洲银行对外国人购房贷款关闸措施，会在六周之内，引起澳洲的房市崩溃。政府也开始高度重视房价问题。

10●16

澳洲政府推出新的10年期签证，允许游客和商务人士在最多十年内多次往返。签证持有人每一次进入澳大利亚，可以停留三个月。中国也是澳大利亚首个实行十年有效签证试点的国家。前来澳大利亚的中国游客人数再创历史新高，来自中国大陆和香港的短期游客人数在过去一年中增长到创纪录的140万人，年增长21%。如今中国游客人数已经远领先于新西兰游客，后者曾位居访澳人数之首。

这对澳洲几大旅游热点城市的房产短租市场带来了巨大的商机，而且居住时长从平均10天延长到了3个月。

把资金从中国转移到海外无非几种方式：官方换汇（金额太有限）、地下钱庄转账、通过金融市场、通过电子货币（比如比特币）、通过贸易公司等。11月份中国政府开始加大对借用贸易公司向境外赚钱的行为，可以看出这次中国政府对资金外流管制的决心。

由于担心收紧海外人士房贷的措施会引起大批楼花不能完成交易，进而引发连锁反应造成房市崩盘，联邦财长Scott Morrison特别宣布，允许海外人士接手不能顺利交割的楼花。

人民币汇率乌龙

突然一早醒来全都是人民币一夜之间暴跌近10%的消息，并不约而同的附上了XE外汇app的截图，让代购、房产中介、换汇公司都下了一大跳，虽然后来发现是数据出错的乌龙事件，但人民币贬值几乎是一定的，这次给大家来了次浓缩预览版，算是先有个心理准备吧，对于中国投资者来说，海外资产配置势在必行，其中一个主要原因就是抵消人民币贬值带来的资产缩水。

多事之年，总结完毕。