文 / Jay Huang
【编者按】对于大多数个人或家庭投资行为来说，利用税法中的主要居所条例来减免房产投资带来的税务，是最有效、也最值得关注的重点。而主要居所条例中又以6年法则带来的效应最为显著。Jay Huang在这一篇里，给大家提供案例详解，堪称干货中的干货。
这是《税眼看澳洲房地产》系列文章中最后一期谈主要居所，在本期中我们重点探讨一下主要居所当中的6年法则。
按照澳大利亚所得税税法第118条第145项的规定，即使纳税人不再居住于其之前的主要居所后（也就是说该居所已经不再符合主要居所的条件），如果它依然能够符合以下条件，那么纳税人依然可以继续选择将该居所认定为其主要居所。这些条件是：
如果纳税人在不居住于该居所期间，将该居所用于盈利目的，比如说出租，那么他可以继续选择将该居所认定为主要居所的时间最长为6年；
如果纳税人在不居住于该居所期间，没有将该居所用于盈利目的而是空置，那么他可以无限期地继续选择将该居所认定为主要居所。
这里还需要强调一点的是这个6年法则是可以循环使用的。下面我们通过一系列的问答形式来看一下它的应用规则。
6年法则循环使用是指我可以不限次数的使用吗？
是的。举个例子，假如你之前在悉尼读书期间，居住在自己的房子里并将该房子作为主要居所。毕业之后，因为工作原因，迁居至墨尔本同时将悉尼的房产出租，这时候你依然可以选择将悉尼的房产当作是你的主要居所，时间最长是6年。假如6年以后你回到了悉尼工作，重新住入该房子，也就是说那时候该房产又符合了主要居所的定义。2年之后，你被派往中国工作，你又将该房产出租，此时你可以继续使用6年法则，也就是说在之后的6年时间内你又可以继续认定该房产是你的主要居所而享受到免税优惠。
那如果我在墨尔本或者中国工作期间又在当地置业了呢？
就像我在第二期中谈到的，澳洲纳税人在全球范围内只能指定一套房产作为他的主要居所。如果你选择了墨尔本或者中国的房产作为你的主要居所，那么你在悉尼的房产就不能再被认为是主要居所而享受主要居所免税的优惠。该法则大于6年法则。
那如果我在墨尔本或者中国工作超过了6年呢？
如果你在墨尔本或者中国工作超过了6年，你在悉尼的房产只能享受到6年的免税待遇，超过部分的年限将被征税。至于如何计算资本利得税，我会在以后的几期中详细论述。
小贴士
如果将第一个问题和第三个问题结合起来看，聪明的投资者会怎么做呢？
上一期提到6个月法则可以和6年法则同时应用，那如何应用才能得到最大效果呢？
在讨论这个问题前，提醒一点，税务问题只是你资产配置的一个侧面，你必须全面综合考虑市场和自己的情况来作出买卖决定。
我们用下面的案例来做具体说明：
假如Amanda在2005年购入一套悉尼公寓并在此居住至2010年，同一年她接受了一个在墨尔本的工作机会，搬去了墨尔本同时将该套悉尼公寓出租。2017年她打算在墨尔本置业并且出售她的悉尼公寓，请问从税务角度出发，她应该如何安排她的悉尼和墨尔本房产的买卖计划？
2005年到2010年，悉尼公寓会被认定为Amanda的主要居所。在搬去墨尔本以后，她依然可以按照6年法则在2010年到2016年把悉尼公寓作为她的主要居所。也就是说，如果她在2016年把悉尼公寓卖掉的话，她将能够享受全免的优惠。之后她买入墨尔本房产，墨尔本房产将成为她的主要居所。
但是Amanda看到2016年悉尼房价暴涨，专业人士告诉她这个趋势在2017年还将延续，所以她还想再持有一段时间。由于2017年已经超过了6年法则的年限，因此她需要缴纳1年的资本利得税。要想规避这1年的资本利得税，Amanda可以考虑的方案是：在6年法则快到期的时候，收回悉尼公寓的租约并且空置。因为按照6年法则的第二个条件，当纳税人在不居住于该居所期间，没有将该居所用于盈利目的而是空置，那么她可以无限期地继续选择将该居所认定为主要居所，然后在签约买入墨尔本房产之后的6个月内卖出悉尼公寓（注意：这段时间悉尼公寓只能空置，不能用于出租），这样就可以达到悉尼公寓和墨尔本房产资本利得税的全免优惠。
如果我之前的主要居所一部分用于盈利用途，比如出租，那6年法则还能用吗？
可以用，但是要打一个折扣。比如说，Isabella做代购生意，她把主要居所中的一个房间用于囤货，假设这占到了整个房子面积的20%，之后Isabella回中国工作，把自己的主要居所出租，她运用6年法则继续把该居所认为是她的主要居所。这时即使Isabella不再把那个房间用于囤货，而是腾出来一并出租，在未来她出售该房产的时候，她能享受的免税比例最多也只能到80%。
政府当时出台这个优惠政策的背景是由于全球化的发展，有越来越多的澳洲人被他们所在的公司派往其他州或者海外工作，并且一般雇主都会负担被派遣人在当地的食宿，被派遣人把在本州的房产或空置或出租。在这种情况下，这些房产明显不符合主要居所的定义，进而不能享受到免税的优惠，这对这些纳税人是不公平的。政府为了人才的流动，经济的发展和税务的公平，出台了这个6年法则，本意是主要针对这一类跨州或者跨国的纳税人，但是在实务中，有一些聪明的纳税人却利用这一条款来规避自己的纳税义务，比如下面这个实例：
Rachel和她父母在墨尔本各买了一套住房，作为各自的主要居所。为了达到租金的最大化，Rachel搬去父母家居住，同时将自己的主要居所出租。按照主要居所的定义，之前Rachel的这套住房就不能再被认定为主要居所（更何况该住所还用于盈利目的），所以未来卖出时就无法享受到资本利得税的全免优惠。Rachel了解到6年法则之后，就选择运用该法则，继续将该住房作为主要居所，等6年到期后，Rachel全家再搬回该住所，同时将她父母的住房再出租6年，以此类推，最后就能达到两套住房全部免税的效果。当然同样的安排也可以发生在兄弟姐妹，亲戚朋友间。
Jay Huang 点评
6年法则的本意是为了照顾那些跨州或者跨国人士，而且由于传统习惯和生活方式不同，西方人普遍不喜欢家族群居在一起，而更推崇私人空间和小家庭，所以当时政府制定该法则的时候并没有考虑到上述情况。但是随着亚洲移民的涌入，亚洲的传统生活方式并不排斥大家族成员生活在一起，特别是中国和印度，这就给6年法则留下了滥用的机会。理论上讲，Rachel的这个做法是符合税法要求且可行的，而且即使税务局来询问，只要你能够给出合理的解释，比如照顾老人，老人照顾小孩等等，税务局一般也拿你没办法。更有甚者，如果你的房子土地面积足够大，只要小于2公顷（20,000平米），你甚至可以盖2套或者多套住房（在一个Title下面），比如类似北京的四合院，而这2套或者多套住房在税务上有时候会被认定为一套主要居所（具体条件请参见TD1999/69）。
但是这里也必须提醒大家一个风险：像世界上大多数国家的税法一样，澳洲税法也有一款条例，叫反避税条例(Part IVA)，只要税务局认为你的安排纯粹是为了避税目的，那么它是有权力推翻之前的法则，而让你补税的。当然反避税条款因为其主观性，在实务运用中比较复杂，这里不展开详述，以后有机会再跟大家细聊。
除了资本利得税外，主要居所在各个州还能享受到诸如减免印花税，土地税或者首次置业补贴等等的优惠，这里因为篇幅有限，作者不再详述。
主要居所就讨论到这里，如果大家有兴趣或者有其他疑问，可以微信联系讨论。下一期我们开始讨论如何计算资本利得税，敬请期待。
（未完待续）
Jay Huang
注册会计师，澳大利亚纳税人协会(Taxpayers Australia)税务分析师。曾在荷兰、中国、香港、加拿大、澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司做税务筹划和并购交易。
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