首次置业者该如何应对火热市场？丨创富实战

原创 2021年02月24日 澳洲房产大全



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各大媒体争相报道澳大利亚房产市场在今年年初开始进入火热状态，去年还在预测房产市场大跌的各大银行，现在反过来预测房产市场大涨了。也许，这样才能引起关注。

究竟是舆论的作用让大家产生害怕错失机会的恐惧而活跃起来买房；


还是大家去年疫情期间憋了很久的购买力忍不住要释放了，从而导致价格上涨？

这个因果关系并不重要。

重要的是，实实在在的价格上涨的环境下，首次置业者该如何布局才能既买到合适的物业，同时又为今后持续通过房产创造财富铺路？


澳洲房产市场提供了很多机会给起点普遍偏低的首次置业者，使他们可以逐渐通过房产这个工具获得自己本职工作以外的巨大财富。

但并不是每个首次置业者都能享受这样的红利，主要因为首次置业的这环节一下子就让不同的置业者的财富格局拉开差距。


首次置业布局失误，导致的后果包括：

□ 积存多年的自有资金押注在房子里长期无法盘活套取出来做进一步投资；


□ 投资物业持有物业过程中出现负现金流而需要自己贴钱，导致生活和工作压力增加；

□ 自住房随着家庭成员数量的变化而需要升级，却发现升级成本超出自己支付能力，已有的自住房并没有为住房升级做出多少贡献；




那么，怎么才算是通过首次置业成功创造财富呢？

我们不妨看看澳房俱乐部的会员之一M女士的首次置业经历。

案例分析

地点：悉尼地区

房型：4室1卫1车位独立房

占地：614平米低密度住宅区 物业状态：老、旧、脏

购入价格：45.6万澳元

购入时当地独立房中位价：49.2万澳元

创富策略：自住，简单表面翻新，出售或重新估值套现


M女士在一个工厂里上夜班，属于普通的工薪一族。她希望通过房产改变自己的财务状况，因此报读了我开设的房产投资课程并加入了澳房俱乐部获得持续的支持和辅导。

她上完房产投资一阶课后就立刻行动起来，不断在市场上寻找合适的机会。虽然是自住房，但是仍然以投资的眼光去审视呈现在她眼前的机会。

曾经有销售中介给她推荐了一些适合首次置业的物业，经过仔细研究，她发现，虽然中介推荐的物业属于首次置业者能接受的价格范围，同时也被市场上许许多多首次置业者所接受，但是买了那些物业后，下一步该怎么做呢？能做什么事情去继续创造财富呢？似乎没有找到出路。

所以，她的结论是，自己的目标以及所希望达到的结果有别于市场上其他首次置业者，她不甘心把自己辛辛苦苦工作存下来的首付直接买了一个房产产品就算了，她希望能通过置业而创造额外的财富。

于是，她最终选择了低价收购老、旧、脏的但是具有人为增值潜力的物业。

她多次尝试出价去购买这类物业，并没有成功，因为别的买家出的价格比她的高。

她做好了自己的功课，知道多少价格可以接受，多少价格就太高了，严格按照自己的计划去购房。


功夫不负有心人，最终，她在一次拍卖会上，成功以45.6万澳元的价格买下了位于悉尼地区的占地614平米的独立房，这个成交价格低于当时该区域的中位价49.2万澳元。

她购买该物业的时候，申请了首次置业印花税的免除，同时也答应了州政府让她在房子里居住至少6个月的要求。

居住在这个独立房的期间，她利用业余时间，列出了该物业需要翻新和维修的项目，然后让相关的公司和合同工人上门报价。

在审核了所有报价以及报价所包含的服务和工程内容后，她选择了价格最优并且供应商可靠的那些报价，让工程人员上门开工，逐渐对这套老房子做了简单的表面翻新。

她有严格的预算开支，遇到高报价的时候，就想办法看看有没有成本更低但是可以达到相似效果的方案。


比如说，有水工看了不工作的热水器，报价两千多澳元更换热水器。她没有答应这个报价，而是联系了热水器厂商， 讲述问题，于是只花了几百澳元就通过厂商指定的维修点修好了热水器，不需要更换新的。

对于老厨房，她发现其实橱柜本身的质量还可以接受，只是外表需要翻新，同时也考虑到所在区域其他房产买家对橱柜的期望并不是相当高，她选择了做表面简单翻新，包括油漆和更换柜子把手，而不是全面更换厨房。

同理，浴室的布局没有什么问题，仅仅是配件和墙面老旧，于是她更换了洗脸盆、浴缸、浴巾架子，还贴了新的瓷砖，但原来的窗户则保留下来，仅仅做表面的油漆翻新。


此外，她还安排工程人员把老、旧、脏的地毯，换成了木地板，对墙面进行重新粉刷，使用了显得更有现代感的色调。

最终的结果如何？


考虑到自己的工作变动，以及最大限度地让资本回流，她享受了一下这套翻新过的房子，到差不多6个月的时候，就出售房子，把原始资本以及新增的利润投入到下一个房产项目上去。

出售价格：59万澳元


出售时当地独立房中位价：52.1万澳元


装修成本以及其他开支：大约4.5万澳元


印花税：免交


利润：大约8.9万澳元


出售的时候，该地区的中位价达到了52.1万，也就是说，通过表面的翻新，这套独立房的价值从该地区中位价以下，提升到中位价以上。

6个月的业余时间的努力和付出，赚到了比一年全职工作薪水还要高的利润。

M女士对这个结果很满意，下一步她将会开始做更高级的人为增值策略。

说实话，看到我的学生和客户通过践行所学知识，创造出实实在在的新增财富，我是感到非常喜悦的。这让我觉得我所付出努力去写文章、开课、建立俱乐部提供支持和辅导，都是非常值得和有意义的。

所以，如果你看了我的专栏文章，受到启发，优化了自己的购房和投资策略，获得了不错的结果，请一定反馈给我听。


首次置业者的自问自答


其实首次置业者通过房产获得新增财富的过程并不复杂，关键是在买之前你就要想好几个问题。

在这里，我提供两个简单的问题，你就自问自答，帮助你鉴别呈现在你眼前的机会，看它是不是一个真正好的机会。

Q1

我的现金进入房产后，何时以何种方式全额出来？


首次置业者往往现金存款有限，你一定要让钱流动起来，不要被套牢，这样你使用钱的效率才得到提升。

想清楚，你计划用现金流的方式、重新估值套现的方式，还是出售的方式让资本回流？

Q2

这房子在该区域里的相对位置将来有机会得到提升吗？


诚然，在一个持续上升的市场里，你的房子的价值终究还是会得到自然提升的，但是，房子和房子之间升值的加速度是不一样的。

如果这房子有潜力在区域里的相对位置得到提升，这也就意味着你物业的回报将超出同地区其他物业的回报水平。

尝试把眼前这个房子的价格除以该地区的中位价，看看得出的比值是多少，想想看这个比值将来是否有机会得到提升。

比如说，45.6万澳元购入，中位价49.2万澳元，比值为0.93，有可能提升这个比值吗？

案例中的M女士有办法让这个比值提升，物业新价值59万澳元，区域新中位价52.1万澳元，新比值为1.13。

这就像赛马场上，每一批马都在向前跑，但你的房子是否能成为后来居上，最终超越其他马的那匹黑马？


如果你认为自己对澳洲房产的知识仍然欠缺，不足以让你有足够的信心去寻找、鉴别和选择合适的购房机会，那么，你一定要在购房前参加系统的学习。

知识改变命运，是永恒的道理。

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Richard He

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