文 / James Tong

讨论房价，大家都认可一个简单原理：供不应求，房价将升，供过于求，则房价将跌。所以房子是多了还是少了，至关重要。可是最近有著名经济学家，就在这一点上，给出了完全相反的数据指向。

3月23日，ANZ Research发表了经济学家David Cannington和Justin Fabo的报告，指出澳洲房市缺少25万间房子，而光在新州，缺房数字首次上了十万。这是对澳洲房价的一个非常重要的长期支持。

3月28日，UNSW City Futures Research Centre的Laurence Troy博士和Bill Randolph教授发表了一份报告，指出澳洲房屋空置率极其严重，已经到了＂不成体统＂的程度，在新州悉尼最受欢迎的中心区，空置的房子达九万间。

这一期，我们就来讨论一下，出了这样相反指向的报告，我们应该如何分析房市。

缺少25万间房子是怎样算出来的？

在ANZ Research的研究报告中，资深经济学家David Cannington指出，澳洲房市的上一次＂供需平衡＂，是在2001年，之后每年的供应缺口大概在18,000套。经过10多年的累积，这个数目已经达到了25万套。

尽管近三年澳洲的房地产业确实非常繁荣，并在海外投资的支持下，新建房屋的数字不断上升，而人口增长则开始放缓，在这双重趋势作用下，房屋供应终于与人口增长取得平衡。短期供应量的骤增，让许多评论家认为房价会开始进入下行轨道。但其实，这只能消化一部份短缺的压力，到2018年，仍然将有20万套的短缺，长期来看，这对房价的承托力还是非常大，房价下跌的幅度将很有限。

房屋短缺最严重的，是新州，有10万套；维州是4.2万套；西澳是4.4万套；昆州2.5万套；南澳1.3万套；北领地6千套；塔州5千套，只有首都坎培拉是多了800套。

空置了九万间又是怎么一回事？

在ANZ Research的报告出来几天后，悉尼晨锋报刊登了另一个角度看房市的分析：由新南威尔士大学城市未来研究中心（UNSW City Future Research Centre）推出的分析报告指出，根据2011年人口普查调查数据，悉尼地区的空置房屋已经达到9万套（这还不是2016年的数字）。CBD附近的区域，Haymarket和The Rocks，七间住房中有一间就是空置的。随后的区域包括Manly-Fairlight、Potts Point-Woolloomooloo、Darlinghurst以及Neutral Bay-Kirribilli，房屋空置率竟超过13%，光这几个区，加上悉尼市中心，就有将近7200套空房。

报告中说，北岸的Gordon-Killara也有较高的公寓空置率，调查当晚有超过六分之一的房子是空的。相反，悉尼西边的Green Valley-Cecil Hills，42套房中只有1套空房，仅2.4%的空置率。很多投资者在悉尼热门的地区买房，关注未来的升值潜力，目前的损失有负扣税弥补，所以空着也不在乎。我们来看看调查中公寓和独立屋两种房型空置率和租金回报的比例图：

从图表中可以看出，较低租金回报率（及有较高资本增值预期）的房子空置率较高。对于公寓房来说，低租金回报率（大概在2%）区的房屋空置数量大概是租金回报率在6%或以上地区房子空置数量的2.5倍。独立屋则有2倍。

空置率最高的几个区都是近市中心的热门区：

空置率低于3%的，则有如下的区：

把9万套空置房拿来分析后，两位研究人员发现，空置房大都处于租金回报率较低，但增值较快的地方。也就是说位置越好，反而空置率越高。

这个现象是怎样造成的呢？报告归因于负扣税制度，因为它以减免税收为饵，吸引投资者买房等升值。有政府补助，是否有人交租就变得不重要了，所以报告认为，负扣税制度，是一个制造空置房的“不道德的制度”。

这虽然是针对负扣税制度的一項研究，却一下子把人们心目中对供求情况的认知推翻了。前后两个报告只差几天，对房市后面的走势应该如何判断呢？

供需错配，令专家变成砖家

这两个报告的同时出现，让我们不得不关注一个供需错配问题。也就是说，缺十万套房，不等于就供不应求了，九万套房空置也不等于就供过于求了。为什么呢？这好比有十个人一起吃饭，不能硬性判断上十个菜一定合适。因为有的菜多人喜欢，有的菜只合少数人口味。我们不能光靠机械地统计数字，就说要建多少套房的。

澳洲房市变化越来越快，也越来越复杂。以前平均2.2人一户，现在年轻人上车难，与父母一起住的多了，每户的人数在变化，那么算出来的房数就会变化。另外，澳洲人口在加速老化，到2030年，我们要增加50%的人口才能保持社会的活力，因此而增加的房屋量也应该计算进去，推算起来需要的房子数目又不同。

从独立屋转到住公寓的生活方式，也是在不久前才获得澳洲人普遍认可，并慢慢转变过来的，在城区中心增加供应当然是首选，但并不能认为人人都会马上去租住。一个适合家庭居住的区域，统计人口之后，知道需要建100套房子，最终的确建了100套房子，然而都是一房占比较多，或者厨房不够大、储物间不够大，这样就不适合该区需求了，当然房子也很难卖出。

这几年，移民的投资者多了，他们大多习惯买中心区的房子，可是很多人，还没完全在澳洲安置下来。不过目前不住，但并不代表他们买的房子会永远空置。

Urban Taskforce的Chris Johnson说，以人口普查报告的发现，只能说明市场中的高端房子，即使在一段时间内不出租，也能在回报方面应付得来。这实际上反映的不是供应问题，而是负担性问题，投资者买了一套200万澳币的公寓，并不需要利用房子居住或者收租，而出价去租住这样的公寓的人也不多。这样就造成热门区域的豪华公寓处于空置状态。

以前我们的建房、卖房模式，房子基本上是满足作为居所的需要，现在它已经成为对抗通涨，并且获得更高利益的投资工具，房子的功能和价值发生了根本性的改变。在这个基础上造成的需求，与其它方面的因素合起来会让我们对供求方面的分析变得更为复杂。从开发商和投资者的角度，应该是一场深刻的供给侧改革。

而从政府的角度来说，并不是改不改负扣税制度就应对得来。要适应社会的快速变化，对房地产业，应该有更深、更广的介入和更快的反应。现在用的还是2011年的人口普查报告，也太难为我们的专家了！

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