财神专栏50
鸡年真的有“鸡会”吗?
我眼中2017房产与信贷市场
微信:wangyang_0617
前两天看朋友圈的一个“段子”说,2016被猴耍了一年,2017好好抓住鸡会,不然,2018可能过的和狗一样!2019可能就活的连猪都不如。
乍一看段子挺好玩的,读着读着忽然觉得这不就是整个房产和信贷市场的写照嘛。
回顾2016,央行的连续降息使澳洲房贷市场进入了一个低利息时代,由于投资持有成本的降低和宽松的信贷政策影响,2016年第一季度市场延续了2015的火热。然而好景不长,由于政府的施压,澳洲各大银行纷纷收紧信贷政策,其中包括个人信贷项目和发展商开发信贷,这一做法同时从需求和供应两方面下手,给澳洲整个新房市场来了一个急刹车,如果用两个字概括的话就是“整改”。
2017年市场究竟如何变化?利率还会不会加息?地产市场会不会下跌?
这几个问题是我最近两个星期经常和业内人士讨论的话题。
从利率的角度分析,持升息或降息的都有,一些专业人士认为受美国升息的影响,澳洲央行会会对利率做一些向上的微调,在2016年底和2017年初大部分银行都上调了基础利率和固定利率,他们认为这是升息的最大信号。
也有人认为澳洲的通货膨胀率还维持在一个较底的水平,市场经济活跃度不足,因此仍有降息的空间。
以我个人的观点来看,央行会保持cash rate 基本不变,甚至可能有再次降息的空间,虽然银行对标准浮动利息进行了一些上调,但这并不是客户最终拿到手的利息,客人拿到的利息是由标准浮动利息- 折扣力度,银行自己有两个可变因素进行自我调节。
举个很简单的例子,Nab(澳洲国民银行)目前标准浮动利息(投资用途)是5.55%,客人50万左右的贷款额度终身折扣可以拿到 1.26%。
那么客户最终的贷款利息就是:
5.55%-1.26%=4.29%
从这个例子就能清晰地看出,银行可以通过折扣的力度进行实际利率的调节。从几家银行固定利息来看,未来2年仍是低息时代。对投资者来说,固定2年或是3年的定息是不错的选择,因为固定利率会锁定住未来的持房成本。
从房产的角度来看,2017年将迎来成交大年,很多在2014年和2015年出售的新房将进入成交阶段,市场的供应量会迅速增加。
由于银行政策的收紧,新房成交违约率也许会略微上升,一些区域的价格和出租率也会受到影响;同时,由于政府对公寓房审批量下降,今年发展商在新房市场的开工率也会下降,新房供应量在2017年将是历史新低,也就是客户在新房市场上可选择余地较少,二手房市场会相应的火热一些。
总体来讲2017年的地产市场还处在一个调整供需关系的阶段,这特别适合首次置业者进入市场。
通过上述总结,我认为2017是地产市场的稳定发展年份:持续的低息环境,较低的开工量,经过洗礼与调整的地产市场会更加健康地向前前行。
感谢阅读,下期见~
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