文/芭比

上星期在报章看到一篇文章，列出澳洲十大房价最贵的城区，当中悉尼占了八个。看完之后，不禁想起美国著名文豪马克.吐温曾经说过的一句话， “世界上有三种谎言：谎言、该死的谎言和统计数字（There are three kinds of lies: lies, damned lies, and statistics）”，讽刺一些人玩弄统计数字，支持既定观点的分析报告。

该篇文章采用的数据来自私人研究机构RP Data，但没有具体说明数据的细节，是最近一个月、一季还是一年的数字？是包括了所有类型的房屋，还是只计算独立屋？是拍卖的数字还是包括了各种类型的成交？都没有说明。

文章所列十大房价最贵的地区中，排名第一的是富豪聚居，距离悉尼市中心六公里的 Point Piper 。这一结果大家都不会感到意外，因为 Point Piper 的主街Wolseley Road 曾入选全球最昂贵的住宅街道第九位。不过，大家是否知道 Point Piper 今年曾经被挤出榜外？是因为该区的房价曾经暴跌吗？让我们借此来看看数字背后的故事。

根据澳洲2011年的人口调查，Point Piper只有1408名居民，可以想像人口这么小的社区房屋数量不会多，每年房屋成交的数量自然也比其他的地区少。再看看排在第六位的 Linley Point，相信认识这个只有397人居住的区的人不多。和Point Piper比较，Linley Point的房屋成交量更少，之前12个月总共只有十间房屋出售。如果排名的时候采用月份数据，那么无论这两个区的房价多么高，只要那个月没有成交，就进不了十大。

除了类似的排行榜，很多读者也会关注每星期的拍卖结果，不少媒体更会从不同的角度解读拍卖的清出率、成交价等等。不过，一个星期的短期数据是否能反映出市场的真实情况呢？有些媒体更会简单地把某日的总成交价值除以成交数目，得出最新的平均房价。

例如上星期悉尼有386间住宅物业成功拍卖售出，总成交额是$387,314,147，清出率是83.9%。有媒体便指现时悉尼的平均房价已上升至一百万，很多不明真相的人看到，会误以为悉尼的房屋中位价在过去两个月从80万急剧上升到了100万。

时间长短之外，数据样本的多寡也会对结果的真实性产生影响。在另一个例子中，某房屋中位价在150万的城区，某一周的拍卖成交均价达到了300万。是否该区的房价在短期内急升了1倍以上呢？事实是那一周该区总共有五套房子出售，其中一套豪宅价格高达1000万，其余四套的售价则在100-200万之间，得出平均售价为300万。

数字本身并没有骗人，如果不想被误导，可以花一点时间去了解数字背后的故事。

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