文/芭比

大家对星巴克 (Starbucks)应该不会陌生，这家全球最大的连锁咖啡店在全球有约2万1千家分店，其中有1万2千家位于美国境内。不过您可知道咖啡店和房市竟然有着非常密切的关係?

美国房地产交易数据库业者Zillow Real Esate首席经济师韩福瑞（Stan Humphries）分析过去20年各地房市交易数据后发现，在1997年至2014年中，临近星巴克的房价几乎翻了一番（96%），而离星巴克较远房屋的价值在同期内只增加了65%。其中最明显的地区是中产及知识分子聚居的波士顿，星巴克附近的房价大幅上升171%，较该市平均数45%高出很多。

要解释这个现象其实不难，星巴克向来以选址独具慧眼而闻名，决定开店前会先做详尽的市场调查，其中最经典的选址原则包括：开店位置坚持在符合精品形象的地段、目标客户的人流量、找好的邻居，如书店、服饰店、办公楼、机场、酒店及大学等的。而星巴克悠闲及时尚的形象，吸引较高消费力人士聚集，他们有知识和技能，年纪也比较轻，收入增长得快，也较有能力改善居住环境，亦即是说他们会不时换房，对带动房价上升有一定的影响。所以，他们聚居的地方，房市也会相对兴旺，房价亦会上升得较快。对于买家而言，他们大可以借鉴星巴克的选址来购买房屋。

那么这个星巴克效应在澳洲是否适用呢？大部份人的第一个反应可能是：星巴克在2008年已关闭了澳洲70%多的店面，在这里并不如在其他地方受欢迎，这个星巴克效应在澳洲应该不适用吧？

不过，分析家指出，这个所谓星巴克效应现象就是房地产投资的金科玉律：「地点、地点、地点」（Location, Location, Location），只有选对「地点」，您的物业便可升值。事实上并非因为有了星巴克房价便会上升，只是星巴克在选址时，多会选一些年轻高消费力中产阶级聚居的地方，而这也是房价最有条件上升的地方。

虽然选择最佳地点置业似乎可以无后顾之忧，但要留意的是这些热门地点的房地产价值早已被极大化，获利空间有限。如果要增加利润，反而应该购买邻近这些热点的物业，静待将来的开发机会。例如悉尼西北区因为西北铁路网的兴建已开始受到追捧，预测Rouse Hill, Kellyville 及 Bella Vista等地区在未来八年的每年升幅将可高达12%。

此外，我们也可以从星巴克败走澳洲的例子，明白到凡事不能一成不变。澳洲和其他地方不同，全国近7000家咖啡店中，95%都是独立运营，而非连锁，因为澳洲人喜欢精品咖啡和有独立个性的小型咖啡店，而星巴克对澳洲市场不瞭解所以导致失败。

房地产市场也一样不能一成不变，影响房价的因素很多，不能只看单一的原因。在选购房屋时，应该看自己的需要，是自住或投资，订立目标，多搜集资料和参考专业人士的意见才作出决定。

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