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第465篇原创文章

对于长期生活在澳洲的人来说，可能会观察到一个有意思的现象。大部分华人在投资房产时偏向采取一种被动式的投资策略，也就是购置一套自己心仪的房产，然后长期持有，以期待此房产未来给自己带来一定的财富增值。而土澳当地许多西人投资者，会采取另一种完全不同的投资策略，主动式投资，也就是通过人为的努力，来给投资的房产带来增值。

在主动式投资的策略中，通过装修来迅速提高一套房产的市值，是许多投资人偏好的策略。

那么这种主动式投资的基本要点是什么，它的优缺点和基本思路又是怎样的？最近我参加了一场由澳洲知名的装修专家Naomi Findlay举办的专题活动，专门就此问题进行了深入浅出的探讨。Naomi是澳洲房屋装修方面的专家，她总共参与过超过110套各类房产的装修，总结出了一套属于她自己的装修秘笈。

今天的文章，我们就来简单地总结一下房屋装修这门深奥学问中的一些基本常识。

首先明确一点，我们提到的房屋装修，是指对一套投资房进行装修，而非自住房的装修。因此，找到一个合适的区域Suburb是该策略的第一步。和被动式投资的策略相似，要寻找一个适合做装修的Suburb并非易事，或许也需要投资者花费不少的精力投入到调研工作中去。

装修是个技术活，这点谁都清楚。因此，投资者首先要明确以下几点：你要购买的是什么类型的物业？你打算进行哪种程度的装修？你的装修预算是多少？明确这三点对于投资者最后能够成功从一次装修中获取利润至关重要。

不论是被动式投资还是主动式投资，事实上你都需要一个强大的专业团队在你的左右。在装修这件事上，你的团队包括但不限于以下人士：行业导师，律师，会计师，电工，水管工，油漆工，园艺师…你不需要自己成为每个行业里的专家，但你需要这些专家在你的左右为你服务。

而在这些团队成员中，核心关键人物是寻找一个在此方面有丰富经验的行业导师，这一点和被动投资策略有着异曲同工之妙。

在明确了装修投资房策略的基本要点后，具体该如何来实施呢？从Naomi多年实战总结的经验来看，主要分为五大步骤。

    寻找物业

要寻找适合进行装修投资的物业，需要和当地中介，其他装修者，当地居民等保持一个良好的互动。通常装修房屋对某一些特定人群来说是一件容易上瘾的事。因此，在这群人之间会经常互通信息。有时候一个好的Deal可能在短短几天之内就会机会稍纵即逝，需要投资者花费不少的时间和经历去投入到这件事中。

  背景调查

这是投资者进行房屋装修策略过程中的重中之重。许多投资者往往因为忽略了投资前对于该房产背景的深度调查，而陷入了被动局面。通常来说，投资者在考虑对一套房屋进行装修之前应该到Council处进行以下内容的检查：

而除了Council的检查之外，还应该最起码检查以下信息：房屋的外观如何？周边房屋及邻居的大致情况？如果购买，房屋的交付时间能否提前？

 拟定装修计划

一套房屋的装修可以分为简单装修（cosmetic），中度装修（medium）和结构性装修（structure）。顾名思义，越往后，装修的程度越深，所耗费的时间精力越长，对装修者经验值，预算，时间，工程质量等方面的要求就越高。初步装修者可以从简单的cosmetic装修开始。如果是初学者，最好在这个步骤中有装修“老司机”的指引和带路，否则最终结果很可能大大超出预算，影响装修结果。

 开始装修

在装修开始之前，投资者就应该对该房产装修后所能带来的增值做一个预判。通常来说，一个投资者的投资利润为:

利润=预估装修后价格-购买价-装修成本-持有成本-缓冲值-税

在这个公式里，持有成本和缓冲值是两个需要进一步解释的名词。

缓冲值是指为可能出现的装修超预算做出的提前预估，通常建议设置为装修成本的10%。也就是说，如果你打算花40000元进行装修，那至少口袋里要准备4000元的预留款，因为在土澳，如果不是个专家，实际装修成本分分钟超过你想象。

而持有成本就更有意思，学问更深了。为最大化一个投资者的投资利润，我们建议应该最小化一套投资房的持有成本。怎么做呢？比如一套房子正常的settle时间是42天，房东要价50万。那么如果一个买家愿意多出一些价格，但要求房东在签合同当天即提供房屋的access时，那买家可以在只交付定金的时候就开始进行装修，最大程度地减少了持有成本。

如果是“老司机”的话，做到极致时甚至可以做到房子一settle，装修已经基本完成，马上上市挂牌。当然这是最最理想的状态了，实际操作会有许多不可控的因素在内，投资者切不可以为都这么简单。

最后，税务方面的计算也必须非常精准。通常装修一套房屋再出售的周期不会超过一年，因此投资者不能免除100%的征收CGT增值税，如果计算不当，很可能最后获利寥寥。

为你的房屋锦上添花

这是许多投资人容易忽视，但却很重要的一步。通常投资者在做预算时花更多时间考虑大额的投资内容，但在装修完成后，如果可以稍微用心地将房屋进行一番装饰，给未来的买家带来“家”的感觉的话，那可以大大增加房屋的吸引力。

举例来说，在墙上挂一些好看的装饰画，房间内放置一些香薰，挂饰，鲜花等，这些小的举动，会让房屋对于潜在买家来说产生自己居住在里面的联想，或许会有许多意想不到的结果。

好了，以上就是我会各位总结的一些房屋装修策略的基本要点。当然，这个策略对于许多人来说不一定适合，因为的确要花费大量的精力和时间投入，而随着悉尼等大都市房价的不断攀升，许多装修一族不得不选择去更偏远的小城市进行装修类投资，因此在成本上的投入或许比您想像的还要多一些。

金无足赤，人无完人，房产投资也是一样。条条大路通罗马，没有最好的方式，只有最合适你的。

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