文 / James Tong

接近年底，又到了澳洲经济学家们履行职责的表演时间：预测明年的房市走势。

按以往的经验，经济学家们通常会先为利率作一个未来升降预测，然后告诉你房市将如何如何，是上升或是下降百分之几。

这个方法论是经过历史验证的，澳洲每次房价到顶放缓，都是因为经济过热，联邦储备银行开始调高利率。利率升，贷款负担就上升，借贷买房的人由于压力大增，便希望把房子卖掉松绑，而准备买房的人因为压力增加，会犹豫止步。市场上的房子就大增，但需求却不断减少，加上卖方希望尽快卖出，讨价还价的底气也减弱，于是房价就开始回调。

所以“利率上升”通常会比“房价放缓”先出现。利率不升，大家还是可以放心买！买！买！

可是，从近年的情况看来，这一招分析不灵了，因为我们的处境是：房市正在发烧，而经济也同时低迷。

在全球经济放缓、利率走低的大环境下，澳洲卖石头就有好日子过的优势早就不存在了。要保护自己的出口，只好也跟随别的国家下调利率和币值，让矿产、教育、旅游等多个对外行业得以生存。房地产虽然是国内第一大产业，也只好让出优先位置。

这就让经济学家们犯难了：澳洲的银行利率在未来一年，可能还要下降，按道理，房价上涨还是停不了。而理性又告诉他们：房价必有回落周期，房价不应该再长了；况且，还有不少人盯着悉尼和墨尔本的房价，鼓动反对党取消负扣税制度，为房市踩刹车，以平息“民愤”，让年轻人和首次置业者买得起房。

正所谓，于理、于情，房价都不能长。这下怎么解套呢？

澳洲联邦储备银行前经济学家Paul Bloxham，现在担任HSBC澳洲新西兰的首席经济学家，他认为，利率已经不能驾驭房市。信贷收紧、供应增加和外国人购房意愿降低， 这三大要素将取代利率，令明年房价的增长幅度只有0%至5%（也就是说，房价的平均增长可能远低于你要交的印花税）。不过，他还是把悉尼看高一线的，认为明年会增加6%，墨尔本则预测增加5%。

Bloxham先生还认为尽管公寓供应量已经达到历史最高水平，但恐怕要到明年底才能与需求取得平衡，本地银行放贷条件的收紧和提高利息，只能对国内买家起作用，对外国，尤其是中国的买家却影响不大，因为近四年来澳币不断贬值，澳洲的房价以人民币来算，完全没有上升。这就是州政府要开征外国人税的原因。

AMP的首席经济学家Shane Oliver也看淡房市增长，他认为令房市现疲态的因素也有三个：信贷收紧、供应增加和房子负担能力转弱，这些因素会累积到2018年，甚至比储银加息的影响还难应付。所以他预测明年的增长只会有3%-4%。而到了2018年，房价将掉头下跌。

Merrill Lynch及ANZ的经济学家Alexandra Veroude则认为，目前影响房市最大的因素，还在于一大批落成的楼花能否顺利成交。虽然预测房价会有正面增长，但增长多少，很大程度将取决于外国买家如何行动。四年前，外国买家只占房市总交易量的2%，去年就已经大增至7.5%。

其实，如果大家看过上周的专题《威尔逊博士的八城报告》就能明白，澳洲的房市出现了双轨发展的趋势，在悉尼和墨尔本，低利率托起房价还是真实存在，利率刹车不是失灵了，而是后面还拉着好几个不受控的车厢飞奔，不能用了。

James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席