文：Angelbaby/James 图片：Louis Liao

在房源紧缺、房价高升，拍卖清出率连破纪录的时候，上周的新闻，有一条消息格外引人注目：悉尼市议会表决：市内南区一块265公顷的土地要改成商业用途，不能建住宅。消息岀来引起很多关注，小伙伴们纷纷问：这是哪儿啊？为此，我们专门采访了市议员Edward Mandla。

为什么采访爱德华？因为在大伙的概念里，澳洲是哪儿都应该是宜居的天堂....除了军事禁地....因为土地紧缺，连严重污染的土地也开发成住宅区了。而Edward，是在市议会表决中，唯一投反对票的议员。在此，我们把这事情的来龙去脉说一说，同时也获得爱德华议员的授权，把他的文章发表出来。

这块土地位于Rosebery和Alexandria区域，离悉尼大学很近，距CBD五公里不到，占地面积相当于10个Barangaroo、5个 Macquarie Park。经悉尼市议会投票，这块土地将主要用作商业用途。之前它是主要用于重工业的，在上世纪前半段，是反映悉尼市“生产力”的地方。近年已经基本是“荒地”了，业主们都等待市政府改用途，重新振兴这个地段。

在去年中，悉尼市政府就出过一个规划报告，展示出来，让公众讨论，然后在上月由市议员表决。

这块地要好好地重新利用，是市政府规划的用意，而主要做到的是提供更多的就业机会，这本来是很好的初衷，但是，在允许做商业区的同时，却不许建住宅，即使有个别位于Botany Road南段到McEvoy Street、Bowden Street 之间一小片试验地段“Investigation Area” 也只能建廉价房，开发商需要将一半单元交市政府支配。

为什么会这样？高房价闯的祸。市规划部和大部分议员认为，若允许建住宅，发展商就没有兴趣做其他，住宅就会把商业和工作机会赶跑，而一但做了住宅，就再没机会改成其他用途！他们要坚决保护这块最后的”工作领地”。

而若用作工厂作坊和商铺，将会噪音恼人，加上居住人口增加，交通堵塞是头痛问题。诸多环境因素导致该地段并不适合发展大片公寓住宅。市长曾说，去年悉尼市内，在建和获批待建的房子，已经有17,000套了，是其他Council的好几倍。意思是，悉尼对增加供应已经贡献良多了。

悉尼市议员Edward Mandla

但问题也来了：在整个大悉尼地区，2014年共批准了8597套住宅申请。2013年是6690套。住宅用地真的够了吗？

对于众多业主而言，建成一整片工业园+商业园，能招租吗？没有利润，谁会动工？结果不是让土地继续闲置吗？

然后，阴谋论也出来了：市政府不想让土地所有者发财？是不是想保护Waterloo一带发展商的既得利益，免竞争太多，影响房价？

核心问题可能是：住宅真会把商业和工作机会赶跑吗？悉尼需要的是哪一类型的工作机会？在这里工作的人，为什么就不需要便利，要跑老远地上下班？

Edward议员说，Alexandria周边地区上一次的规划发展是上世纪70年代，40多年没有改变了。而现在，如果这一块比Macquarie Park大四倍的土地维持商业用途，根据正常的商业地产发展速度，这么大的一个商业中心招租，恐怕需要100年才能填满。

Edward认为，南区工业区的规划应该是前瞻性的，并由政府全资兴建独立的自行车道、从中央车站至Mascot的轻轨，及新增一个在Green Square与Mascot之间机场线车站，名叫‘Doody Street’，还有三公顷的全新公园、护老院设施、‘巴黎式’的房屋与职场整合计划、及动用3亿元为地方政府区域购买可负担房屋。

悉尼市政府几乎从来不讨论旅游业的发展、经济的发展、城市的发展，我们讨论的都是城市农场、绿色屋顶、自行车道这样的事情。悉尼市议会根深蒂固的狭隘观念是悉尼作为一个国际城市发展的最大障碍。这样下去，悉尼市只会是一个城中村。

不管怎样，市政府对这块地的决定，是一个意义重大的决定，对新州来说，这其实也是一个Significant Project，新州州长是有权重新审议的。未来的发展，值得拭目以待。

关于悉尼南区工业区规划的意见

文/Edward Mandla, 2015.03.30 刊于 www.mandla.com.au

我们曾经收到悉尼市议会不少简报，从简报所使用的语气，我有理由、而且察觉到当中有哄骗的成份。同样地，在去年的一份关于南区工业区的低调简报中，我也听到以下的说法：没有什么值得担心的，这些报告都是根据专家的意见而来的，并且只是作为展示用途——也即是说我们已经心里有数了，尽管会引起关注，但不用采取什么行动。

去年六月，我是对该计划投反对票的唯一一位市议员。通常来说，投了反对票，社会上就会有很多人想找您谈话。而我，埋首研究超过1,000页的专家报告，发现市议会的决定，与新州政府所制定的悉尼发展计划完全背道而驰。

我们现在的情况是：南部工业区、一个对新州非常重要的地区、距离市中心仅5公里、一块265公顷的闲置土地，面积比Barangaroo大九倍，比Macquarie Park大四倍。

这是一个一辈子只有一次的机会，可以为我们未来的城市作出重要的决定 。

这与我们悉尼未来的竞争力和基本的生产力密切相关。

我们将有机会为悉尼的经济长廊增加高新技术职位，并且可以在同一个地方为这些工人建立居所。我们会创造75,000个工作职位，同时为100,000位新生代的工人建立居所。

我们实际上是处于什么情况呢？

悉尼市议会舍得花钱，是很著名的了，它可以花9百万元，去购置以牛奶箱做出来的公共艺术品，又会花9百万元在毫无胜算的官司上，更会用一千万元来为发电站计划做一份顾问报告。这一次，又要出名了—— 那是无视专家的报告，再一次因为自己糟糕的决定，而站上了悬崖。

为什么呢？因为悉尼市议员们对劳工问题有一种落后陈旧的浪漫情怀，总认为城市规划最重要的是围绕交通、制造业和批发来进行，而事实上，悉尼市大部份人都愿意在自己居住的地区工作，而且他们是以从事创作、科技和金融服务的专业人士为主 。

如果悉尼市要建一个商业园，其面积又要比Macquarie Park大四倍。您能想象市长会为悉尼的办公室空间夸夸其谈，并且与Macquarie Park争个长短吗？即使这是她的擅长，根据每年的使用量，这些面积也要100年才可以填满! (总面积是4 百万平方米，而悉尼每年的新增量只是50,000 至 60,000 平方米而矣)

市议会为了证明没有作出错误的决定，加入了一个疯狂的廉价屋(affordable housing)计划，准许部份土地作住宅用途，条件是必须将50%交予政府。有谁会有兴趣呢？

现实是：

悉尼市居民都希望能居住在靠近工作的地方，他们也需要方便的交通。如果区内能同时容许住宅及商业用途，我们每年便可以让路上的车少走二千八百万公里。

三间受人尊敬的咨询机构 (SGS 经济与规划, Hill PDA 及德勤经济研究所)都曾一致提出这样的意见。

在一个不缺钱的城市，并不太需要有理财的智慧。您很难要求他们精打细算，但他们很明显错失了以下的机会：

收取6.9亿发展商市政贡献费，每年的印花税7千9百万及土地税3千9百万。

市议员不这么做的主要原因是，不想让拥有土地的业主有意外发财的机会，不想让他们更加富有！马克思应该感到骄傲。好像今晚也有提及列宁吧？

真想不到，我们的规划部门会做出这样的建议。很明显他们只会根据指示来做。

南部工业区的规划，我认为应该须有前瞻性，可由政府全资兴建独立的自行车道、从中央车站至Mascot的轻轨，及新增一个在Green Square与Mascot之间机场线车站，名叫‘Doody Street’，还可以建一个三公顷的全新公园、护老院设施、‘巴黎式’的房屋与职场整合计划、而另花3亿元，就可为地方政府区域购买可观的廉价屋。

悉尼市议会中根深蒂固的狭隘观念，是悉尼作为一个国际大都市的最大发展障碍。

如果拒绝接纳市场需要的住宅项目，把城市发展局限在古旧的工业及商业活动，只会把这块未能得到充分利用的荒地推向更加衰落的境况。

让人难以想像的是，我们如何去容忍一个无法妥善安置流浪者、无法按时审理发展项目申请和处理垃圾收集、对应付鼠患及满足居民基本期望均有困难的市议会，去继续阻碍新州的发展。

因此，为了新州及其居民的福祉，我将会强烈要求州长接管南部工业区，把主导权交予可以为新州提供更多房屋的专业人士。

读者关于悉尼南区工业区规划引发争论的来函

说真的，悉尼市中心本身就是一个商业和住宅混合的城市，三十多年前，我从香港移居澳洲，那时悉尼海德公园附近已经有一座三十多层的商住大楼，据说是香港置地公司发展的，我的一个朋友就住在那里，那时的售价是一百多万澳元。其后陆续有不少多层住宅楼宇在悉尼市中心落成，包括悉尼唐人街附近的多栋楼宇，温莎是其中之一，在CBD有住宅楼宇的情况，在悉尼应该比较突出，但这些年来，看不出有哪些问题，大公司也没有因此要离开市中心，两者历年来和平共处，相安无事。

有人说，看看香港，中环是香港的CBD，中环几乎清一色是商业楼宇和高档酒店，没有一栋住宅楼，为什么呢，太贵了，根本不可能在那里建住宅楼，今天香港太古城已经卖到二十万港币一平方，中环可要一百万，一个一百平方的单元不是要卖一亿元。悉尼情况不同，悉尼有的是土地，现在不用填海已经有二百多公顷的土地，为什么不可以商住共容呢。上班一族的上班成本，包括交通费及机会成本越来越高，假如在市区附近居住，可以节省不少资源，也不用建太多交通配套。自己形成一个可以独立的”王国”。

当然，市议会的议员们看重的是选票，而有资格投票的当地业主当然不希望有太多住宅用地推出来把房价拉低，越多商业大楼建成，附近的房价就相应上升，我觉得这是一个非常简单的道理。悉尼房价在过去一段时间火箭似的上升，是供求问题吗，肯定是其中一个原因，释放更多土地出来，总可以缓和一下，我刚来的时候，在CHATSWOOD一个80平米单元，只卖七万多元，今天，不提也罢。

——悉尼老华侨

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