文 / Max Wang

引言。古人云：天地玄黄，宇宙洪荒。传说天地初开之时，曾经有过一次大洪水，几乎毁灭了整个世界。因此，洪荒之力指的是如天地初开之时这种足以毁灭世界的力量。

最近澳洲地产市场有很多不安的情绪，自5月底澳洲各大银行开始收紧海外收入的贷款政策以来，越来越多面临交割的买家遇到贷款的麻烦，或者降价转楼花，或者放弃定金希望开发商不要继续追究，或者以比较高昂的代价想其他办法完成交割。于是还没入市的投资者们开始把目光从澳洲转向其他国家，而已经买了的楼花即将在未来6个月内交割的开始不安起来。

其实不安的又何止是海外买家，澳洲本地不受贷款政策、额外印花税等因素影响的不少朋友们也很不安。

为何如此？请继续看。

上周回中国几个城市出差，行程紧密，见了不少的客户，大家普遍反映销售业绩近期来很受影响，不知道澳洲政府和银行为何如此，非要把投资者们推到其他国家去，现在买澳洲房产项目，尤其是公寓楼花的人们心中有太多的不确定性，不知道将来交割时贷款是否会放松，额外印花税是否会更高，亦或是还会有其他针对海外投资者的新政策出来。

上周澳洲储备银行更是进一步下调了现金基准利率至1.5%。

朋友圈里当天被刷屏，大致的结论都是：喜大普奔！澳洲房价会继续、不停、持续的上涨！

利率一降再降，房贷利息低，对于本地买家来说的确是个难得的好机会。但我们还是要冷静的看待基准利率降低这件事。

自2008年全球金融危机以来，我们正处在一个非常非常非常特殊的金融时期，虽然当年澳洲受的影响的不是很直接，但现在许多国家都还没有恢复到2008年之前的经济水平，澳洲也难独善其身。

有多特殊呢？

通常银行会鼓励人们把闲钱存进银行支取利息，然后再把这些钱以更高的利息借贷出去赚取利润。你如果觉得澳洲储备银行的基准利率底，那么看看现在的丹麦、瑞典、瑞士和日本的央行基准利率都是负数。简单的说，你想把钱存进银行，你要付利息给银行，因为其他方式不是贬值太厉害就是风险太高。

所以澳洲储备银行降低基准利率其实不是好消息，反而应该令我们担忧，只有经济不好的时候后才出这招。未来6-12个月我认为还会继续下降，到时候大家可别再喜大普奔了。当然这不是今天要聊的重点。

本地人的无奈与不安 

过去这十几二十年，澳洲本地人，包括新移民来的华人朋友们，可是眼睁睁看着房价一路上涨的，利率升高了经济好了房价涨；经济弱了利率降了房价又涨，仿佛房价上涨和这个世界上其他的事情都没什么关系，只要一言不合，就会继续上涨。

身边也大多有朋友因为早期借助家人的帮助等买了房，几年过去“一不小心”就涨了二三十万澳币甚至更多，算下来比人工涨的快多了。

本来想通过努力工作自己攒首付买房子的梦想真的越来越像是个梦想了。

如果第一套房子打算买个50-60万澳币的，那么首付要准备出10%-20%，也就是说5-10万澳币以上的资金，加上交易手续、印花税等，这笔钱对于本地通过上班领薪水的朋友们来说，攒下来其实并不容易。就算年薪6、7万澳币，税后每个月几千块交完房租、生活费、供车等费用后也剩不下来太多。

而且50-60万的预算，要么买有土地但在那遥远的地方的，要么买个生活方便的公寓却面临增值缓慢，很难短期内通过增值部分重新借贷买第二套房。

尴尬。

眼睁睁看着朋友圈里的中介们卖房，眼睁睁看着海外的人们来抢房，眼睁睁的看着本地身边的朋友们通过房产开始积累财富。

自己也很想尽快进入地产市场，别一直做个“局外人”看其他人发家致富，可除了有诸如父母等外力支持，靠自己的话就算用了洪荒之力，恐怕也很难追上房价上涨的步伐，难道这辈子买房的希望就这么渺茫下去了吗？

咱们来分享几个重要的点，听完之后大家会开心一下：

预算有限，犹豫买公寓还是多攒点钱买个House 

人最怕的就是犹豫。预算有限的情况下不要一直犹豫不决，要知道你要想买彩票一夜变百万富翁，前提是你要先买张彩票。买房子也是如此，无论买什么，有房子总比一直观望犹豫要好，哪怕是墨尔本CBD的公寓，也许未来几年很难上涨，但完全可以换个思路别把它当房子，可以通过短租等形式把它当做帮你一起赚钱的“小生意”。

这里我们点到为止，以后会详细介绍如何操作和相关风险，这里的关键点是：别一直站在岸上看热闹，跳进水里再说，不是每个人都必须是100米自由泳冠军，进去泡个澡也比在岸上强。

短暂的忍耐和长期的受益 

如果你对自己投资计划有个清晰的思路，想要通过地产增值来做个长期的打算，多买几套房子，但又不想希望牺牲自己的生活方式或离工作地点太远，那么可以现在远的地方买套增值好的house或者townhouse，自己搬进去住一年，暂时忍耐一下，然后出租掉，自己到公司附近或者喜欢的区租套喜欢的公寓，一举两得。这种方式我身边不少人都这么做，最后追求的是资金回报最大化，而不是我们华人传统认为的“干嘛给别人交租金，想住在CBD就自己买一套”的思路。

资金有限的情况下，第一套直接在CBD买套公寓，5年后你可能还只是这套公寓，除非你人工大涨或者有其他收入，否则很难通过房产增值继续买；而如果你先买套house或者townhouse，哪怕远点的，你依然可以通过租住公寓不让自己的生活太受影响，但5年后你很有可能可以用增值的部分重新借贷买第二套了。

97%的房屋贷款

其实对于澳洲本地居民，有完整的本地收入证明，可以通过购买“收入保障险”(Income Protection Insurance)来将贷款比例提高的最高97%的水平，这是自住，如果用来买投资房，也有机会拿到高达90%的贷款，这样一来可以明显减少积累首付的周期，尽早进入市场。这方面我不是专家，你需要找一个靠谱的房贷经纪咨询帮你出主意，但这是可以做到的。

精彩的模式即将到来 

如果好不容易攒了5万澳币现金，买下第一套房子，又担心把鸡蛋都放在了一个篮子里，不好出租或者房屋供给过量几年都不涨可怎么办。

要是能多买几套房子，在不同的地区或城市，甚至是不同的房产类型，把风险都分散开让自己立于不败之地那该多好，这时低头看看手里仅有的5万块，轻轻的摇了摇头。

其实我告诉你，你的5万块，可以投资5套房子，照样有租金收入，照样享受资产增值带来的好处，而不需要眼睁睁得看着身边人房子越来越多，你信吗？

我知道时机成熟的时候你会相信的，这里我先卖个关子。嘿嘿。

总之一句话概括，无论你本来就有相当的经济实力，还是刚开始工作的年轻人，在澳洲通过长期投资地产来积累财富是一条光明大路，甚至是许多国家没有的一个优势。如果你相信地产投资的力量，却无奈胸中虽有洪荒之力，但囊中是少女般的羞涩，没有关系，地产投资距离我们其实并不遥远，甚至可能是意想不到的近。

不信？我们走着瞧。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA、墨大法学院MLS法律学硕士，澳洲最大的独立地产集团LITTLE Real Estate亚太区事务总监，澳洲地产学院AARE创始人。M: 0488 047 886、E: [email protected]

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