澳房闲话08
从单亲母亲到千万身价：
深度解读澳洲房产“女教父”的投资之路
作者：Kevin Yu
微信：kevinyjj
大家好。刚刚过去的这个周末，我花了一整天的时间，参加了一场由澳洲知名的畅销书作家，资深房产投资者以及创富教育家Dymphna Boholt女士举办的“I Love Realestate”讲座。在这一天近9个小时的“强化课程中”，Dymphna向现场听者全面地分析了她个人的投资经历，房产投资心得，以及她对目前市场的看法。
对于大部分听惯了华人地产讲座的朋友们来说，我认为来听听西人房产投资者的讲座，对每一位投资者开拓思路，学习新知识等都有许多的好处。
当天讲座大约吸引400人以上到现场，中国面孔不足10%
Dymphna给来听讲座的观众赠送了一本关于她个人投资经历的自传书籍《Confessions of a Real Estate Millionaire》（一个房产百万富翁的自白），这两天我也花时间把整本书从到尾认真的阅读了一遍。这本书非常详细地描述了Dymphna是如何从一名“穷困潦倒”的单亲母亲，一路走到了今天的房产“女教父”的心路历程：她曾经在18个月内从零资产到拥有一个350万澳元的房产投资组合。
更重要的是，她也仔细阐述了属于Dymphna 的投资理念和投资策略，里面的许多内容和观点恐怕对于只知道买买买的中国买家来说是非常“毁三观”的。
今天的文章，我就为大家来总结一下这本书和讲座的精华部分，请大家做好准备，一起来看看这位出生自澳洲农村的中年白人女性的房产投资之路。
Dymphna出生在昆士兰州的一个小镇上，大学毕业后她来到悉尼工作，长期从事会计行业（是的，不只有中国学生才读会计），是一名澳洲注册会计师CPA。
1994年，Dymphna和她的第一任丈夫离婚，此时，她发现自己的人生陷入了最低谷：名下没有存款，但已经再次怀孕，并要抚养一个嗷嗷待哺的婴儿。
回到昆士兰州的Dymphna，开始了一个单亲母亲的“悲惨生活”。她重操就业，开启了个人的会计事务所生意，维持生计不难，但却发现自己根本没有时间享受生活，一周50-60小时的工作压得她喘不过气来。当有一次Dymphna想为自己的办公室选购一张办公椅时，发觉要买一个市面上最贵的才行，因为她感觉可能未来的二十年，甚至是三十年，都要与这张办公椅一起度过了。
二十年，每天工作9-10小时，与同一张办公桌椅相处，难道自己的人生就要这样度过吗？这样的想法让Dymphna感到恐惧，她决定不向命运屈服，要找到一条出路，改变现状。Dymphna拥有一个明确的目标：那就是寻找到一种方式，让自己拥有足够多的被动收入，来代替她目前做会计的收入。于是，投资能给她带来正向现金流的房产成了Dymphna的投资宗旨。
正式开始投资之前，Dymphna花了近半年的时间，做了一系列的准备工作：包括合理报税以保障自己的贷款能力；还清所有消费类贷款，如车贷，信用卡欠款等；将自住房的贷款分为两部分，即以前我们讲过的Standalone结构。从这里已经可以看出一些她和大部分投资者的不同。
有关Standalone结构的详细解读请戳往期专栏：澳房闲话01 | 你的贷款结构有问题吗？（平台原创）
经过一番调研和搜索，Dymphna找到了她的第一个投资标的：一个人口为25000的海边小镇上的Duplex（双拼房），售价130,000。经过一番测算，Dymphna确认， 在扣除了所有的养房成本，保险费，贷款利率之后，这个房产将能够给她带来大约每年4000澳元的收入。
第一个房产现金流：
投资额：130,000
年租金：14,040 （135/周/套）
市政费等：2,500
利息：7,280
_________________
年净收入：4,260
每年四千元虽然并不是很多，但Dymphna永远不需要再去担心钱的问题，这样的感觉真是太好了。顺着这个思路，她又找到了几个类似的投资房产。
此后，Dymphna就积累起了三套投资房产，这些房产共有五个unit可供出租，一年总共能够给她带来大约1万澳元的收入。
不过，Dymphna很快就遇到了瓶颈。由于不断地购买资产，她遇到了所有房产投资者都会头疼的麻烦事：没钱了。要进一步投资，Dymphna必须想法赚取现金流，或者从房产中获取Equity。她想到的第一个办法，是把自己的自住房进行翻修，从而从银行套取更多的Equity。
经过近六个月的“艰苦作战”，Dymphna花费了44,000澳元将她的自住房翻新，辛苦没有白费，半年的辛勤为她带来了大约9万澳元的银行估值上升，虽然这半年几乎耗尽了她和新任丈夫Brian的全部精力，但好消息是，她又可以买买买了。
就这样，在不断循环利用产生正向现金流的Cash Cow房产，以及购买可翻新带来增值的Chunk Deal的模式中，Dymphna不断把她自己的房产投资组合做大。今天，她除了购买房产，还成立了自己的房产投资教育公司，每年在澳洲有大量的人花费不菲的学费，参加Dymphna的房产教育课程。一个从单亲妈妈到房产“女教父”的成功商业故事就此书写。
Dymphna与美国总统Donald Trump的合影
看了Dymphna Boholt的人生经历，我想不少人都羡慕嫉妒吧。是啊，谁不想拥有一堆能给自己带来被动收入的房地产呢？不过，任何成功的故事背后显然都有一些不可复制的特殊性和不为人知的秘密，在Dymphna的书里，她同时披露了一些她挑选房产时的标准。想要复制她的投资之路的朋友们，不妨先来看看这些标准是否是你所能接受的。
Rule of 2 （2倍法则）
由于正向现金流的房产对于租金回报率和房价之间的关系要求很高，在测试一套房产是否值得购买时，Dymphna采用了这样一个她自创的2倍法则来计算。具体来说就是：购买价*2/1000=最少周租金。
举例来说：一套价值500,000的房产，其周租金至少要达到1000/周，才符合其要求。
不过，在讲座现场Dymphna对这个公式做了进一步的解释，她认为2倍法则适用于当市场利率为8%的时候，并且大城市和小城市的比率不同，按照目前的利率，大城市的系数约为1.6。
但即使如此，按照这样的标准，目前购买在悉尼，墨尔本这样澳洲一线城市的绝大部分房产都不可能符合Dymphna的投资要求。
深入农村的投资策略
Dymphna一早就意识到，如果想要购买正向现金流的物业，则必须放弃悉尼，墨尔本等大城市，深入农村，甚至是矿业小镇，去寻找符合要求的物业。
因此，在Dymphna购买的房产中，绝大部分的都是位于人口几万人的小镇，有时候甚至是一些过分依赖某一单一行业的地区。
在这样的地区，通过购买一些拥有多个出租空间的房产，可以达到将租金回报率提升的目的。Dymphna承认，一开始不少学生都会很抵触去这样的地方投资，但由于Dymphna是在昆士兰的小镇长大，因此在心理上她完全可以接受这样的投资路线。
对于很多普通投资者来说，在计算房产投资现金流时都会将澳洲的税务优惠计算在内，也就是说，一套税前negative的房产，在将折旧等非现金项计算后，可能变成neutral或者positive gear。但在Dymphna看来，这可不行，“老娘的目标是有一天不工作啊”，所以，她的计算中，所有的房产都不计算退税带来的税务优势。高收入的专业人士可能会对此产生异议。
Chunk Deal必不可少
所谓的Chunk Deal，就是指一些通过升级，装修，Subdivision等方式，来迅速提高一套房产的价值，从而获取持续现金流的投资方式。在之前的分析中我们提到，由于不断购买会耗尽投资人的现金流，所以，Dymphna的投资系统中，必须要花大量精力，去寻找一些迅速增值的项目。
这可不是个简单的事，因为在澳洲，装修房子也是个麻烦事，如果不专业的投资人，极有可能最后在装修过程中大量超支，得不偿失。而就算是喜欢修修补补的handy man，也肯定将投入大量的时间成本，在这些房产的升级过程中。因此该策略适不适合您，还需要每个人自己仔细斟酌。
在参加完一天的课程之后，我对Dymphna的投资策略也产生了不少的兴趣。然而可惜的是，过去几年，这位房产女教父也伴随的不少的争议。2015年，昆士兰州Fair Trading就曾经因为其在讲座中过分夸大学生参加课程后的投资结果，而遭到了15,000澳元的罚款。
此外，虽然我对房产投资者需要不断提升自身的专业知识，不断投入教育的理念表示认同，但目前来看，要参加一次Dymphna Boholt的课程学习，学员们所付出的真金白银还是不少的。相较之下，我们许多专业，敬业的华人地产顾问（我指的是真正的顾问，而不是销售）不辞辛劳地位客户提供免费的服务，专业的指导，许多客人恐怕是身在福中不知福了。
最后，我想总结一些参加此次课程后，我个人认为印象最深的几点，与大家分享：
1. 财富的增长来源于积累，而不是交易。房产投资尤其如此。房产投资相较于其他传统投资方式来说最大的优势是：杠杆，复利，稳定。
2. 在开始投资之前，必须确认自己的长期投资目标，理清自己的财务结构。很多人根本不清楚自己的购房能力，就盲目入市。也有一些过分保守的人，分析过度，谨小慎微，永远在观望，永远没行动。这两种人都难以在房产投资中取得大的收获。
3. 投资需要具有Asset Protection的意识。Dymphna大力推荐Trust的投资形式，不鼓励以个人名义进行房产投资，我认为这点值得商榷，Trust并不一定适合所有人。
4. 如果有长期投资的打算，要弄清自己更偏向现金流充裕的房产，还是资本增值的房产，大部分人最后只能在其中一种方式内成为专家。
5. 不断学习，不断进步。任何一个停止学习的人都会被社会所淘汰。
讲座中的Dymphna Boholt
在结束今天的文章之前，再说一个Dymphna在讲座上提到的小故事。整场讲座上，Dymphna数次提到中国，她看好中国经济的发展和对澳洲经济的积极影响，并强烈藐视那些看空中国经济发展的言论。
在分析宏观经济形势时，她提到了澳大利亚与美国，中国等大国的关系，提到了未来世界经济的一些不确定性，Trump上台后的新政等。虽然市场上各种观点漫天飞舞，但Dymphna对澳洲房产，澳洲经济和世界经济的未来充满信心。
Dymphna一共有三个孩子，最小的儿子今年即将高中毕业。Dymphna打算，在他高中毕业后将他送去中国，学中文，了解中国文化。Dymphna半开玩笑的说，有一天这个儿子会给他老妈带来无限的商机。
永远对未来保持乐观积极的态度，是我从所有商业成功人士身上看到的共通点。
好了，感谢阅读今天的文章，下期再见！
往期专栏文章请戳：
新一轮外汇管制下，我的海外投资该怎么办？| 澳房闲话07（平台原创）
