澳洲的整体房价一直在处于上涨的大环境中，这句话确实没错，可并非所有区域的房价都在上涨，到底哪里的房价在下跌？

你以为是偏远区域，小镇什么的，其实并不然，在各大澳洲首府城市的CBD，公寓的价格都出现了下降。

根据CoreLogic的数据显示，去年7月到今年7月，全澳主要城市CBD的公寓房价平均下降了6.3%。

每个首府城市公寓的增速都在大幅放缓，有个别城市甚至面临着房价的大幅下跌。

去年7月到今年7月，悉尼CBD公寓价格下降了9.1%，墨尔本CBD的单元房下降了8.4%。

其背后的主要原因就是越来越多的大型公寓项目出现在了市场上，导致公寓的供需关系失衡。

随着对海外买家的政策限制越来越有，导致澳洲大城市CBD公寓的主要买家很难顺利完成交割，尤其是中国及其他亚洲海外客户。如此一来，公寓供大于求的担忧就加剧了。

未来六个月，在悉尼和墨尔本将有10万套公寓即将交付，而这些买家大多来自中国和其他亚洲国家。

然而，公寓最终的交付受阻，则形成了另外一个“二级楼花转售市场”，很多已购楼花的海外客户不得不低于购入价出售。

新增的公寓数量，在未来几年，根本停不下来。

根据REA集团的数据显示，未来18个月，仅墨尔本一个城市就将新增建设或完工共计18,000套公寓。

要知道，过去十年以来，墨尔本平均每18个月增加的公寓数量仅为1500套，而现在，这个数值已经被放大数倍。

房价的下降，对首次购房者而言，是个好消息，然而对澳洲经济而言，却是一阵寒意。

REA集团的首席经济学家 Nerida Conisbee说，“对于目前的CBD公寓市场，主要有三大风险。”

01

交割风险

一是交割风险，因为资金不足，而无法按时成交，银行也因此面临巨大的坏账风险。

银行开始对房贷限制越来越严，对他们而言，很多公寓集中的区域俨然成了贷款“黑名单”。未来的CBD区域，不排除出现公寓空空荡荡的局面。

Conisbee说，“目前，我们还未看到大规模交割违约的出现，但是不排除未来不会发生，尤其是在布里斯班和墨尔本。”

02

出租风险

第二大风险就出租的风险，当房屋成交后，因为公寓数量的增多，投资型购房者很难找到租客。

“这样的情况已经出现在布里斯班和墨尔本的出租市场。出租市场成为租客市场，使得购房者所期待的租金收益减少。而伴随着空置率的提高，更会出现不少长时间空置的房子，租金收益则为零。”

03

交易风险

而接下来，则导致第三大风险，也就是二级市场上的交易风险。

很多海外买家只能在澳洲楼市中购买新房，其中绝大多数都是公寓，如果他们的投资最后并未达到期待的收益，很多购房者都会将房子进行再次出售。

那么，这时，会发生什么呢？

“未来18个月，墨尔本市场上新增的18,000套公寓，市场能消化吗？再加上购入后又想转售的房屋，这个池子里的房屋总量可想而知，然后，购房者的需求却并不如从前。”

期房交割违约越来越普遍，公寓供需失衡比例被拉大，CBD空置率上升……这些因素都会导致房价的下跌。而这又会使得以“高杠杆”为主的澳洲银行受挫。

“现在看来，虽然公寓市场只是澳洲经济大市场中的一枚小棋子，但仍会对澳洲经济产生巨大影响。”

好消息是就目前澳洲央行对金融业的稳定性评估来看，银行业目前的亏损仍处于非常低的状态，除非各城市市中心的房价下降了25%，才会造成银行业出现大面积的亏损。

Conisbee说，“不过，这种情况几乎不可能出现。但如果真的出现了，那对银行而言，肯定是灾难性的。”

本文来自：www.news.com.au

由澳洲房产大全编译