文/ Jay Huang

几天前Bloomberg彭博上出现一条简短的新闻，大意是：

“加拿大英属哥伦比亚(BC)省政府宣布，从2016年8月2日起，外国买家在该省(其实主要是温哥华地区)买房，将被额外征收15%的物业转让税。”

消息公布之后，立刻引起了人们特别是房地产从业者的热议，今天想跟大家分享一下笔者对以上事件的解读以及个人的一点随想。

首先，笔者认为在解读某件事件的时候，不能只关注于该事件本身，而更应该关注它产生的背景以及在相同时间内发生的关联事件，这样有利于看清事件的来龙去脉及其本质，继而推广开来，对推断未来可能发生的事件也相对可能比较准确。

温哥华的“房价泡沫史”

温哥华位于加拿大西海岸，是整个加拿大中距离中国最近的大城市，而且因为其地理位置，导致它的冬天不像其他的加拿大城市一样寒冷，是加拿大各大城市中最适宜人类居住的城市之一。温哥华的经济主要是以旅游业为代表的非劳动密集型产业为主，没有大量的外部劳动力人口输入。同时加拿大当地居民没有炒房的传统，所以之前温哥华房价一直很平稳，当地居民置业没有太大的压力。

温哥华房价的第一次飚升是在上世纪80-90年代。1984年中英签署联合声明，香港将于1997年回归中国。由于惧怕政治风险，当时的香港人大量移民海外，其中一部分移到了加拿大。因为温哥华的地理和气候优势，移到加拿大的香港移民，特别是富有的，无需在加拿大工作的移民大部分都选择定居在温哥华。香港移民带来了大量的财富，再加上香港人对房地产的特殊偏好，很快推升了温哥华的房价，制造了温哥华房价的第一次泡沫。

20年之后，温哥华居民又见证了当地房产的第二次泡沫。这次泡沫来得更猛烈，对他们的冲击和影响也更大。与第一次泡沫相比，第二次泡沫有以下两个特点：

1. 移民人口更多，财富体量更大：第一次泡沫的输入者主要以香港人为主，而第二次泡沫的输入者主要以中国大陆为主。经过上世纪90年代和本世纪初10年的高速发展，特别是中国房地产的泡沫化，中国人积累了大量的财富。当这些人带着他们的财富奔向温哥华的时候，这样的人口基数和财富体量都不是第一次泡沫能比的。

   
   

2. 炒作热钱更多，杠杆更大：第一次泡沫时的背景是世界经济高速发展，实体经济良好，银行利率大致在10%左右，货币供应量相对合理，资本全球化程度没有那么高，资产炒作，特别是房地产炒作不是世界经济主流。当时香港人买房主要是用香港房产置换温哥华房产。由于借贷成本高，银行杠杆利用有限，而且当时大部分香港移民是有做长期定居温哥华的打算，所以自住型房产居多。第二次泡沫时，世界经济环境已经发生了巨大变化。2008年之后，各国政府都采取了直升机撒钱的方式疯狂印钞，疯狂减息，几乎每一次都是“史上最低利率”，实体经济持续萧条，资本热钱在全世界乱窜，资产炒作，包括房地产炒作已经成为世界经济主流。与当时的香港人不同的是，因为中国经济相对西方国家发展较好，很多中国大陆移民并没有打算在温哥华长期居住，生活工作重心依然在中国，再加上中国资产泡沫化严重，为了避险，资产海外配置日渐流行，海外投资者暴增，投资型房产居多。

在以上条件的共振下，温哥华房价一飞冲天，据RE/MAX2015年的统计数据，温哥华的平均房价上涨了17%，平均房价为家庭平均收入的10.6倍，成为继香港之后，世界上房价第二难负担的城市，温哥华已经不再是一个真正意义上的宜居城市。

畸形的高房价对本地居民产生了巨大的排出效应，当地的普通居民，特别是第二代由于无法负担高昂的房价，纷纷被挤出温哥华房屋市场。热钱的持续涌入和房价的持续升高严重影响了当地居民的正常生活。当地居民终于忍不住了，联合议员发起抗议，他们要求加拿大三级政府采取措施，收集，调查，公开相关房屋数据，严厉监管外国资本进入本地楼市，同时开征投机税介入房地产市场，打压房价。经过了大半年的博弈，省政府终于出台了以上条款。

同样的，我们发现类似的事情在其他两个中国投资者最感兴趣的国家-澳大利亚和新西兰也在发生：

• 澳大利亚：澳大利亚政府通过其外国投资审查委员会(FIRB)进一步加强对海外投资澳大利亚房地产市场进行审查。各州也于今年7月起向外国投资者新征收3%-7%的附加印花税。

• 新西兰：新西兰将对投资型房产征收资本利得税。同时新西兰央行宣布新西兰全国将从今年9月开始实行投资房首付40%的规定。

“为了不吃亏，只能大家都放水”

毋庸置疑，现在世界各国，特别是西方发达国家正在收紧来自海外的投资，特别是投资于它们的房地产市场。接下来笔者试图对此类事件做一下分析：

第一：笔者认为房价飚升的最大推手恰恰是各国政府和各国央行。各国政府没有任何节制的滥印纸币，疯狂量化宽松和减息，为房地产投机提供了最基本的土壤。经济危机之后政府放松银根，它原本预设的路径是将多释放出来的货币通过贷款的方式流入实体经济，扩大生产，刺激消费，最后达到恢复经济的结果。但实际情况却事与愿违，这么大体量的新增流动性并没有进入政府所希望它们去的实体经济，而是大部分流入了虚拟经济进行资本炒作。在实体经济持续萎缩，虚拟经济持续高涨的示范效应下，不仅新增加的货币不愿意流入实体经济，连原来留在实体经济中的货币也开始脱实就虚，造成了进一步的恶性循环。随着房地产市场逐步做大，在各国GDP中所占的比重越来越多，它慢慢地成为了各国经济所依赖的支柱产业之一。往坏了说，就是已经绑架了各国经济。打一个形象的比喻，如果一个国家的经济是人的身体的话，那么房地产业就类似于一个癌细胞。当政府放水（营养）时，它将吸收掉大部分的水分，把自己变的越来越大，而其他的实体产业（好细胞）只分到一些残羹冷炙，苟延残喘，而如果政府停水（营养），那么它将开始蚕食其他实体经济的水分，实体经济死的更快。所以在这样的背景下，各国政府也是有心无力，除了努力引导资本往实体经济流动外，只能在印钞和减息这条不归路上越走越远。

第二：全球经济一体化使各国在调整各自经济结构和治理各自经济问题上面对更大的挑战和困难。在全球化之前，各国政府拥有比较独立的货币政策和经济政策，可以根据各国自身特点采取相应措施来解决问题，而全球化使这个问题变的非常复杂。举个例子来讲，原来一条街上就住了你一家，洪水来了，淹了你的院子，你可以把水抽干，问题比较好解决。而现在一条街上进来了十户住家，洪水来了，淹了你们的院子，这时候仅仅你在那里抽水是不管用的，因为别人家可能在放水，他放的水有可能会流入你家。最后为了不吃亏，只能大家都放水，这就产生了囚徒困境。放到房地产上来说，A国家可以控制自己的货币量，避免本国资产通胀和泡沫化，但是它没有办法去控制B国家的货币发行量。当B国资产泡沫+货币超发时，一旦发现A国资产没有泡沫，B国超发的货币就会流入A国，最后推升A国资产泡沫化。

第三：全球经济已经进入存量时代。在增量时代，各国以及各阶层虽然分配比例不一，但都能分到一部分利益，随着大饼越做越大，每个人都能得到比之前更多的利益。而进入存量时代，一部分人为了保持自己利益的不变甚至增长，只能通过不断蚕食其他人的份额。结果就是各国以及各阶层之间的矛盾越来越深。目前各国政府都在期盼来一场划时代的新工业革命，让全球经济找到新的增量，引导过剩的资本流入，缓解矛盾。 

第四：西方国家呈现出反全球化+反移民+民粹主义的倾向。笔者之前写过一篇文章具体分析了在不同时代下，全球化的赢家和输家。目前大体上来说，各国资本家和精英阶级是全球化的大赢家，他们从全球化和自由贸易中得到了最大的收益，他们是全球化的最大拥趸和坚定支持者。而各国日渐萎缩的中产阶级和劳动阶级，特别是发达国家的白人蓝领工人则是全球化的大输家，他们的主张是贸易保护主义，经济孤立主义，反移民和反全球化。

Image: Rom Economics

存量时代的博弈

不可否认，目前世界上主要西方发达国家的政府都是掌握在资本家和精英阶级手中的，他们一定是从自身以及所代表的阶级利益出发来制定各项政策，同时根据情况兼顾平民阶级利益的。正如上文所说，世界经济已经进入存量年代，各国政府出于本阶级的利益考量来制定政策，对本国平民的利益越来越漠视。

随着以白人蓝领工人为代表的平民阶级话语权的缺失以及在政治正确这个普遍价值观的挚肘下，他们变成了沉默的大多数，自身利益受到了不断蚕食。川普的出现点燃了他们心中的那团火，尽管由精英阶级控制下的媒体不断的抹黑川普并且不断警告民众一旦川普上台会带来的严重后果，但是依然无法阻挡席卷美国大地的川普旋风。这样的旋风在世界上其他国家也在席卷，比如英国。

我们知道这次英国退欧公投实际上就是一场精英阶级和平民阶级之间的斗争。从各自的利益角度出发，精英阶级希望英国留在欧盟，而平民阶级希望退出欧盟，最终的博弈结果是平民胜利。根据媒体报道，英国新首相梅在退欧公投中是留欧派，按照她所在的阶级，我也认为她应该是留欧派。但是不知道大家有没有注意到她就职后在唐宁街首相府前发表的简短演说，内容和论调竟与川普的观点有几分类似，大家如果有兴趣可以去看看。

根据笔者的分析，梅的表现正体现了一个合格的政治家所必须拥有的素质。作为一个政治家，她除了要考虑自己所在阶级的利益之外，民意，特别是已经形成一定规模的民意是她不能和不敢忽视的，因为他们手中有选票。选票是平民阶级与精英阶级斗争的最大武器。不管梅心中的真实想法是什么，在台上她一定要表现出对民意的尊重，以及一定会做一些事情，出台一些与以往不同的政策来倾向平民的利益，平息民怨。同样的判断也应用于美国。这一次，无论是川普当选还是希拉里当选，未来的政策趋向一定会和之前有很大的不同，一定会有一些倾向于美国平民阶级利益的政策出台，只是政策的力度会依据谁当选而程度不同。精英阶级已经意识到平民阶级利益因为长期被漠视而引发的怒火。

海外投资小心政治风险

我们现在回过头再来看一下这次温哥华事件中政府的表现，相当的耐人寻味：

以中国投资者为代表的海外资本涌入温哥华疯炒当地房地产，房地产价格暴涨。一开始当地民众的抗议是零星的和温和的，后来随着炒房风潮越来越炙热，房价越来越高，这种抗议开始变的普遍和频繁，很多当地居民，甚至包括一些来自于中国的当地居民都加入到抗议队伍中，反对党的议员也开始行动。抗议者要求公开海外投资者的购房数据，以证明到底是不是海外资本在推高温哥华的房价。另一方面，以加拿大地产局，房地产开发商及地产经纪为代表的房地产利益集团则拒绝公开房产成交数据，并且坚决否认是海外投资者推高了温哥华的房价。

在抗议初期，BC省省长简蕙芝(Christy Clark)力挺地产局，坚持不打击房市，认为这是市场行为。而随着事态的发展，在今年2月，她一改先前作风，直指温哥华炒楼已经炒疯，大骂地产局和地产经纪，并表示这次省府会出手打击。

政府对民意的前倨后恭非常值得玩味。我们来分析一下，如果仅从经济利益考量，政府应该是炙热房地产风潮中的受益方，所以从经济角度出发，政府其实是乐于见到高房价现象的。但是作为一个政治家，除了经济考虑之外，选票也是她最为关注的要素之一。笔者认为简省长这次的行为相当明智，她对海外投资者动刀，一方面因为海外投资者没有选票，没有话语权，所以行动阻力最小，另一方面，对海外炒楼者开刀，可以平息民愤，赢得平民的选票，同时对海外投资者征额外的税收又可以增加财政盈余，可谓是既赚了钞票又赢得了选票。

当然政府这样做，没有保护到海外投资者的利益，有些人会认为这违反了自由贸易，违反资本自由流动，与资本主义商业立国原则不符，所以这个只是孤例，不具有普遍性。笔者这两天正好看到川普接受NBC的采访，在采访中他谈到将禁止美国制造业外迁至墨西哥，他要把工作机会留在美国，否则会考虑加收惩罚性税收，采访者提醒这会违反WTO的规定，川普很霸气的回应，他会与WTO重新协商，不行就考虑退出WTO。

目前中国人海外资产配置需求日盛。通过最近的观察，笔者提醒海外投资小心政治风险，一旦民意有变，海外投资者一定是第一个被抛出来的牺牲品。政府可以根据情况和需要通过法律和税收等各种政策来改变对海外投资的态度以顺应民意。况且因为资产位于他们国家，跑得了和尚跑不了庙，最后只能成为待宰羔羊。

笔者建议在资金出海时，最好选择在你已经获得合法身份的国家置业，或者选择那种置业同时送身份的国家以减少当地的政治风险。未来随着全球化进程的受阻，海外身份将有可能重新变成香馍馍。  

Jay Huang

注册会计师，澳大利亚纳税人协会 (Tax & Super Australia) 税务分析师。曾在荷兰、中国、香港、加拿大、澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司做税务筹划和并购交易。

网址：www.taxandsuperaustralia.com.au

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