微大展PSQM讲座精华回放,澳房汇微信公众号文章

文：JAMES/安然

在澳房汇首发悉尼华人热门居住区物业的每平方米均价之后， PSQM这个在中国早已被惯用的概念，在澳洲马上受到众多华人买家的关注。

今年的第一场讲座，我们邀请的两位房地产大咖——第一太平戴维斯澳洲住宅项目董事总经理Ged Rockliff，以及去年底在澳房汇微大展研讨会上“火了一把”的悉尼地痴Michael Wu，分别从普通买房者和发展商的角度，为大家讲解PSQM的意义何在；如何用PSQM选择有投资潜力的房子；以及发展商如何用PSQM造房子和获取利润。

Ged Rockliff——用PSQM鉴别好房子

PSQM其实是一个是非常有价值的概念，让大家更好地理解房地产投资。影响房地产平方米价格的因素，主要可以从宏观因素和微观两方面因素来看：

宏观因素包括：供求情况、地点、设施、交通（基建）、教育机会、就业机会；
微观因素包括：项目质量、公寓面积、用料（装置）、进出（保安）、项目团队、吸引不同买家。

我们来看看悉尼地区房地产市场的宏观状况：

第一，人口增长造就了PSQM的上升

我们看看人口统计情况，从人口统计来看，其实全球的人口组成是趋向于老龄化的，然而有趣的是，在悉尼地区，人口年龄段主要偏年轻，这是因为当社会趋向老龄化时，大城市需要容纳年轻人为老龄化群体服务。在悉尼大都会地区，20-44岁的人群占了人口总数的35%，这一人群对公寓楼有巨大的需求，当然也会是公寓的最佳购买及投资者。

其次，看悉尼地区影响供求的经济因素和自然条件

在这一方面，我们主要关注三个关键因素——空置率、失业率及官方利率。通常情况下，空置率的平均值是在3%左右，而悉尼地区的空置率是1.8%，也就是说在悉尼，整体对于房屋的需求还是非常大的；澳大利亚的平均失业率是6.3%，而悉尼的失业率是5.8%；以往历史中，正常的官方利率会是10%，而我们现在的官方利率是2.25%。

衡量一个社会是发展还是萎缩，通常就看空置率、失业率及官方利率这三大数据，而从这三大数据可以明显看到，悉尼地区是远远低于平均值的，这说明悉尼是一个坚挺且强大的经济体。在2000年悉尼奥运会之后的十年，悉尼的房地产并没有太大作为，而近两年悉尼的房地产市场在不断上升，这一趋势将会持续下去。

我们再看这儿的自然条件，悉尼总面积大约为12,134平方公里，这是很大的面积，然而总人口只有469.2万人，人口密度仅为每平方公里387人，这说明还有很大的空间容纳人口增长，随着悉尼的基础设施建设和城市发展越来越快，人口密度将在未来的10到20年持续上升。

以上都说明悉尼地区对于房屋的需求和容量会越来越大，房地产市场将持续发展。

作为衡量房地产发展的一个单位概念，PSQM其实是把众多的其他因素统合在一起，反映着一个地区的供求关系和发展动力，同时也反映着具体物业的质量，为此，Ged举了一个例子来说明。

地段: 影响PSQM的关键因素

在开始部分，我们看到影响平方米价格的宏观因素中“地点”的影响力排名第一，那么Lane Cove成为Savills近两年来重点服务的区域，就是因为这里有非常优越的地段位置。Lane Cove在悉尼的北边，近市中心，但PSQM比Chatswood和St Leonards都便宜。不过即使是同一个区，Lane Cove内也有不同的价位，比如近车站和学校的中心区域，每平方米的房价可以达到澳币$13,000至$14,000，那么相对距离基础设施较远的地区，每平方米房价可能就只有澳币$10,000至11,000。总的来说，通过PSQM我们就可以把差距量化体现出来。

同是北区，发达的Chatswood每平米房价已经达到澳币$15,000至$16,000，那么对于想住北区但是认为Chatswood价位稍高的人，很自然地会选择Lane Cove的中心地带。至于Lane Cove区内房子有不同价位，就是取决于交通的方便程度了，并不是说便宜的地段房子质量不好，纯粹是因为距离车站或者商场的距离更远，所以，地段影响平方米价格。

随着人口的增长，悉尼每年需要的新建房屋总量约为27250套，2009年时，悉尼的建房数量为14,000套，2012年，建房数量已经增加到18,000，但是依然达不到每年需要的量，所以实际建房数量还要继续增加。我们要知道，围绕着市政设施建设，悉尼的房屋增长分布，是有分配目标的。在悉尼市中心、西北区及西南区，人口都将有大量增长，那么这些区域也将成为PSQM的增长集中区域。

悉尼的快速运输系统(SRT)是悉尼的重要交通设施，由于悉尼的地理环境约束，完美的基础交通设施建设是比较困难的，不过在未来五年，悉尼的交通系统会有更多的规划及发展，重点就在西北区的铁路建设，那么当铁路建设完毕后，西北区的房价也会因为铁路的增加而上升。

如果我们用每平方米价格的地区分布图来看，趋势就清楚得多，悉尼市中心的地价已经很高了，人口就会往周边区域移动，北边Chatswood房价已不低，延伸至Hornsby、Epping区，房价都会慢慢上涨，西边Parramatta圈内，每平方米价格也会不断上升。悉尼周边将打造卫星城市，这些城市将为悉尼市分担压力，提供舒适的生活以及便利的交通和良好工作机会。

Savills在经过大量数据统计出悉尼各区每平米的价格之后总结出，从北边最贵的Chatswood往西，可以看出一个以Epping为中心，向Hornsby、Castle Hill、Parramatta三区扩散的规律，也就是说Epping周围的这三区每平米房价都比Epping稍低，而Epping房价现在还与Chatswood有很大一段差距，成为了Chatswood的分流区，所以Epping区的升值潜力是很大的。

Michael Wu：围绕着PSQM赚钱

在Ged淸晰的解说后，Michael登场了。作为发展商，他主讲的是，在市场PSQM大致确定之后，如何在设计上尽用地段的长处，甚至突破市政府的FSR, 争取建更大的面积，达到更高的出楼率。

房子布局对PSQM的影响：

Michael首先指出PSQM必需针对房子的实用面积，如果面积大，但是浪费的地方很多，买这样的房子是不划算的，所以房子布局是非常重要的。他举例曾经碰到过的一个房子，虽然是旧房，但由于房型设计好，三面有窗，先天环境就很好，在49万买下这套房子并装修之后，以80多万的价格成功出售。这个例子说明，懂得用PSQM的眼光来看到房子固有的价值非常重要。旧点不怕，装修即可，就怕房子布局不实用。

房子类型对PSQM的影响：

作为发展商，工作的重点是考虑房子造出来之后是否会达到预期的每平米价格，这就涉及到形式因素，Town House、Unit、Boarding House等不同类型的房子造价都不同，每平米价格也会不同。也许你在造了一批Unit之后卖掉，赚了一笔就结束，也许你在造了一批Boarding House之后还有租金的收入，且将来的出售价格中除了房价自然增长，还有租金回报的价值。这样就不是单纯一个PSQM可以算出来了，Michael常会选择Boarding House，因为从出楼率和可售单元来说，会比建公寓高很多，投资的回报就比较高，这就是把每平米价格细算下来的好处。

另外Michael还举了一个少人关注的类别：退休村。很多人以为退休村卖不出价格，但是，由于它并不追求PSQM较高的市中心位置，购地成本比较低、加上建造成本也相对较低，这就使发展商得到更高的投资回报。更特别的是建成后卖出的不是所有权，而是租住权，这就让它成为一个有固定回报的生意，可以转售以获得另一层利润。

出楼率对PSQM的影响；

好的出楼率是影响建造回报的，这里说的就不是楼面PSQM，而是地的PSQM高低了。售房时参考区域、交通等因素，在相同面积的两块地的比较之下，出楼率高的地，最后就可以售出更好的价格，产生更高的利润。这对发展商来说是很有价值的。

Michael以自己的家为例，原来房子在批准时是288平米，最后造出了800平方，这个出楼率就很高。现在Michael在Beecroft刚完工了一个项目，这块地的面积是691平米，容积率为0.4:1，如果按照700平方、0.4:1容积率，只能建280-300平方的房子，然而他向council实际申请批准后，最终造了一地两房，并且有4个门可以进出，总共面积超过700平方，共15个房间，11个厕所，12个厅。

这是怎么被批下来的呢？法律的应用是重点。州政府有SEPP（State Environment Planning Policy）的法律，在council层面有LEPP（Local Environment Planning Policy）, LEPP通常限制房子的高度、容积率等，造房子过程中还需要参考DCP（Development Control Policy）以及Heritage Planning Policy等其他法律，加上周围环境限制，比如不能砍树就很难造房子。所以，如何利用不同法律来分析土地的使用，是很重要的技巧，用对了法律，就会增加出楼率。对于Beecroft这块地，买回来时是R2 Zone，只能建造Single House，但在州政府的SEPP 2009 In-fill Affordable Housing 法律下，只要能建，就可以让原先容积率增加0.5。那么这块地原先容积率是0.4：1，无论R2还是R3都可以造Boarding House，且成本降低，容积率还可以加到0.9:1，这样就可以增加很大面积了。当然这一情况并不是每块R2地都可以用的，交通不方便的地方是不能做的。

另外，在Beecroft这一项目上，还利用了其他几点法律，州政府的SEPP中规定，造House时，原先Natural Ground至天花板不到1米的空间不算面积，然后Michael又利用州政府Storage的法律在地下挖了8个房间，这就是最终能造出15个房间的原因。虽然，地下的房间看起来不美观，但是有出租价值。不过，在地下造房子当然需要council批准，也不是说想造几个房间就造几个。

所以说，当一处地皮有多个法律包围时，用对法律，就能增加出楼率，相同面积的两块地，高出楼率就是高利润。

出租与销售对PSQM的影响：

当说到如何让每平方米产出更高时，Michael 建议大家向Meriton学习，他研究Meriton为何经营这么好，发现Meriton最特别的地方是建Serviced Apartment，不是简单卖房子，而是租房子。即使卖楼，卖的也是Serviced Apartment，这样利润是远高于盖棺定论一次把房子建好就卖掉。只要持续收租金，房子每年由于优质的物业服务而升值，要么就卖的是生意。这样的方法是非常好的。若按照以前，造完房子然后卖掉，整个交易结束，还要马上打税，远不如卖生意的利润大。比如一个有年收入400万的Serviced Apartment，按照5%的年回报率，整个楼盘可以卖8000万，如果光卖房，也许只有一半的收入，如果租金上涨，年收入由400万涨到800万，那么用5%的年回报率计算，楼盘将值1.6亿。这个“5%”让一般的PSQM算法望尘莫及。

Michael的讲解确实让许多小伙伴茅塞顿开，讲座完了，还把他紧紧围住提问，久久不愿散去。

实例：Watsons Grove, Epping —— Ged Rockliff

在参考地理位置和周边基础设施建设等宏观因素之后，就要考虑具体的项目情况了，首先要看楼盘的质量。Ged以Watsons Grove，Epping这一楼盘为例，解释了在项目投资时必须关注楼盘质量，这个项目从外观即可知大概：外部用砂岩贴面，砖墙结构，符合悉尼当地的环境和气候，也是经久耐用的。再看楼盘内部，装修采用木地板、中央空调，厨房台面做到4厘米，比一般2厘米的台面更坚固耐用。厨具五金、卫浴等也是采用优质品牌，这些就是房子的整体质量、和档次的反映。

看完楼盘是否离车站、学校、商场近之后，就要看楼盘的房型设计，以Watsons Grove, Epping楼盘的典型公寓——1卧室+书房为例，这一房型有71平米，包括一个11平米的阳台，这里需要提出的是，在定每平方米价格时，是不包括11平米阳台面积的，而是用实用面积来计算的。但是这个阳台面积大，形状方正，所以也具有很强实用价值。另外，从这一房型的平面图可以看出，书房的面积相当于一个卧室面积，且连接了11平米大阳台，所以不用担心采光，完全可以用来当做一个卧室使用。那么这样的户型虽说起来是一房加书房，使用起来却可以当做两房，增加了实用价值与投资价值。以Watsons Grove, Epping的两房户型为例，这一户型设计有两间卧室，然而总体面积仅比刚才提到的一房一书房户型多了10平米，设计师在81平米的房间内设计出两间卧室，且让主卧内有浴室。所以这样的设计就是把PSQM做到极致。

当然也要考虑房子的朝向，和在整栋楼内的位置。这一户型处西北角，有完美景观，朝北也保证了良好采光。我们在买房时一定要综合考量房子的户型设计与朝向，每平米价格高的房子不只因为地段好，也会因为房型的实用性设计增加投资潜力。