别让十几万的“定金”打水漂,警惕澳洲物业成交风险! I 财神专栏127

原创 2018年12月11日 澳洲房产大全




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每年的圣诞前夕,都是地产成交的旺季,不过由于今年市场环境的变化,年底“over due”案子的数量较之前也多了许多。


什么是“over due”呢?是指在发展商规定的合同期内,购房者未能准时收房而造成的逾期。其后果是严重的,将使得购房者轻则损失成千上万的利息罚款,重则失去10%-20%房价的首付。


导致这些“悲剧”发生的罪魁祸首,就是买家根本没有防范物业成交风险的意识。

二手房买卖,通常在6-8周之内完成交易,日期间隔较近,所以各方面发生变化的概率较小,只要买家提前做好银行贷款预批,房屋成交风险自然小了非常多。


然而,对于“期房” 来说,从签订合同直到发展商交房,中间间隔2-3年,时间跨度、外部坏境与内部环境都在变化,成交时的不确定性明显高于二手房,所以成交风险主要发生在“期房”楼花的成交过程中。



那么,期房的主要成交风险有哪些?又该如何去管理这些风险呢?在这里,我总结了以下两大方面:


1

外部环境变化的风险


顾名思义,就是在交房的过程中,市场环境发生的一系列变化,这里包括:信贷政策变化、发展商工期变化、宏观市场价格波动等。


信贷政策变化


由于“期房’等待期较长,那么在这个阶段,银行贷款政策如果发生重大变化,对房产按时交割的影响是非常之大。


例如:2016年四大银行突然开始关闭海外人士贷款,以及2017年银行对借款人还款能力紧缩评估等等,直接导致购房者融资困难,违约率升高。


发展商工期的变化


工期变化也经常会给置业者带来成交风险。


例如:在市场上经常有发展商比预计的时间或早或晚许多,许多购房者拿完贷款之后贷款过期,或者直接就没有充足的时间去准备贷款。


宏观的价格波动


在2018年最后一个季度,宏观价格波动带来的变化最为严重,当物业成交时候,房产估价不足,将给成交带来很大困难。


例如:房产在两年前购买的价格是100万,当银行去估价时只有85万,所以在成交时,购房者不得不额外筹集首付款;以及,对已有物业增贷去成交物业的买家影响也较大。


2

内部环境变化的风险


相对应的,购房者自身情况的变化就是内部环境变化,它同样对房屋的成交产生着很大的影响,主要包括:借款人收入的变化、新债务的增加、财务状况的改变。


其实两三年之内,许多人自身财务环境变化还是蛮大的,我有位客人,在一年半前购房时收入是很不错的,然后由于身体原因,她不得不减轻工作负担,而下来她还有一套期房要成交,这种自身财务状态的改变,同样会给成交带来很大风险。


总的来说,内外环境的变化,都会给成交带来困难和风险,但另一方面,由于“期房”成交期较长,作为买家,还是有足够的时间去规避一些风险,在这里给大家提几个建议: 


1丨选择在自己预算能力以内的物业


在购买前,一定详细咨询贷款经纪人,对自身的财务状况做出合理的规划。


2丨考虑最坏的事情发生可能性


在最后成交前半年,手里要留出额外10%左右的活动资金,无论是增贷还是向家里人借款要做好提前准备。


3丨做到律师,发展商,中介,融资机构勤沟通


投资是个人行为,每一步骤都需要业主积极参与,千万不可把希望寄托到任何人身上,应该在预计交房日期前1年、8个月、6个月、3个月、1个月等时段,主动联系律师、发展商律师和购房中介,确保得知大概成交日期。


4丨时刻关注银行政策走向,一旦选择好贷款经纪人,就不要轻易更换


同时,应该在成交前9个月、6个月、3个月这三个节点上,与贷款服务机构保持联系,做好最后的融资方案。


5丨在成交前3个月开始,关注购买物业周边的价格


这样便对成交时候的银行估价,能够做到心中有数。

6丨最后一点非常重要,在“楼花”成交的时候贷款成功率是首选要素,没有“之一”


适合自己的贷款产品才是最好的,评价借贷机构的好与坏,不能只看利率与费用,还要看后台的审批时间、对政策的理解、批贷款时的平顺度、还有assessor经验以及案子拿捏的尺度等等。


目前好多新的借款机构assessor硬本领不足,经验不够,只适合接简单直接的案子,稍微复杂一些的就直接懵逼,


所以,一定要根据自身属性和情况来选择合适的借贷产品,选错了产品,成交时倒霉的只有申请人自己。




今天的分享就到这里,希望以上建议对大家有一些帮助,提高风险防范意识,及时做好规划和准备,顺利成交房产。



感谢阅读,下期见!




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  策划人、红宝书贷款篇作者


悉尼优秀贷款经济人,擅长用文字去总结市场动态并提出更合理的解决方案,入行10年,专栏发文125篇,累计发表文章已过15万余字;经手贷款案例过千,从实际案例中提取精华,为投资者量身打造投融资方案。

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