文 / James Tong
房屋拍卖清出率，是衡量澳洲房市状况的一个重要参考数据。踏入春季，拍卖情况虽然没有很大改观，但总可以保持在55%左右。挂牌拍卖的房屋数量也稳中有升。
可是，上个周末，拍卖清出率数据忽然往下坠落。比连续几周的平均数少了10%，比去年同期更少了1/4。
这好比飞机下降时突然失速，让人冒一身冷汗。一刹那间，金融风暴时的感觉又回来了。
房市怎么了？媒体和专家都说不出令人信服的道理，包括CoreLogic的拍卖数据专家Kevin Brogan，AMP的首席经济师Shane Oliver，SQM Research的Louis Christopher和Business Insider的Paul Colgan都惊呼，这数字好低啊！
他们基本上都说，这个拍卖成绩的“灾难”，很可能与两场超级足球决赛有关，并劝大家最好不要过度解读（reading too much)。
这其实没什么好过度解读。AFL总决赛在墨尔本，9月29日下午。NRL总决赛在悉尼，是9月30日晚。因拍卖数量不多，大部份都是在早上和中午。要买房，总决赛也挡不住。墨尔本的数据，还包括两位球迷在去AFL决赛的半路，参加拍卖买到的一块地。
在一年前，悉尼的清出率有61.5%，墨尔本有68.3%。如果算整个九月的平均值，目前已经是2007年以来最低！
低迷，是显而易见的事实。找真正原因，要看前一天。
上周五，下班之前，我在朋友圈帖了一句话、一张图：
“毫无疑问，今天是澳洲银行的耻辱之日”。
配图是新财长Josh Frydenberg眼圈泛红地发表讲话 。
留言跟帖的小伙伴不少：“为啥？”“咋地了？”“今天发生什么事了？”
原来，确实有许多朋友不知道澳洲现在有个皇家听证会Royal Commission。他们也不知道澳洲金融业正在被“审讯”。什么？澳村还有这等事？
有的，9月28日正是听证会发表初步报告(Interim Report)的日子。
这报告共1001页，分成三册。这么够份量的报告，其实满本要写的就是两个词：“Dishonesty and Greed”-- 不诚实和贪婪！
澳洲银行的耻辱，主要是犯了以下罪行：
向残疾人士推销他们不需要的个人收入保险；
向顾客收取服务佣金，而根本没有提供服务；
在已经死去的人帐户中继续扣取服务费；
想尽一切办法不给符合资格的重症病人理培；
向顾客推销超过他们偿还能力的贷款。
在这份中期报告里，“贪婪”这个词，被大约使用了50次。事实上，在过去的半年，听证会收到的公众指控有9388条，关于银行操作的有62%，关于退休金的有9%，关于财务顾问服务的有9%，其他的有17%。其中，大约30组人接受了面谈。
在半年的审查过程中，已经有多位银行高管离职。AMP集团是重灾区，他们的CEO，董事长和大半个董事局都辞职了。股价跌了40%。
然而，声讨归声讨，听证报告却没有提供任何解决的办法（留在最终报告？），没有说谁应该被起诉，没有银行被再罚巨款、或被取销牌照。
四大银行马上表示会虚心接受批评教育，虽然是耻辱，他们的股价当天却全部大升。这容易解释：因为一切都符合大家的预期，没有更坏的事情发生。
银行没有倒，倒下的是第二天的房市。为什么？
因为报告中，听证会专员Kenneth Hayne提了好些问题，让人感觉到房市有巨大的不确定性。
首先关于“负责任地贷款”，银行目前是必须遵守《国家消费者信用保护法》。而这一保护法，只是简单地规定贷款合约“非不合适”就可，如果银行要负更大的责任，发放贷款是否应该超越这一规定？
把房贷准则收得太紧，是否会像1960年代时一样，基本上没有人能拿到贷款？
即使有贷款人的收入符合标准，贷款机构应该采取什么步骤来核实借款人的日常开支?
银行由于成本问题，习惯于用HEM（Household Expenditure Measure）生活开销指数来评估，如果这不反映每个人的实际情况，有什么替代方案？银行是否有必要知道客户用其他银行的信用卡买了什么？
在未来，买房人的日常生活开销，是否需要像防止洗黑钱一样，被一套银行联网系统监视起来？
其次是关于金融服务的报酬问题，专员Kenneth Hayne归纳为“业绩与回报挂勾”会导致卖出超过顾客承受能力的产品。他以“有利益冲突”的逻辑指出了一系列问题：
银行应否聘用贷款中介，并激励他们去做大数额贷款？
银行能否鼓励职员销售更贵的服务来追求业绩？
主管超过业绩目标是否应该收取大笔奖金？
是否容许介绍人收取金钱奖励？
介绍人是否应该同时受到“负责任贷款”条例来监管？
是否有必要设立一个新机构来监管ASIC和APRA这两个监管机构？
这一系列问题，涉及到澳大利亚金融体系的运作核心。我想，将要买房的人如果知道有这一大堆难题，停下来想想后市会怎样，是非常正常的现像。
这就是市场一下子变得超级冷静的原因。
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
