上周，澳洲知名的传统媒体悉尼先驱晨报（Sydney Morning Herald）连续数天，头版头条地做了一个大型系列报道“悉尼2026”，全方位地将十年后这座澳洲第一大城市的城市面貌，城市竞争力，经济结构，产业发展，基础设施建设等等做了详尽仔细的分析。当然，悉尼的房地产市场十年后是怎样的光景，自然也是这个系列中浓墨重彩的一部分。

我不知道看到这样的报道，各位朋友们是什么感觉，但至少我个人的角度来说，一看到这个标题就非常excited，兴奋程度远远超过去看任何一个房产项目的资料。

是啊，一个人之所以到一个城市投资房产，无非首先看好的就是这个城市的未来，而之所以你买的房子若干年后涨价了，只不过是因为这座城市变得更美好以后所带来的一个结果，就这么简单。

所以， 我认为很有必要与各位分享一下这个系列报道的精华内容部分。鉴于这个系列报道篇幅之长，涉及面之广，我希望用接下来的两次澳房闲话的篇幅来详尽地解读这篇报道的内容以及我个人的感受。

01

经济，就业与住房

悉尼正在加速成为一个以金融服务业为主导的国际性城市。

到2026年，悉尼的GDP中，金融业所占到的比例将达到20%左右。而在20年前的1995年，当时的悉尼还是一个制造业为主的城市，GDP中所占的比例约为14%，但在未来十年内，这一比例将下降到5%。到2026年，仅仅金融，专业服务以及信息通信相关产业三个行业的产值就将占据悉尼经济的半壁江山。

与墨尔本形成鲜明对比的是，悉尼实际上是一个由多个CBD组成的城市。未来十年，悉尼的多个CBD同时发展的趋势将继续保持，这些CBD附近将继续吸引大量的就业机会，（与房产投资的关系不言而喻）其中主要包括：悉尼CBD（以金融及专业服务为主），Ultimo/Pyrmont(以创意及数字产业为主)，Macquarie Park（医疗技术）以及Parramatta（金融，健康及教育中心）。

大悉尼发展委员会日前又提出了一个发展“悉尼大西部”的规划，未来将在悉尼第二机场附近建造一个贸易，物流及学术中心。

从人口结构上来说，悉尼的老龄化问题正在变得严重。目前的人口组成中，增长速度最快的就是65岁以上的人群，一方面，这使得悉尼的健康产业在未来有较大的发展空间，另外一方面，政府也必须不断加大引进新移民的速度，尤其是年富力强的年轻移民。

最新的人口调查数据显示，悉尼1/3的人口出生在海外，1/3的家庭在家里说英语之外的语言，这个数据在澳洲所有的城市中都排名第一。

澳房评论：变化中的澳洲梦

以前的人们说起所谓的澳洲梦，无非是“买块地、盖间房、老婆、孩子、热炕头”。每个来到这里的人，都对住上一个大house的澳洲生活情有独钟。

看看如今的时代，很多人的想法可能必须要改变一下了。目前，悉尼大约有40%的居民住在高密度的住宅中，但这一比例在未来十年将保持上升。

随着生活节奏的加快，许多人已经更愿意，或者说不得不住到离工作地点更近的地方，来节省通勤时间。悉尼许多地区独有的山地地势也使得这里不可能大规模地肆意开发低密度住宅。因此，未来中高密度住宅成为越来越多悉尼人的居住模式。这将是不可改变的趋势。但有一点要记住，这个趋势在悉尼比在澳洲的其他城市将更为明显。

* 图：过去十年，悉尼四层以上公寓项目新建数量急剧上升

02

CBD周边那点事

如果说过去十年，Barangaroo是整个悉尼CBD变化最大的地方，那么下一个十年，同样的变化在CBD里最有可能发生在哪里？

Circular Quay或许是答案之一。财政部长DominicPerrottet提出过一项针对环形码头2亿澳元的升级计划，其中包括建造一个具有双层码头，商业，餐饮等一系列设施的宏伟蓝图，预计2019年开工。此外，已经在George St上开工的轻轨也将为悉尼CBD的交通带来一些新的面貌。

* 环形码头改造效果图

但与一些私人开发商在CBD的发展宏伟蓝图相比，政府的这些建设可谓是小巫见大巫。Lendlease规划将在George St建造高达248米的城市综合体项目，而中国的万达集团在环形码头未来的酒店及公寓综合体项目预计投资额达到10亿澳元。而在CBD范围内，投资额最大的项目之一是位于环形码头东侧的“Quay Quarter”项目，这个投资20亿澳元的项目，将由两栋包含住宅，酒店，商业，办公等功能于一身的超大型城市综合体项目组成。

一个不争的事实是，悉尼CBD将变得越来越高。

澳房评论：投资，你靠Faith还是Believe？

有句时髦的话叫做“昨天你对我爱理不理，今天让你高攀不起”。

Barangaroo就是个典型，许多人或许会后悔当初没有壮胆进入那个曾经被人忽略的洼地。是啊，投资有时候对人的考验不仅仅是知识层面的，更多时候是人性层面的。当初Barangaroo还只不过是个堆放集装箱的地方时，就进入这个市场的人，承担了当时其他人不愿意承担的风险，于是今天他们也就占据了别人没有的先机。

而有这样机会的地方，绝不止Barangaroo一个。只不过，下一个Barangaroo在今天看来，或许现状也是不令人满意，甚至是失望的。所以，我们说投资靠的是Faith，而不是Believe。什么区别？Faith是去相信你今天看不见的东西，而Believe只不过是去相信谁都看得见的东西。

对大部分投资人来说，悉尼CBD附近的这些大型规划项目，看看就可以了，因为这里早已经不是一个随便什么人都能进入的市场。这里已经是人人都Believe的好地方，那也就意味着进入这个市场的窗口期早已经关闭了。

03

2026年的悉尼交通

今天的悉尼是个大工地。

从现在开始到2026年的十年，将是悉尼有史以来交通建设工程最为繁忙的十年！投资168亿澳元的WestConnex将是整个澳洲最贵的一条快速公路，而紧随其后的是9公里长的NorthConnex。火车规划上，西北铁路线一期，Central至Parramatta火车线等同样在规划或建造中。悉尼2026年的交通面貌将比今天有一个巨大的变化！

公路建设方面：

一条从Concord起始，途径Ashfield，Glebe，Pyrmont等区域的公路，作为WestConnex的一部分，将在2019年建成通车；

2023年，WestConnex公路将全面建成。届时，从Parramatta驾车，通过Ashfield，Rozelle和悉尼大学等地直达悉尼机场将全程无交通灯；

NorthConnex建成后，将使得驾驶者从Harbor Bridge起，沿途经过Pacific Highway等地，无信号灯地到达New Castle地区，不过这段路的收费将不菲；

Rozelle和Gore Hill高速公路之间还将规划建造一条海港公路隧道，联通悉尼的北部地区；

铁路和公交方面：

建设中的西北铁路线将在2019年建成通车，连通Epping至RouseHill地区；

从Chatswood途径City至Sydenham，并最终连接上现有Bankstown线的全新火车线将在2023年开通，届时将每四分钟有一班火车；

而就在最近，新州政府又宣布要建设一条“悉尼铁路西线”，规划路线从CBD的central到Parramatta，预计五年后开工，十年左右建成；

在北部海滩和城市之间，数条道路扩宽工程正在进行中，以提升这些区域到达市中心的时间；

而在2026，不管你是否愿意，悉尼的收费公路数量都将上升。

以WestConnex为例，在2023年竣工后，悉尼的车主将被收取一个来回旅程25澳元的通行费，而从M2途径Lane Cove隧道去到机场则需要收取大约20澳元的费用，在今天这个工资上涨水平缓慢的时代，悉尼的通勤者将如何承受这些负担？

这或许是悉尼交通快速发展后所必须要考虑的问题之一。

澳房评论：让人爱恨交杂的悉尼基建

俗话说，“要致富，先修路”。悉尼这地方倒好，路况还一塌糊涂呢，富倒是已经富得漏油了。

还记得我第一次下飞机降落悉尼，途径mascot，greensquare等区来到CBD的路上，这一路的破旧感给我带来的“视觉冲击”至今历历在目。这让我想起了九十年代的上海，高架路，地下铁，摩天大楼，处处是工地，路路有吊车。

悉尼的基建速度加快，实际上只不过是为过去十年发展速度太慢所付出的代价。但并不是所有的澳洲城市都像悉尼这样“后知后觉”。同样作为首府城市的布里斯班，在基础设施建设上就比悉尼要有意识的多。目前从布里斯班机场就有直达市中心及南部更远地区的快速道路，虽然当地人口还不像悉尼这样多，但在基建意识上，不得不说昆州的政府要强得多。

不过话说回来，2026年的悉尼交通情况究竟能改善到哪里，我们也不得不打上一个小小的问号，因为不要忘记，2026年，悉尼的人口或许将突破600万大关！基建的规划能否赶上实际情况的变化，永远都不好说，不然今天的北京上海早就应该告别交通拥堵了。

此外，大家阅读这样的规划报告时，心情切不可像阅读我大天朝“五年发展计划纲要”那样激动。毕竟，这里是澳洲，有些规划何时成为现实，那还得看许许多多综合因素而定。

好了，今天的文章就先到这里，下一次我们继续来看2026悉尼发展规划的下篇。

感谢阅读！