周六的下午，冷不防一位同学在群里发问："老大实说了吧，明年房价还会不会继续涨10%？" 小二这样替老大回答：”别急，您先看文章。“

（原标题）七月：众说纷纭议房价

文/JAMES

在澳洲，会计和很多数据的统计，都是以七月一日为年度开始的。就像学生期末考试放榜一样，每年六月份一过，澳洲的媒体都有一番热闹，因为年终房价统计数据出来了，若无意外，自然又是高了一级。不过在去年大涨16.9%的基础上，今年房价又涨了一个双位数，就好比小学生去年已经跳了一次级，今年又跳了一次，各种各样的评论和情绪就都跑出来了... ...

热闹的七月 - 储银的口头打压

悉尼火热的房产市场领跑全澳洲，在过去一年，上升了15.4%，如果从2012年五月算起，总共长了23%。其中位于规划中的 Badgerys Creek 新机场以北两站路的 Mount Druitt 屋价，一年之内，劲升30.51%，成了明星中的明星。

而一直被认为供应饱和、增长减慢的墨尔本，涨得也不慢，RP Data的统计是年增长9.4%。

由于担心市场过热，联邦储备银行在月初已经有所准备，其总裁两次警告物业价格不会总是往上升，然后该行的两位专家又抛出一篇研究报告称，从长期角度看，如果物业价值的增幅不足2.4%，买房的成本就会比租屋要高！买房者的总成本，如：贷款利息、水费、律师费、市政费等等费用的总和会高于租屋住成本。

不过，由于储备银行只是口头打压，利率还保持在2.5%， 而且还被预期下半年会降低到2.25%，四大银行已经竞相减利率，展开了抢房屋贷款的大战。

房价是否过高？专家众说纷纭

作为一般想买房的大众，面对这样的情形，如何做出决定呢？可能很多人都会想听听专家的意见。为此，Fairfax专门采访了25位很有份量的各大机构的经济师，请他们就同样的问题发表意见：澳洲的房价是不是过高了？如果是，是否会对澳洲经济造成不良影响？

他们中大部分人都同意房价是高，但没有到要崩溃的程度。以下是其中一些代表性说法：

AMWU（澳洲工会）的经济师Tom Skladzien说：

房价持续地增长把许多澳洲人赶出了市场，无论长期还是短期都会造成社会和经济方面的不良后果。

America Merrill Lynch’s的Saul Eske说：

过去几十年房价上升是房子的供应被限制，和负扣税等政策造成的，没有人能否认澳洲房价的昂贵，无论是与其他国家比较，或与我们自己的历史水平来比较，房价重整虽然看上去“非常有可能”，但是，家庭因购房而造成的负债压力不算高，没有达到“难以持续”的程度。

国民银行NAB的发言人Alan Oster说：

目前的失业率是5.8%，明年很有可能上升到6.5%。利率和失业率若恶化，确实会令房价崩溃，但澳洲房价并没有高到那个程度，所以，大规模的重整不会出现。

金斯顿大学的经济师Steve Keen：

“银行的贷款和政府政策支持了房价泡沫的出现。这将会造成一种西班牙式的崩溃，但在澳洲造成的结果是澳洲的年轻人买不起房，房子都卖给了非本地的买家，最后就变成了一个政治问题。”

Australian Industry Group发言人Julia Tom:

“房价提升造成了工资压力，因为人们会希望收入能支付房子的费用，而且这也会推高商业物业费用，加重营商成本，降低资本回报，降低我们的国际竞争力。”

BT Financial经济师Chris Caton:

“房价的提升确实对部分买家构成了承受力的问题，但那不是一个宏观的问题，在澳洲没有将要爆的泡沫。”

”低利率是房价走势的关键”

不同的专家，有时站在不同的角度看问题，他们的意见未必用得上。如果觉得以上专家的评论帮不上忙，可以看以下两个：

穆迪分析（Moody’s Analytics）上周发布的一份报告称：

澳洲房价尚未被高估，在目前的低利率和政府对房屋的补偿计划下，总体来说还是接近一个公平的水平。但是，如果利率回复到正常，就会推高房贷的还款额，到时除了南澳，所有各州的房屋价格就会变得太高了。

穆迪的报告，是用偿还贷款的模型来分析房价是否过高的。我们之所以不觉得房价高，是因为实际利率低（只有2.5%），还得起钱。正常的利率水平，理论上应该是4.5%。维州房价，现在已经比“公平”的价值（Fair Value）高出了12%, 如果利率回到4.5%， 就会比“公平”的价值高出了21%, 与此类似， 北领地和纽省的房价，当利率回到4.5%时，会比“公平”的价值高出10%。

著名地产投资顾问Michael Yardney认为：

在影响房价的众多因素里，低利率造成的影响是最大的，其他比较重要的因素包括：

我们的人口增长很快，大部分的移民都是进入四大城市；这一轮的增长是由多年来大量的供应短缺引起的。

投资者看中房子的安全特性，并且利用了低利率的机会出手，主要投资资金是退休金(SMSF)和海外资金，但是，市面上并没有多少专门“为投资而设的物业”，这样，就不可避免地和本地“刚需”买家去竞争。

算起来，这一轮的房价上升才开始了两年，也许，不少的大城市正在经历它的房价高峰期，但并不意味着不再增长了，而只是增长得慢一些、幅度小一些。这正是你要做好调查研究的时候。

留意影响房价关键因素的有效期

上星期，我也接受了SBS电台的访问，被主持人谢欣问及现在的房价是不是泡沫，现在是不是入市的好时机等问题，其实，有正反意见、没有一面倒的乐观或悲观，才是一个健康的市场。

人们关心和议论房价是否过高，背后的原因，是对投资的不确定性和风险的担心，是希望评估自己这笔钱砸下去，还有多少增值的机会和空间。

其实，任何时候，都有好和差的项目，在影响房价的众多因素中，要分得出哪一个是主导因素，它还可以持续多久，并且要留意下一个可能取得主导性地位的因素。比如，要关注供应量问题会持续多久，就算全国供应不够，也要分析局部地区主要购买人群是谁、供应量是否饱和。再比如，新机场的规划推出，会令原来没有多少人知道和关注的Mount Druitt变成了增值冠军。这样的分析，远远比关注中位数房价增长了12%还是16%有用得多。

另外，当基本面都很好，或从正面分析找不着北的时候，我会提议大家试用一下反向分析，比如，问问自己有什么因素可能会阻止别人来接下一手？是否有不能解决的交通堵塞问题？是否有安全感不高的周边环境问题？是否有高居不下的物业管理费等等。

用发展商的思维去投资

有一个群体，他们对各种与房价有利害关系的因素很敏感，研究得很深，意见比大经济学家还管用，那就是发展商。我常建议朋友用发展商的思维去投资，或最好多认识几个地产商朋友，有问题可以请教。（哪里可以认识发展商朋友？我们群里啊。）

看发展商做的可行性报告(Feasibility Study Report)也是一件很有趣的事，开始你可能不懂，不知从哪儿看起，看多了，你会明白许多数据。在报告中，你可以看到每平方米的价格，而不单纯是缺乏指导性的房屋中位价。

买房之前，若有可能的话，除了听中介说离学校、离购物中心有多近，找个当发展商的朋友参谋一下，会很有帮助，这也是Domain中文版和微大展，会经常写一些发展商类别文章的原因。

不要把当发展商看成是高大上

他们当中也不是每个都成功的，房价跌惨了，也是会关门的。不同于一般人的是，除了一些非常激进的，他们的抗跌能力比较大，他们若失败，通常不是眼光不好，而是在计划执行过程中，要克服的困难非常多。

如果有一种房产投资，可以让你提前了解一个项目的可行性规划，有非常好的专业团队去执行，并且留给你比一般成品房更大的利润空间来抗跌，是不是很理想呢？想了解情况的朋友，可以关注澳房汇的公众号，留意我们快将公布的新计划。

文章看完了，明年房价会不会涨10%，您找到答案了吗？您还需要找答案吗？希望继续探讨的朋友，欢迎扫码进入我们的聊群，或者直接联系James。（联系方式见屏幕底部）

进阶阅读 - 发展商做DA的“潜规则”

做DA是发展商运作中，风险比较大而集中的一个环节，两周前我们特别开了一个讲座，请著名的律师Stan Kondilios讲解一些关键的流程。参与讲座的朋友或是遇到过困难，或是正准备做开发，反应非常好，讲座内容上周发表过了，徇众要求，补充一下Q&A部分，当中涉及一些行业中不为人知的潜规则。

Q：开发商怎么和政府打交道，是要友好配合还是据理力争？

Stan: 和市政府打交道一定要尊重对方，认真倾听，但切忌过分友好，该维护自身利益时一定要坚决，也不要担心触碰到对方的谈判底线。只要顾问团队做的事情是在开发商的权利之内，就能跟市政府据理力争。

如果市政府拒绝开发商的条件，也不用过分纠缠，应立刻跟开发团队协商。

开发商不需要说太多话，把事情交给顾问团队效果会更好。与市政府谈判的节奏要像打扑克一样快速，像打麻将一样冗长的游戏不可取。

近几年出现了一个“自愿规划方案”模式，开发商可以跟市政府进行“讨价还价”。比如开始时，开发商要求的层高市政府不一定会同意，而在谈判时，政府也希望开发商能主动提出可以自愿为社区做别的基础建设。如果开发商愿意花钱为当地社区服务做出贡献，那么可能层高会容易获批。

Q: 如果情况如您所说的这样，政府是不是过于贪婪？

Stan: 有的时候，市政府对开发商的规划Say no，并不代表着真的有问题不可操作。市政府可能是想让开发商“带着更多的钱回来”。但是，官员们是不会主动开条件出来的。开发商可以通过他的专业团队向政府适当表达意愿，并以“自愿规划”为前题主动提供一些社区建设，这可以用较少的投资来说服政府，让他们尽量满足开发要求。

Q：跟政府交涉时不用太客气？

Stan：一切繁冗的会议都是有用的，但是这背后可能会有很多不愉快的交往。冲突总是有的。但是市政府地产规划官员的出发点无非就是：一从专业的角度；二从社区利益的角度来考量是否可行。有时开发商已经在一块地的DA申请上耗费了不少时间精力，如果政府拒绝，就轻易退出，损失会很大。

不用刻意与规划官员拍肩膀、交朋友，开发商和政府的交谈很可能被第三方监控得知。所以和政府交流还是要态度上尊重，利益上尽力争取。法律上允许的利益，是可以争取得到的。

Q: 有一个真实案例，开发地点门前的道路，市政府的要求是18米宽，但是开发商只能做到15米宽。像这样的情况，开发商怎么去跟政府谈“自愿规划方案”？如果跟政府主动提供托儿所、图书馆之类的公共设施，政府就会批准15米的路宽？

Stan：18米宽？那是一条公路吧。政府提出18米的标准，有可能是为了开发商去跟他们商谈。如果开发商自愿提出建设一个托儿所或者图书馆，可能18米的硬性规定就会放松，15米就可以了。

个人强烈建议，如果要建立社区托儿所，一定要在开发商自己的楼盘之内，因为这样还能吸引很多年轻夫妇来购买公寓。如果托儿所建在了社区的其他地方，花费会相当大，而且是无底洞，因为开发商难于控制。

下一次发展商早餐讲座已定好在9月1日举行，主题是建筑成本。讲座细节请留意未来两天的订阅号消息发布。

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