文 / Max Wang

一转眼2015年过去了，澳洲各主要城市的地产市场在过去的一年当中经历了两极分化式的发展，2016年澳洲地产又何去何从，作为开年第一篇《小麦谈地产》专栏的文章，我们今天对2015年进行简短的回顾，同时对2016年做个展望。

整体来说，澳洲2015年的房产情况喜忧参半，传统矿业城市诸如西澳的佩斯、达尔文和昆士兰的一些矿业小镇因全球大宗产品出口疲软，就业数量明显下降，房价也一路下滑，无论是销售还是出租市场都很挣扎。而这些城市的地产行情在2016年也不会有明显的好转。

另一方面，澳洲东海岸的悉尼和墨尔本在2015年出现了历史少有的高速增长，2月和5月的两次基准利率下降对地产增值有很大的贡献，悉尼在年中的时候甚至出现了极端卖方市场，拍卖清空率高达90%，墨尔本的拍卖清空率也达到了85%以上，到2015年最后一个季度增势才开始减弱。各类房屋类型都算在内，2015年全年悉尼房产增值12.8%，墨尔本全年增值11.8%，如果我们从这次澳洲房产增长周期的起始点开始看，也就是2012年的年中，悉尼各类型房产共增长48%，墨尔本是31.5%，也就是说，如果你在2012年中花$100万澳币在悉尼买了套房子，三年半后这套房子已经涨到了$150万澳币，如果你付了10%的现金首付（$10万澳币），不计算出租的收入和贷款的利息等税费支出的话，三年半的时间资产增长了$40万澳币，年均资产增值率高达114.3%，很酷有没有。当然这是个简单的例子，方便理解，仅供参考 。

同样作为澳洲东部沿海城市的布里斯本和黄金海岸等地区却错过了悉尼墨尔本式的增长，布里斯本全年上涨仅4%，三年半周期上涨15%，这也预示着2016年这里蕴藏着很大的增长潜力。

着重看一下墨尔本

2015年墨尔本全年拍卖清空率高达75%，12月份最后一个周末共有1209套房产通过拍卖的方式出售，其中有796套house和370套公寓。较之2014年的68%略有上涨。我们之前在《小麦谈地产》里提到过，房屋拍卖清空率是一项重要的地产市场指标，当清空率达到70%以上的时候，市场表现为健康的卖方市场，意思是说，买房的人多，卖房的人少，价格通常会被推高，整体下来房价就会上涨。墨尔本2015年就是这种情况。如果进一步细分的话，墨尔本市中心方圆20公里内units的平均增幅为2.4%，而独立屋house的增幅高达17.5%。

接下来我们展望一下2016年墨尔本房产市场的走势

500万澳币以上的豪宅市场，价格浮动和全球经济与外汇情况直接相关，同时也受到海外其他国家政策变动的影响，预计2016年这一细分市场的增幅在1%-5%左右。

200万澳币以下的市场会比较活跃，尤其是距离墨尔本CBD10公里以内和10-20公里以内这两个区间，会出现持续稳定的上涨，全年平均涨幅预期在5%-8%之间。

200万到500万澳币之间的房产比较尴尬，受到包括中国政府将强资金外流控制的因素的影响，这个区间的房产需求和交易量下降，增值会比较有限，不建议着急出手。

另外一个重要数据是新建房数量，2016年会有明显的下降，预期增长2%，而2015年的增长率是10.5%，这样一来市场上会出现供给减少的情况，对卖房的人来说，是好事，加之澳洲整体经济开始好转，都能卖个理想的价格。

2016会是自住房市场年，和2015年相比，虽然不会重复那么大幅度的上涨，但增幅减速其实对长期发展是好事，很多首次置业者和自住房购买者会有机会回到市场，尤其是距离墨尔本CBD 10公里-20公里这一区间的城区，交易会比较活跃。

本地投资者会受到APRA的压制，从投资房贷款等一些角度遭到一定打压，免得房产过热造成本地人负担性减弱，但两房公寓（要现房），靠近购物中心，交通枢纽和学校的房产依然是很不错的选择。

出租方面，因为2016年市场上会有不少新建公寓陆续交工，面向租客的供给会很充足，租客选择余地比较大，房东们不要期待租金会有明显上涨，保持客观的心态，不要贪婪，造成不必要的隐形损失。另外一个新兴市场是度假屋的零散出租，2016年会开始出现明显发展。

简单的说，2016年澳洲各大城市地产市场增长会减缓，不会再出现2015年的风光，但每个城市依然有潜力好的区值得关注。

各城市2016年关键词

墨尔本（看好Bayside沿海城区）：“平稳上涨，独立屋优先”；

悉尼（看好东部）：“暂时平缓”；

昆士兰（看好黄金海岸和东南部）：“终于轮到我了”

今年我们的《小麦谈地产》会尝试做一些模式上的创新，其中包括访谈澳洲地产相关行业，包括销售、出租、物业、贷款、建造、园艺、设计等方面的专业人士、行业领袖和业内权威，努力为各位读者朋友呈现专业全面的地产知识和讯息，同时也非常欢迎大家为我们出谋划策，多提好的改进建议，让我们有机会成长，做的更好。

小麦在此给大家拜个晚年，祝大家晚年幸福。那个我是说，祝大家身体健康，财源滚滚。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983、E: [email protected]

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