文/James

澳洲的房地产业真的是越来越火辣，房价越来越高。如果你是还未入市而又准备入市的朋友，可能也会问自己：房价还能长多高？投资房产的利润还有多大？会不会有调整的可能？

有些资金比较充裕又或者从国内带来资金的朋友，于是动了当发展商的念头。因为做项目，从买地开始，做DA，建筑、装修，每一步投入都有一个利润空间。拿到高回报的机会，可能比买别人成品等升值的机会更高。心里盘算的是，假若三五知己聚一起，弄个小项目，就会有机会赚得更多，即使遇到调整了，留一部份自己人住也可以。所以，想买500万到一千万项目的人真不少。

但是，当发展商可不是一件学问小的事儿，去年Domain Chinese就在16、18两期以《过把开发商的瘾》为题，把拿地、DA、CC、预售、建造、QC等等步骤都介绍过了。

不久前，有一位来参加我们房地产讲座的读者就问：我看中了一块住宅用地，位置极佳，就是有点贵，价钱会占到预售总价的40%，而且还有人同时在抢，是否值得继续呢? 这说明大家还是很希望得到一些具有指导意义和直接参考价值的资讯。

上个月，一位在房地产界非常有名的专家Michael Yardney，发表了一篇文章《房地产开发的十条黄金法则》，对于在澳洲做房地产，他给出的建议是这样的：

1.“让你的鸭子排个队。”

意思是把银行预批贷款、公司股份架构和核心顾问团队先找齐了。

2.了解自己处于房产周期的什么位置。

因为房地产项目通常要两三年时间才完成，必须了解影响房地产业的各项经济指标，不要房子建好了，经济周期又恰好到了低谷。

3.认真细致做好尽职调查。

不要只相信地产代理给出的乐观数据，要研究好规划控制和地型地貌。

4.做个正确详尽的预算。

把各种可能发生的细小费用都算进去，并且预留足够的不可预见费用，因为那是必然的。

5.不要超高价抢地。

买地的时候就要让自己有合理利润，不然的话，后面就会非常被动。

6.组一个好的自己团队。

这包括房地产律师、会计师、贷款专家、建筑师和销售代理，还要有一个项目统筹经理，哈……如果团队中，你是最聪明的一个，那你就麻烦了。

7.对于工程进度有实际的估算。

很多的发展商对工程进度偏向过于乐观，一个切合实际的进度表能让你的预算做得更准确，同时一定要预留一些不可预见费用，防止工期延误。

8.一丝不苟地处理好文件。

所有与顾问和承包商来往都要以书面文件为准，这能避免误解，如果你的文件系统混乱，后面会有更大麻烦。

9.以市场标准来设计项目，让你的利润最大化。

不要光照顾自己的喜好。

10.不要过于自信。

许多发展商就是过于相信自己对市场的判断，过于相信自己对赢利的预测而遇上麻烦。

Michael这十个黄金法则，除了最后请大家要信专家一条，其余的都值得好好琢磨，深入了解。这里我找出几个重点分析一下。

公司架构

例如第一条中说到的公司股份架构，短短几个字，点到即止，其实藏有不少学问。说得明白一点，这涉及到减低风险和合理避税的需要。不是打一笔钱来开公司就行的。在澳洲，如果研究一众地产公司，你会发现他们大多以项目本身名字注册一个有限公司来运作，当项目完成后，就把公司注销。因为住宅建筑都要提供七年的结构性保养，这通常由承建商来负责，而承建商都买有保险，但万一承建商因其他事故不在了（如赌钱破产等），若负责项目发展的公司还在，就要负起被追讨的责任。另一方面，在澳洲做房地产利润再高，不要忘了该付的税也是很高的，所以，如何搭建项目公司的股权结构，非常重要，税务专家可能会建议你不要以个人名义控股，而要用信托基金来控股，资金也可以部分由海外借入，一些利润可以通过还利息的形式汇往海外等等。有一个好的公司架构，才能保证有一个好的退出机制。

尽职调查

做好尽职调查也很重要。有些项目虽然有DA，特别是经过土地及环境法庭协调批出来的DA, 通常是带有条件的, 这叫做Deferred Commencement Consent，也就是说，大原则批准了，但还附有条件。这其实是一种“双规”，在规定的时间内，就规定的地点，业主必须满足一定的条件，DA才算生效，如果过了时间，条件得不到满足，DA就会作废。遇到这样的情况，就要认真确保这些条件是可以容易满足的。

这一方面，国内来的发展商，常常没有足够的重视，以为有了DA，知道能建多少套就可以立马做CC开工了，他们往往忽略了满足条件的困难度。比如说，在拿到的DA，甚至地契上，让你有权借邻居土地的一角开一条路，但Deferred Commencement Consent的条件是你必须征得邻居的同意，你就要小心，如果碰上的是拼命反对开发的邻居，这就会变成一项长期而艰巨的任务，你的邻居可能会以不同意你修路的样式为理由，和你打一个官司，目的就是拖延时间，让你的DA失效。最后就算你赢了，时间和成本也超了，在澳洲，发生这样的事，是很有可能的。

另外，项目用地里是否有污染，能不能清理干净？是否有不能移动、而又影响地基结构的下水道和煤气管道？这些都需要查得一清二楚。

了解市场需求

对市场的需求有深入了解是另一个要点。比如，在户型的设计方面，建多少套1房、多少套2房和3房，都要和有经验而且信得过的销售代理沟通。有些地段的项目，如果设计的时候开间太大，房间太多，会令最后每个单元的价钱过高，直接导致后面的销售困难，这往往是造成项目不成功的原因之一。遇到这事，就不能怕麻烦，通常的做法是，要利用Section96来修改DA，宁可晚点开工，也要把DA改善好。

投资买地的黄金比例

以前很多人说在澳洲做房地产，回报没有在中国大陆高，但此一时彼一时也，在大陆房地产寒流到来的今天，这话就不灵了。在澳洲做房地产，虽然难得暴利，但回报还是可预期的。

过来人会告诉你，回报的期望值应该在20-25%。也有地产前辈说过一个黄金比例：

买地:建造:利润 = 30% : 40% : 30%。以这个指引来买地，会比较靠谱。买地可能会稍高于30%，建造费也有可能超过40%，最后的回报也就与20-25%相差不远了。所以不能光听代理的话，说这个地方位置超好，一定很好卖，就高价去抢地。而应该用黄金比例来衡量，如果买地已经占去40%, 后面的空间就会被压缩。头没开好，两三年下来，会觉得做得很辛苦。

事实上，除了以上几点，还有不少方面值得注意的，比如劳工关系、与市政府的关系等等。有一个有经验的专业团队才是成功的保证。就算不能把所有的“鸭子”都排在自己的队列中，至少也要心里知道谁是高手，有需要时可以一一请教。

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