文 / 宋博

在澳大利亚买房，如果是独立屋，产权的范围在土地平面就可以划分清楚；如果是公寓，产权是一个立体的空间，而且一般带有需要各业主共享和共管的部份，比如车道，门庭，电梯，绿化等等，这就是分契产权，即Strata Title。政府通过Strata Law来规范和监管分契产权的事务。 

2016年7月1日，对于新州房地产界来说，是一个里程碑式的日子，因为新的分契物业法Strata Bill将在这一天生效。

50年来最大的房地产法律改革

继“落日条款”改革之后，分契物业法是又一个值得华人房产投资者关注的重要法例改革，因为它涉及的条款之多、范围之大，影响更深远。新州的创新和法规改良部长Victor Dominello说，这是新州50 年来，最大的一次房地产法律改革。

分契物业法，管理的范围包括城市高层公寓（Apartment）、中低层公寓（Unit）、联排别墅（Townhouses）、双拼别墅（Dual Occupancies）、非独立产权的单层别墅（Villa）等带有公共分享空间的住宅项目；只有退休村（Retirement Villages）不在其影响之列。

新分契物业法是2015年10月在新州议会获得通过的。《Strata Scheme Management Bill》和《Strata Scheme Development Bill》中近90条规定将会改变，它涵盖了集体出售、房屋缺陷、业主投票代理、投票方法、委员会透明度和问责制、翻新和装修、纠纷解决、停车、宠物以及烟气排放等问题。（以下简称“新法”）

所谓新法，就是游戏规则改变了，通常会有一些事情变得不习惯，但也会同时带来一些新机遇。这一期专题，我们就来为大家好好理一理。

姗姗来迟的分契物业法改革

房地产法律的推出和更新，通常都迎合着城市发展的主旋律。如果我们追根溯源，澳洲的分契物业建设，始于上个世纪30年代。到60、70年代，大规模的楼宇建设才促成了分契物业法的出台和成熟。

现行的分契物业法可追溯到1961年，上一次被大修已经是20年前的事了。为什么在这个时候，要对使用多年的分契物业法来一次大改呢？如果细看澳洲房市近年的变化，就会清楚推行新法的原因:

1. 高密度生活方式已成为主流

由于其独特的经济、社会、生态环境，澳洲不断汇聚着来自五湖四海的精英移民，而悉尼作为澳洲的门户城市首当其冲。面对逐渐显露的人口和交通压力，市民们不再专宠独立别墅，同时已经接受了公寓生活方式，并享受其带来的交通便利，服务设施齐全等优势。

2. 旧城区、旧建筑老化严重

兴建于上个世纪的住宅楼，很多已经严重老化，不但外观不靓丽，内部使用也不便利、而且危险系数大增，需要大修或直接推倒重建。更重要的是，把落后陈旧的物业，从低的密度改造成高密度，会带来升值良机！

3.高密度大都市规划的推进

城市人口的快速增长和可建设用地的稀缺，正在颠覆低密度的城市规划模式。 为了完成建设悉尼国际大都市的建设，政府已经不限于平面式往外扩展，而是同时在核心区上调规划限制，比如容积率和限高等，为提高城市容量创造了条件。

4.独立屋不“独立”，与发展商抢利润

悉尼房屋中位价近年上涨明显，已经突破了百万大关，而开发商的征地费用上涨更远超独立屋价增长。这除了因为同行的竞争，更因为独立屋业主开始懂得抱团，通过邻里间协议，拼成较大的地块，以更高的价格卖给发展商来分抢开发的利润，发展商的购地成本因此大增。

5. 拔“钉子”成了重要任务

基于上述四点认识，无论政府、开发商还是饱受城市病困扰的居民，都把旧城改造、提高密度作为未来城市开发的新方向。可是，在我们原有物业法里，有一个几乎不能逾越的障碍，那就是“钉子户”问题。因为它规定，如果要对建筑进行整体出售或推倒重建。需要得到100%（全部！）业主的同意，这给所有旧有分契物业的再开发造成了阻碍，令城市土地的高效使用变成了空谈，于是改革应运而生了。

细数新法改革四大变化

当然拨“钉子”只是最重要的使命之一，新法覆盖的众多规定中，每一条都牵动着各方利益。这里概括出主要的四条，管中窥豹，探讨一下新法的内涵。

变化一：集体出售和楼宇改造有法可依

楼宇的整体出售和改造历来颇多争议，这在此次物业法改革中是重头戏。在新法中，只要有75%的业主同意即可实施，其他少数业主必须服从整体决议。这将让一些老式楼宇获得新生。

对于不同意的住户，法案要求至少确保他们能得到所住单元的市场价值，并获得额外的补偿，比如搬家费用等。虽然“钉子户”的名声不好，但不能否认，“钉子户”可能也有金钱之外的难言之隐。新法重视这些不愿离开的住户的权利，赋予其向“土地和环境法庭”上诉的机会，由法庭具体分析来调解，保障公平。

变化二：引入竣工报告和保证金制度维护业主权益 

新法强制要求开发商在获得入伙证(OC)之前，要支付一笔建筑缺陷保证金。在建筑完工两年内，业主委员会可以使用这一保证金，修缮楼宇；若未使用，保证金将会退还给开发商。相比于旧法，这将有助于加强对业主权益的保护。

保证金的动用，需要依据建筑检验报告确认建设缺陷。旧法中，监察员由开发商指定。新法则要求由开发商和业主共同指定，若双方没有共同认可的建筑质量监察员，则由新州公平交易厅任命第三方监察员。这在一定程度上避免了之前开发商通过指派自己人，回避问题的做法。使住户权益得到更好保护。

变化三：业主法团投票管理更为灵活

旧法要求，业主必须亲自到场参加物业管理大会并进行投票，这给因故无法亲自到场参加的业主带来很多不便。新法将允许物业管理大会采用多种现代通讯方式，比如可以通过快递邮件、社交媒体，视频，电话会议等方式投票。物业文件也可以通过电邮发送，而不只依赖于传统的纸张通知。

变化四：代理投票比例受到控制

旧的代理投票制度已经受到很多质疑，该制度允许少数人代表多数业主投票。新法规定，一个代理最多代表不超过5%的业主投票。投票代理制度的改革会促使更多业主参与到物业管理的决策中，促进物业管理的民主化进程。

盘点“新法”带来的新机遇

从城市开发的角度，新法的推行，会把土地开发的潜力释放出来。

总的来说，我们可以关注如下区域：

• 建筑老化严重区域；

• 地价涨幅较高区域；

• 市政规划约束得到放宽的区域。

第一条定位了那些和土地价值相比，建筑价值相对便宜的地区，即“拆了也不心疼”的区域；第二条定位了那些具备豪宅开发潜力的优质地块，与第一条相比，它着重于充分利用优质环境和位置，填补建筑品质这一木桶短板；第三条比较好理解，定位了政府允许增加密度的区域，即拆后可以获得更大开发量的地区。如果能找到具备两种上述特征的地块，那就是好的开发目标，而同时具备上述三种特征的地块可谓是超级潜力地块。

依据新南威尔士大学城市未来研究中心（UNSW City Future Research Centre）的研究，新法带来的潜力区域可以分为两种：

品质提升区域（Gentrification）：这主要是指市政规划约束条件没变，建筑陈旧和地价高企的区域。具体来说，在这种区域，推倒一套陈旧房子，重建一套豪宅的模式会合适。

高密度化区域（Densification）：规划约束条件放宽的区域。在这种区域，适宜推倒现有低密度建筑，改成高密度公寓。

依据以上潜力区的判别原则，城市未来研究中心对悉尼所有分契物业的开发潜力进行模拟。在下图中，点代表分契物业所在的位置，点的密度和分契物业的密度成正比。紫色点集中，代表品质提升区域；绿色点集中，代表高密度化区域。此外，黄色点代表有可能提升，但条件不明朗的区域，而红色则是暂时没改变的区域。

新法带来的潜力区域分布图

具体来说，品质提升区域多是悉尼的传统好区，多集中在海岸一线。包括：

• 北区：Manly，Narrabeen，Mosman周边；

• 东区：Double Bay, Rose Bay，Vaucluse，Bondi周边；

• 南区：Rockdale，Allawah， Cronulla，Brighton-Le-Sands 周边。

另一方面，高密度化区域，依赖于政府规划配合。可以看到，这些区域多是铁路周边，或者重要的交通沿线，以及距离市中心不远的区域。包括：

• 北区：North Sydney-St Leonards-Chatswood一线；

• 东区：Randwick-Bondi Junction 一线；

• 西区：Drummoyne，Newtown周边；

• 南区：Hurstville周边。

（图文原载http://newsroom.unsw.edu.au/news/art-architecture-design/when-developers-come-knocking-why-strata-law-shake-won%E2%80%99t-deliver ） 

此外，悉尼内西有大面积区域被划为“可能潜力区”，随着内西基础设施升级，规划调整的逐渐推进，这些区域的开发潜力将显现出来。

2016年7月新法就要正式实施了。希望这些政策解读和空间分析，能及时给你制定投资策略提供一些帮助。类似的制度在新西兰、美国的大多数州和英国已经实行；放眼全澳，除了新州，西澳和昆士兰州也在计划进行相似改革，北领地已经完成了这项改革。有人常说澳大利亚是“澳村”，有慵懒的生活和不高的效率，而这样的一个“澳村”已经学会抓住机会发展和改革，新的分契物业法值得所有人期待。

作者简介

宋博，澳大利亚新南威尔士大学（UNSW）房地产研究博士。同济大学城市发展战略与政策方向硕士，哈尔滨工业大学城市规划与设计学士。宋博在城市规划和房地产开发领域拥有多年实践经验，现在UNSW从事教学、澳洲土地政策和地产研究工作，同时提供房地产项目咨询。

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