地方限制多 基建不给力 悉尼出现“宜居性危机”

在Urban Taskforce的研究报告中，直接就把“宜居性危机”提了出来：在未来20年，悉尼需要更多的新住宅楼盘项目，包括大都会地区以及市郊边缘，至少新增600,000套住房，才能解决日益严峻的“宜居性危机”。

Urban Taskforce执行总裁Chris Johnson表示，从目前的事实情况来看，悉尼远没有达到足够的需求，甚至按照人均水平计算，近年来悉尼新房的产量仅仅只能达到墨尔本的一半。但是悉尼的房价一直在以惊人的速度上涨，平均住房成本已经是澳洲最高的州府城市，这也对许多年轻家庭的房贷负担能力造成了影响。数据显示，悉尼的平均房价涨幅是墨尔本的两倍之多。按本地平均周薪计算，一名普通的首次置业者在墨尔本承担300,000元左右的住房贷款，完全没有问题；但是这种水平拿到悉尼来，可能就有点紧张了，要知道目前悉尼市场上的公寓均价就已经接近650,000元。

记得上次参加澳洲房产理事会的讲座，曾经有专家讲过，如果悉尼每年数万套住房的刚性需求能够得到满足，一定能够抑制房价的疯涨。而且住房供给的缺乏也直接导致了租金市场的上扬，Urban Taskforce给出的数据显示：在过去5年内，悉尼的住房租金平均上涨了40％。那麽为何住房开发市场的力度如此让人“捉襟见肘”呢？ChrisJohnson透露，很多开发商表示，他们发现政府在规划审批过程中添加了不少潜在的限制条件。而且整个项目审批过程比较缓慢和复杂，主要是由于一些地方政府或社区持有反对意见。

澳洲生产力委员会曾经进行过一项调查研究，发现64％的悉尼市民反对人口增长，特别是担忧可能会导致的更密集的公寓住房开发。然而这一观点已经在慢慢改变，许多年轻人更喜欢公寓生活，尤其是内城区，更贴近工作；同时不少退休人士也希望迁移到面积更小的公寓单位内。

另一个影响悉尼住房供应的主要原因就是政府的基建规划，包括联邦和州政府，在基建设施建设上的投资力度明显不够。其实这个观点，早前有很多业内人士提出来了。当然，基建成本高企，规划方案复杂等等，这些可能都会影响政府的决策进程。但不可忽视的是，基建配套设施的不给力严重制约了住房市场的发展。数据显示，近几年来，由此导致的住房建设审批萎缩，已经拖累了整个新州的国民生产总值。

Urban Taskforce的研究报告中指出，政府的规划是个很关键的因素，将会影响未来住房市场的走向，以悉尼为例，每年平均增加的新人口超过6万人，这就需要更多的住房和配套设施。

住房建设审批仍显不足 政府规划影响房价走向

因此对于政府来说，确实需要一点紧迫感，住房市场的短缺问题，这麽年来都没有得到很好地解决。

咱先不说具体每年缺多少住房吧！既然又谈到这个问题，我们可以举一个明显的例子。最新的报道称，悉尼上北岸去年的物业市场表现可谓非常惊艳，100万至200万元之间的独立屋“转瞬即逝”。澳洲物业监察（APM）高级分析师Dr Andrew Wilson指出，主要由于受到亚洲买家的青睐，因此该地区的房市表现令人鼓舞，包括East Lindfield, Killara,Gordon, Pymble以及Wahroonga等，预计今年这种强劲需求还会持续下去。

不过当地中介Luschwitz Real Estate经理Mark Blake对此表示出担忧，他称目前来看最大的问题就是：高素质的买家会不断涌入，但市面上的房源明显不够。这种观点也获得了很多同行的认可。由此可看出，不光是公寓楼，独立屋的供应也出现了明显的短缺。

这里必须再次强调的就是：目前悉尼房价飙涨绝对不是单纯靠炒作和海外购买，说到底，最大的推动力还是住房市场始终处于“供不应求”的状态，这种强劲的刚性需求才是推动房价不断触及新高的根本因素。

对此Chris Johnson先生特别强调，当前由于很多地方政府对土地开发的各种限制，以及对建筑质量的高标准要求，每年的住房建设审批量持续不足，虽然今年年初出现了一些积极的迹象，但从整体上看依然远远低于人口增长的需求。  

不少人会担心如果住房建设过快，会不会出现“泡沫”？其实这种担心完全是多余的。咱们按数据说话，每年悉尼住房缺口30,000套，这基本上算是底线；但是人口增长的幅度，我们在前文已提过，Urban Taskforce给出的年增人口为60,000人，也就是说至少在未来数年内住房数量是很难马上就能满足人口需求的。

而根据悉尼城市规划部门公布的数据显示，过去数年悉尼每年的平均新增住房量仅有15,000套左右，这也就是说悉尼的房价在未来数年继续上升都属于正常，绝对不会出现泡沫，只能说涨幅可能会有所调整。

当然，政府的规划对房价走势是有一定影响的，从过去数年来看，每一个政府重点规划过的地区，房价几乎都呈现稳步上升，并且基本牢牢遵守着“7年一番”的规律，譬如悉尼西北面的Rhodes,Top Ryde以及南面的Mascot和Wolli Creek等新兴开发的城区。一位业内前辈曾经说过，大型开发商的进驻对当地的房市走向是一个重要的风向标，发展商在政府的支持下对一个新城区进行改造和重建，那里的住房市场必定会有一个翻天覆地的变化，房价必然随之上涨。

地方市议会需整合职能 提高开发项目审批效率

那麽未来该如何应对住房市场的问题和挑战？如何提高宜居性，强化竞争力，确保居民生活的质量？政府需要做出更多的努力，这里我们主要说说地方政府，因为涉及到土地开发这一块，他们在相关政策上的态度和表现在很大程度上影响了项目审批的进程。

澳洲地方市议会，也就是我们俗称的Council，其拥有的职能最初只集中在道路、垃圾处理以及人口比率等方面，然而后来1993年出台的新地方市议会法规，将其职能扩大化，包括道路、垃圾、法规、娱乐、零售以及区域规划等多个方面，因此地方市议会拥有的权利也随之扩大。

按照所服务社区的居民人数来看，澳洲地方市议会的管辖规模是西方发达国家中最大的，不过整体数量却是相对较少的。目前全澳的地方市议会总数为近564个，而同比美国共有18,443个。在行政支出上，澳洲地方市议会的年费用占GDP的比重也是最小的，大概在2%左右，而美国约占8%，日本甚至高达15%。不过在有效资源配置上，澳洲的地方市议会显得相对要落后一些，这恐怕也是导致土地开发项目审批迟缓的一个重要原因之一。

Urban Taskforce的报告中指出，2009年一份针对新州地方市议会的可持续性调查发现，100个接受调查的市议会中有37个出现了财政问题，另外还有16个也是处于崩溃边缘。这其中最大的问题就是对基建项目的积压，调查显示，截止报告公布之日，共累计积压的基建项目成本高达45亿元，以每年1.5亿元的速度递增。另外在过去30年内，新州当地政府的经营开支增了11倍，而资本投入仅仅增加了一倍。严重的收支不平衡让很多地方政府面临财政危机，而怎样解决这个问题呢？

Chris Johnson先生在报告中称，这就需要对地方政府的职能进行整合，提高效率和灵活性，最重要的就是加快发展审批程序，尽快剥离或开展一些积压的基建项目，缓解资金成本上的压力。

他还以美国加州的一个地方市议会作为案例，建议澳洲地方政府成立一个所谓的共享服务中心（简称SSC），将社区90%的行政职能部门整合到一起，这样既能减少支出，也能提高办事效率。

目前很多土地开发项目的延迟，和地方行政部门的缓慢效率有着很大关系，很多项目从提交上去，到最终获批可能要等上一年半载。这对开发商来说是最大的煎熬，地方政府其实也并没有完全赚到，要知道，虽然费用地方市议会说了算，但是拖得太久，耗费的行政资源支出也并不少。所以说，作为两个相对的利益体，发展商和地方市议会如果能在项目审批上达成共赢的模式，那是最好的。不过话说到这，这背后或多或少会有些许私下的“猫腻”了，这个咱就不用去深究了。

Urban Taskforce的报告中还针对性地建议，鉴于悉尼西部Parramatta路走廊的规划发展，包括Ashfield， Burwood，Strathfield 和Auburn在内，这些地方市议会与悉尼其他不少地区相比，在社会资本和资源配置上要弱一些，因此完全可以设立上述的服务中心，打造一个充满活力的社区，也能满足未来日益高涨的发展需求。

综合上述，随着整体规划的展开和深入，悉尼未来一定会发生更加瞩目的变化，而在产业结构进行调整的同时，基建和住房必须要跟随发展，这样才能真正提升悉尼的宜居性、吸收更多高素质人才。Urban Taskforce作为一家代表发展商的非盈利机构，在城市和住房开发方面拥有独到的经验，主要致力于针对悉尼未来的长远规划，向州政府和地方政府提供最优的开发方案，并就具体项目进行对话。

那麽如何解决悉尼的“宜居性危机”，他们建议州政府应该在以下主要方面进行改革，并提高地方市议会的办事效率：

－继续对一些重大交通走廊地区进行整合规划，包括低密度城区，以及远郊城区，建立更多充满活力的新综合社区，包括各种生活，工作，购物和娱乐设施。

- 要求地方市议会推出更多基于文件形式的限制条件，譬如规范建筑附近的公共领域，建筑物的形状和质量，街道和住宅的布局大小或类型等。

- 对提交的开发项目进行更好的归类和审批，可以按照规模大小，由地方市议会的专家或独立授权机构进行审批。

- 要求议会加快对积压基建设施的处理力度，最大可能地减少资产负债水平。

- 将项目审批与当地政府经营开支上限挂钩，甚至可以将收入所得建立一个区域基金，以协助提供必要的公用基础设施建设。

结束语

每个人都有一个澳洲梦！尤其是对于新移民来说，谁不想拥有一个安逸舒适的家。试想想，每天下班后拖着一身的疲惫，拥挤的车厢内或者排着汽车长龙的公路上，回家就是大家唯一的念想！可是愉悦的生活节奏却似乎离我们越来越远，悉尼的人口激增，但是基建设施却依然没有跟上，住房问题始终没有得到很好的解决。谁愿意和家人一起挤在狭小的居所内？谁愿意每天花上数小时的时间用在上下班的路途上？关乎国计民生，政府不可能看不到这一点，2036年悉尼都市战略与发展规划就是一个积极的信号，发展商当然是非常欢迎，对他们来说最大的问题就是开发用地。所以这就需要地方政府在土地项目审批上给以更宽松的政策。不管这其中不同利益方的博弈关系如何，解决了老百姓的住房问题，从长远看绝对是个双赢的局面。宜居不是常挂嘴边的梦想，需要踏实给力的行动！ 

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