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四大银行随着澳联储的降息开始下调各自的标准浮动利率，清空率也开始持续走高，我相信未来两三个月会有更多的置业者去进入市场。
在以往的文章中，我用很多文字去说明贷款预批的重要性，然而贷款预批只是置业者的刚刚开始，余下的程序才是重中之重。
作为贷款经纪人，我想从贷款角度再次重申买房需要经历的几个步骤，它们分别是：
1. 贷款预批
2. 找房源，找律师，实地看房
3. 交付小定金，进入冷静期(5个工作日)，做估价，做房屋检验报告
4. 交换合同 （Exchangecontract）
5. 房屋交割（Settlement）
以上五个步骤都非常关键，只有同时做好这五步您的置业才算成功。
置业者在购买物业之前需要拿到银行对贷款人资质的初级评审，这里包括收入条件，个人信誉，贷款能力等等，这就是我们所谓的预批。
如果等到交换合同后再申请贷款那么客户将会面临非常大的操作风险，例如：一旦贷款申请不能获得银行的批准，客户将损失10%的定金。这里我做太多的阐述，如有需要请查询以往文章。
置业者基本通过以下三种方式得到房源信息：
1 网站：Domain 或者 Realestate
2 买方中介: Buyer’s agent
3 卖方中介
列出你对物业的每项需求。需求包含核心需求和理想需求，核心需求一般包括，就业，交通，教育人文环境等等。然后根据自身预算进行量体裁衣。
大部分房源可以通过这两个网站查到，有些时候买家也可以把自己的需求告诉当地中介，一旦他们拥有Listing,这些中介也会通知你看房。
对于购置价格较高的物业，买方中介是一个不错的选择。
买方中介拥有更为广阔的关系网，对于即将上市的房源信息他们会第一时间了解，做出判断并且代表客户参与拍卖，与卖方中介商谈价格。
买方中介是对房产投资专业知识要求非常高的一个职业，需要拥有投资知识深度与广度，并不是市场上刚刚从事房产买卖行业所谓的投资顾问所能胜任的。
财神提示：
没有房子可以达到十全十美，只要大部分符合自己的需求就可以考虑入手。千万不要因为对物业期待太高而错失入市机会。
好的过户律师在整个交易环节中非常重要，他们可以给买家很多物业法律上的建议，在交易程序上也会帮助买家争取更大的权益。
一旦看到喜欢的物业，第一件事情就是找你的律师去讨论有关房屋的细节。
买家出价时可以参考几点：
1 不出卖方开出来的价格;
2 不告诉中介你的最高预算;
3 多去看看周边的拍卖情况 ;
4 可以尝试低于要价10%-15%出价（具体情况具体分析）;
在正常购房过程中，买家有5天的冷静期。冷静期之内房产卖方中介不能将房产转让给其他买家，但买家有权以损失小定金为前提退出合同。
客户可以利用冷静期这一黄金时间取得银行估价报告与房屋质检报告。因此有效的利用冷静期为置业者的成功提供至关重要的保证。
去年我的一位客户在北区定了一套房子，定金支付两天后银行的估价报告比卖价少了27万澳元。
由于没有冷静期，买家因此必须支付更多首付款。
如果不是其它银行给出了更高的估价，客户在短期之内无法筹集这么多资金的情况下很有可能损失十几万澳元的定金。
市场上现在很多热门地区的物业卖方是不提供冷静期的，也就是我们常说的66W条款。
由于有些房屋比较稀缺，卖方中介也担心买家出价后反悔对卖家造成损失。
财神提示：
置业者买房最好争取冷静期。如果卖方中介强烈要求签署66W 协议，客户又非常想拿下这套房产，一定预备出充足的首付款。
如果没有足够的首付我建议不要冒风险去签署这样的协议，以免造成不必要的损失。
一旦到了这个步骤，那么就代表买卖关系正式成立。买家需要向对方律师支付房价10%的定金，这个阶段买方只能在规定的情况下退出合同，否则将面临丧失10%定金并补偿卖方其它损失。
在这段时间内，买方律师将会向卖方律师做物业产权状况问询，同时也会就该房产的所有相关问题更全面地咨询当地市政厅、政府有关等部门。
财神提示：
如果发生一些突发状况，例如；贷款原因，产权问题，房屋问题等等，可以向卖方律师争取更长一些的成交时间，但是这样的申请也许会产生罚金。
成交这个步骤是购房过程中最后一步。买方律师将计算最后成交所需款项，例如，政府费用，银行费用，中介费用与一些管理费用等等。然后由律师联系卖房律师和贷款银行去确定具体的交割时间。
在成交当天，买方律师会把尾款付给卖方律师，买家银行会把房产证进行抵押注册，整个交易完成。
财神提示：
买家在这个过程中一定和律师详细核对成交所需款项细节。如果有不清楚的地方请及时询问您的律师。购房者最好要参与到成交过程中来。
经常与贷款经理和律师保持沟通才可以保证顺利成交。
每一个步骤都有很多琐碎的细节，只有多问，多听，多看，多查才能让自己的置业之路更加稳妥，感谢阅读，下期见！
本文节选自《首次置业红宝书》贷款篇
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