税务专栏09
澳房扫盲贴（2）：
手把手教海外房产投资者个税申报
文：以唐
微信：Leadin06
还有3个月澳洲的财政年度就要结束了，即将迎来最繁忙的个人所得税申报季。作为海外人士的您，如果仅仅获得和澳洲房产相关的租金收入，也需要报税吗？
答案是大大的yes。为什么呢？
您有澳洲应纳税收入，即投资房产生的房租需要申报，相关的抵税费用也应申报。如果收入大于费用，则需要交税。
那么如果收入小于费用呢？还是建议您作报税处理，因为当年产生的亏损可以累计递延，减免未来年度正收益产生的所得税,或资产变现增值产生的增值税。
那么到底具体要做什么呢？
首先，您得有澳洲税号。海外人士怎么申请税号，请参见税务专栏的第一篇澳洲投资扫盲贴：海外人士如何申请澳洲税号（TFN）？| 税务专栏07（平台原创），其中有详细的申请过程说明。
其次，如果您选择自己完成年度报税，则需在每年01/07-31/10 这个时间段内及时完成。
如果您考虑通过政府注册的税务师报税，则最晚可延迟到次年的五月中以前完成。这样的情形下您必须要在31/10之前找到税务师签约，并由税务师通过澳洲税务局登记注册才能享受此项延期待遇。
不管是简单还是复杂的申报，通过注册税务师的好处是争取了7个月的延迟申报时间。而这只是个开始，假如您真的是有税要缴纳的话，更是名正言顺的合法延迟了缴纳时间。现金为王，时间价值的道理相信谁都能明白。并且通过税务师申报的税单，因为比普通人更加专业规范，更能得到澳洲税务局的认可，降低税务抽查审计的风险。
但是，个别有大把时间、精力、喜欢挑战宇宙的您最后还是想自己申报。好，那我们也愿意和您分享申报过程。
填写个人基本信息
首先您需要填写税单的第一页，主要涵盖个人基本信息。包括姓名，出生年月日，税号，通信地址，联系电话，银行信息等等。
如果您在澳洲没有其他收入，投资澳房的您可以直接跳到Item21 -租金收入：
您需要填写一整财政年度（上年7月到当年6月）的全部房租，利息费用，房屋建造成本折旧，其他相关费用（如水费，市政厅费用，物业费用，土地税，保险费，维护维修费，害虫防治费等等），最后得出净房租。
如果您以往年度有递延亏损，或者当年抵用了往年亏损，下面的亏损申明信息也要填写。
完成以上信息，作为在澳洲只有投资房租金收入的您，就可以计算出应缴税收入了。
国民医疗相关项目
再一个必填项目就是国民医疗相关的项目，海外人士作为非澳洲税民，肯定是无法享受国民免费医疗，也不用交医疗税了。
填写配偶资料
如果您有配偶（包括同性配偶和事实婚姻配偶），配偶资料也需要填写：
法律声明签字
最后，您需要做法律申明签字，证明您所填写资料的完整性和真实可靠性。注意，税法税法，这是要负法律责任的。
好了，到这里您基本完成了年度申报，只要把填写完整的税单寄回给税局就好了。如果您有填错的地方，税局会和您联系，调查清楚原因，然后让您修改重新做申报。
您可能还有很多的疑虑，如：
Q - 除了悉尼的房产，我还有墨尔本的公寓，布里斯班的联排，能一起报吗？
A - 没错，不同州的投资物业，当年的纳税申报表格里都要一一申报。
Q - 除了租金收入，我刚好今年卖了一套房产，这得怎么填？
A - 不同于租金收入，需要在专门的资本利得税项目下填写明细。
Q - 我和他人成立了公司和信托买的房产，这得怎么申报？
A- 显然超越本期讨论的海外人士个人名义退税范畴，我们另开话题详细讨论。
当然，请专业的人做专业的事，懂得这个道理的您可以选择靠谱的注册税务师做到省心省力。
敬请留意政府网站（https://www.tpb.gov.au/search-register）查询您的税务师是否已经有效注册。
隔着千山万水，小心不要上当。找到好的税务师，才可能事半功倍，让您每年轻松报税，高枕无忧。
感谢阅读，我们下期见！
*本文并不旨在提供专业意见（包括但不局限于税务、法律、财务或会计意见）或投资推荐，也不应被当作专业意见或投资推荐加以依赖。请您视个人需要征求适当的专业意见。本文内容及/或所表达之意见仅为刊发时作者的意见，作者有权修改该等意见而无须另行通知。
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