今年疫情的特殊时期，很多人在家办公，有些只是纯粹把办公室的工作搬回家中进行，而有些则是继续开展居家业务的经营活动。我们来看看根据澳大利亚税务局的要求， 针对上述不同情形，资本利得税CGT将会对您的主要居所带来怎样的影响。
一般而言，您卖掉您的主要居所时候CGT是不用计算的，但如果您曾用于其中的一部分作为商业用途，CGT有可能会要征收。首先，以下情况发生的居家业务不用考虑主要居所CGT的话题。• 房子不是你的，你只是在租来的房子里进行了居家经营活动。
• 房子是你的，但并没有专门的营业场所从事居家经营活动。
• 房子不是你个人名下，而是你的公司或者信托名下。理论上，房子也不是你的。
• 如果您在家中有营业场所并要求申报居住费用，那能享受主要居所CGT全免的比重将会减少。
• 如果您的住所没有营业场所，而仅申报了运营费用，那么在家工作对您可以享受主要居所CGT免税不会带来影响。
根据澳洲税法ITAA 1997年第118-B分部的条款，纳税人通过出售作为其主要住所的住房而获得的收益部分免征CGT。但是，根据第118-190条款规定，如果纳税人对购置住房产生借款利息，而纳税人本应可以扣除部分或全部利息，那么主要居所CGT只能享受部分豁免。在此利息扣除性测试要求下，纳税人无需实际发生和扣除利息费用，利息可以名义上抵扣就算满足测试要求了。那么也就意味着主要居所CGT只能享受部分豁免。就家庭办公室支出而言，只有在扣除居住费用的情况下（也就是说，仅当住宅的一部分符合营业场所的情况下），才会满足利息扣除测试。（其他适用情况，也可能包括将部分房屋出租给租客专用）。Cindy在家里从事家庭医生的业务经营，拥有这所房子已有十年之久，并且在整个所有权期间都是她的主要住所。
房屋的成本基础是40万澳币。她以70万澳币的价格出售了这套房子，并获得了30万澳币的总资本收益（在此示例中，忽略交易费用）。十年来，作为家庭医生，Cindy利用15％的住所面积作为手术室使用。她已要求申报15%与房屋有关的抵押贷款利息，过去10年每年都有进行居住费用抵扣。运用s118-190税法条款后，Cindy的资本利得实际增加了15％，具体如下：资本利得增加= $ 300,000×15％= $ 45,000因此，Cindy的应税的资本利得（未计CGT折扣前）为$0 + $45,000 = $ 45,000。
Cindy在拥有所有权的头两年没有将她的房屋用于居家业务。在第三年年初，她在家里建立了自己的经营场所手术室。运用s118-190税法条款后，Cindy资本利得变动过程如下，资本利得增加= $ 300,000×15％×8/10 = $ 36,000因此，Cindy的应税资本利得（未计CGT折扣前）为$ 0 + $ 36,000 = $ 36,000。如果纳税人在1991年8月20日之后购买的物业，成本基础将包括第三要素成本，即所有权成本。这些费用包括：这些费用一定程度上可与纳税人家中有关营业场所的部分作为居住费用扣除，那么其余的不可扣除部分则被添加到成本基础中。在案例分析1的基础上，假设Cindy的所有权成本为每年30,000澳币。她有权每年扣除$ 30,000×15％= $ 4,500作为家庭办公费用。
剩余的85％，即25,500澳币，被作为第三要素成本添加到了房屋的成本基础中。资本总收益= $ 700,000-[$ 400,000 +（$ 25,500×10年）] = $ 700,000-$ 655,000 = $ 45,000。运用s118-190税法条款后，Cindy的资本利得实际增加了15％，具体如下资本利得增加= $ 45,000×15％= $ 6,750因此，Cindy的应税资本利得（未计CGT折扣）为$ 0 + $ 6,750 = $ 6,750。
在案例分析3的基础上我们再把情境做一些改变，假设Cindy的所有权成本为每年50,000澳币。她有权每年扣除$ 50,000×15％= $ 7,500作为家庭办公费用。剩余的85％，即42,500澳币，被作为第三要素成本添加到了房屋的成本基础中。处置时的成本基础= $ 400,000 +（$ 42,500×10年）= $ 842,500成本基础（842,500澳币）超过了对价（700,000澳币）。资本收益是个负值，但这种情况下只能减少到零，但不会计为资本损失。这是因为出于计算资本损失的目的，采用的是“降低成本基础”。运用s118-190条款后，Cindy的资本收益增加= $ 0 x 15％= $ 0因此，在将所有权成本包括在成本基础中以确保成本基础等于或超过对价的情况下，Cindy没有因处置而产生应税资本利得或资本损失。通过上述案例分析，我们可以清晰的体会到，
• 一般而言，CGT的计算是参照借款利息允许扣除的比例，也就是主要居所用于经营活动的面积分摊比例而定的。
• 一般而言，需要计算CGT的期间为主要居所开始用于经营活动所属期，而不是全部的所有权期限。
更多这方面涉及自住房转让或者变卖过程重如何产生CGT的实务操作以及如何省税，需要进一步咨询的话，欢迎联系我们。
- End -
（声明：本文仅供一般性参考，无意提供任何个案建议，内容受作者本人保护且作者与专栏平台明示，文章作者及本平台不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。）
喜欢这篇内容的话，帮我们点一点“在看”吧~
