文 / James Tong
有位同学转来公众号『地产八卦女』一篇文章：《卢俊，对于买房的十条建议，我有几点不同意见》，没有任何要求或指示，大概只是推荐我看看，或想我说点什么。
我把文章看完了，并且还看了公众号『真叫卢俊』的文章：《对于买房，最简洁的十来条建议》。觉得挺好的，佩服他们在当前大环境下对房地产业不离不弃，还有不少金句。
一直以来，我虽然写了不少文章，但对网友的个别提问，也欠了不少回答，而这两天接待一个刚进入澳洲的中国发展商，他们也想我就一些投资澳房的基本概念讲解一下，这里正好说说：
1、澳洲和中国房市有什么主要不同？
有人会说，澳洲买房可以有永久产权、买房法律健全并且交易透明、房子不按面积计价、装修简洁不够豪等等... 这些都是微观的，真正的不同在于宏观：在中国，政府一直都在和炒房者较劲，但市场行为其实都是在被管控的前提下发生的，准不准炒，政府最后说了算。而在澳洲，政府常常要和市场较劲。此话怎讲？因为在澳洲，不够本钱、没有入市的人，也有发言权，可以影响房地产的政策，而民主政治也并不是少数服从多数，往往是执政党、反对党势均力敌时，关键少数党说了算，这让搞民粹的少数党有机会与大党进行交易，至于房市能否健康发展，并不是他们考虑的重点。但是政策的成效又只能以市场的效果来衡量，作为一个有机整体，房市牵连的方面太多，比如人口老化，比如退休金投资，最后的归结还在于选票，上了车的人都会变成支持市场的人。所以，市场总能赢。
2、买公寓还是独立屋？
在中国的独立屋，也叫别墅，通常是更高档次的房子，很多地方土地有限，已经不许建。可是在澳洲却很普遍，公寓是新生事物，正在被越来越多的澳洲人接受，特别是城市中的年轻人，还有卖掉大屋到城市享受服务和医疗的退休人士。这个渐进的过程，也随着交通运输网的扩展而加快，而投资公寓的回报与独立屋已经不相上下。无论公寓还是独立屋，在不同的地区升值和租金回报各有高下，买了公寓帐面上几年没赚钱是有的，但不能说买公寓就不好，这里有两张由新南威尔士大学未来城市研究中心 Laurence Troy和Bill Randolph做的投资回报图可供参考。（独立屋图一，公寓图二）
图一
图二
3、澳洲房市，七年一个轮回？
这是一个经常被引用，也非常不准确的说法，因为真的没有科学根据。很多经济学家都测不准已经是事实。过期不跌或过期不升反而是正常的。但房价中长期上升是错不了的。
4、中国人都在哪儿？
中国人一直被冤枉把澳洲的房价抢高了，但其实是和澳洲人一起抢的，拍卖时中国人抢不过其他澳洲人的例子应该也不少。澳洲人对房子的喜爱和拥有率在世界上都是杠杠的(刚从70%滑落下来)。不过，在个别中国人喜欢聚集的区，中国人自己炒高卖给中国人也是常有，如果你不希望参与接力，又或者就是想图个方便热闹，都行。我有一份中国人在悉尼的分布图可供参考。
5、为什么澳洲人也爱买房？
最大的原因，是由于它是最省心、省税的投资工具，没有之一。老外没有中国人一样的储蓄习惯（新世代的中国人不知是否还有？)，但有一个房子在，虽然有贷款的负担，澳洲人自然而然就储蓄起来。负扣税制度得以实行，政府也是看到了这个好处，当时还没有实行这么高比例的退休金制度。负扣税在中国是没有的，中国人来了这边要好好学习一下。
6、最难的是什么？
挑房子还不是最难，最难的应该是贷款，因为有钱了，选择才会容易。问题是之前出现多宗案例，有人被发现用不真实的海外收入来骗取贷款，银行干脆就不接受海外收入的证明。由于房市大热，金管局也责令银行收紧放贷。于是只付利息的投资类贷款也被严限，而且利息也更高。还有就是银行对房子的估值也更保守，于是买家拿出来的首期就要越来越多。对于海外人士来说，还要多付出一大笔额外印花税。可是尽管如此，最近一个季度澳洲的房价还是继续上升。
7、最保障、最坑人、最无奈的还是合约
澳洲号称买房法律完善，订金也是放信托户口的，本金虽然可保，但机会成本的损失却防不胜防，之前的“落日条款”漏洞，令发展商有机会刻意让合约过期，收回重新卖，买家苦等几年再买不回。澳房汇帮助买家成功引起政府的重视而修改了法例，可是最近又听说有变种的“陷阱”出现。
8、买哪儿？
“最好买在离火车站800米之内”。这不是我的发明，是分别有不同的发展商、建筑师、律师给我总结的。反之，要避开离车站远，供应量又大的区域。
9、信朋友？信中介？信发展商？
这三者都可能助你一把，也很可能忽悠你去买本来不该买的东西。这没有便捷的解决方案，毕竟这么大的投资，是应该自己负责，并放更多的时间去学习的。我们能提供的一个解决方案，是邀您加入澳房群。
10、澳房群并非属于谁的，我们只是用心维持好秩序，逐渐地形成了一个澳洲最大的房地产社交群体，至今快四年了。里面讨论的都是与澳洲房市相关的问题，“落日条款”的解决，也是澳房群最突出的一个贡献。在群里，友好而礼貌地说出你的问题，总会有一些热心人士会助你一臂之力。
补记：以上观点，有些属于不严谨、感性的讨论，没有太多地考虑政治正确性，我希望通过这种表达，让大家了解澳房群里的讨论气氛。需要文中高清原图的朋友，可联系我。
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
