文 / James Tong
十一长假，来澳洲旅游的朋友很多，也因此多了不少聚会和饭局。
聚会中，大家聊得最欢的，还是那个话题：看房。
有小伙伴说“我看了你写的《八张图讲解澳洲买房攻略》很好呀，可是如果我没有看上Blacktown，那又应该怎样呢？”
原来，这位朋友来澳洲已经快一年了，这几天陪朋友看房、自己也看，比平时还忙。碰到的烦恼是：花多眼乱。
澳洲的房价不像在中国那样有个“每平方米”的比价系统，能影响房价的因素又很多，每个项目都貌似“地段、校区、质量一流”。怎么能从看过的A到H中，挑选出自己该买的一个呢？
好玩的是，因为她平时的人缘极好，后面还有朋友要约她一起看房子，这是快要变身中介的节奏了，可她还没真正弄懂看房究竟是看什么呢。
对这样的朋友，已经没有必要再解释澳洲买房有什么好（有疑问的同学，可参阅《关于澳房，最受关注的问题和最接地气的解答》）。我能做的，是帮她把看房的复杂过程整理成以下一份实用的清单。
了解房价 — 在澳洲，没有每平方米价格系统，我们说的房价上落，都是中位价。可是发展商在计算成本时，都是有一个每平方米价的。如果可以，你应该尝试打听一下，这方便你比较不同区、不同项目的档次差别，也了解自己看中的物业在同一个盘、或同一条街中的优劣排名。另外，如果能找到该区业主开价（asking price）会更有参考价值，它有最低价、中间价、最高价。政府公布的统计数字通常比较简单、也不够及时。关注房价时要知道，未来房价是和周边的房子比较而来的，与你现在钱包的深度无关，所以买房不能冲动。
了解区内人口和组成 — 房子其实是人口居住空间的分配，所以人口增长是房价增长的大前提，而高薪人口的增长，对房价上升的推动作用最明显，所以决定买哪一区的房子，必然要从研究该区的人口着手。而且你也要知道将来会与怎样的人群为邻。具体资料可以看abs.gov.au，profile.id.com.au。
了解供求关系 — 房子供应若比人口增长得快，房价短期内也会升不起来。虽然由于人口老化问题，政府计划到2050年澳洲人口要大增60%，可是分配到各个地区，又会不同。而且每个区盖房发展有先后，有些区一波下来推出几千套，房价上升就可能要多等好几年。买了房几年还在亏的，基本上是这一类。economy.id.com.au是一个很方便的网站，你可以看到各区未来人口增长和平均每户人数的预测，从而计算出该区房子的需求量，你还可以看过往每年的数据加以验证。
了解投资回报－ 这项主要看空置率和租金回报率（Yield)，空置率达到3%是为正常，再高就会是空房过多了。一般来说，澳洲的房子回报在3.5%-4.0%左右，如果你首期能付30%，以现在的利率水平，租金可抵你的利息和维护费用，是比较舒服的状态。但豪宅的租金回报率就比较低，低至2%也属正常。查证可到sqmresearch.com.au，或 store.corelogic.com.au
能够打破现有供需平衡、甚至打破历史规律的，是政府的大型基建，这是务必要多花时间了解的。在悉尼，要关注Sydney Metro，WestConnex，和新机场的推进情况，还有就是各大策略发展中心Strategic Centre。具体可上infrastructure.nsw.gov.au 或 vicinfrastruture.com.au。还应该看的是各市政府的网站，里面如果有重点开发项目，比如轻铁、购物中心，也会对你买房选址有大影响。
看校区是华人买家的强项，这里可以补充一点是，根据我们对历年大数据的分析，虽然优质小学和大学对区内的房价有促进，但起最大作用的，还是中学。学校网地图是schoolcatchment.com.au，找公立、私立的名校排名，可以到bettereducation.com.au
接下来看的是房子的宜居度，在澳洲，北朝向为最好，最主要是在冬日可以有暖暖的阳光；好的设计平面一定是动线明确、空间紧凑，过道面积会很少；没有窗、不通风的黑房间也越少越好；公寓大厦的走廊户数不能多，能通风就最好；厨房用什么厨具、有没有管道抽风也很重要；室内设计的配色要和谐、材料要耐用；室外的景观、街道的面貌将决定房子的档次；有会所、健身房、游泳池当然好，但管理费也一定要能负担得起才好。
建筑师的名气，发展商的历史很重要，一定要到他们的网站看看过去的作品，不顾品牌形象的、言辞夸张和净说务虚空话的都应该避开。
如果是海外买家，要了解好税率、外资管理局(FIRB)的审批程序和费用。现在政府还新推出一种房屋空置税，建议提前想好房子的使用方案。这一条，最好加入澳房群，找专业人士帮忙。自己研究的话，网站是：ato.gov.au；revenue.nsw.gov.au/taxes/spd； sro.vic.gov.au/foreignpurchaser；firb.gov.au/real-estate/
买房，早已经超出了购买居所的范畴，它是一种对未来社会资源和财富的预先分配。中产阶级既然没有机会也没有能力进行大规模的圈钱和风险投资，是应该尽早走上这条合法保护劳动成果的途径的，它同时也是迈向财务自由的阶梯。在悉尼和墨尔本，要找到资金回报8%-9%的物业是不难的，再高就当作是奖励吧，这是比较好的投资心态。
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
