老百姓如何在澳洲做一个开发商(中)  | 澳房闲话25(原创)

2017年10月18日 澳洲房产大全


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主编寄语

作者Kevin YU,国内浙江大学毕业的高材生,也是澳洲房产圈内我眼中真正的投资顾问,所谓的“真正”,即不仅停留于房屋本身,区域本身,而是投资本身,这点很重要。


希望Kevin的文章能给大家带去价值。






这是澳洲房产大全

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今天我们继续来说老百姓在澳洲做开发的问题。首先要明确的是,相比被动式的投资房产,做开发的难度绝对不是相差一两个等级,没有一定级别的知识储备,资源整合能力,以及经济实力的老司机是很难做的,大家务必量力而行。


不过万事开头难,如果真心对开发感兴趣,市场上还是有一些可以学习的课程,建议各位可以去听一听,学一学,我们一向奉行知识应该是有价的这一价值观。



好,我们继续来完成上次未尽的事业,来谈一下自主做开发剩下来的几大重要步骤。



6
搞定贷款


在做完尽调和可行性研究这一步后,我们要再次找到第一步提到的Commercial Broker,商业贷款经理,去搞定我们的开发贷款。再强调一下,这不是我们平时买自住房时候的broker,完全不是一个概念的服务。



商业开发贷款和普通贷款的一个重要区别是:商业开发贷款的利息是计算在贷款总额中capitalized的。也就是说,作为一个开发商,你暂时不需要支付利息,最后本息一起,在销售项目后支付给银行。



开发贷款的总额大约是开发总成本的75-80%,换句话说,作为开发商的你,需要20-25%的自有开发资金。(比例视市场情况随时变化,和你本身的资质背景也有很大的关联)。


但这里面的水深的很。有时Broker还可以帮你搞到一个Mezzanine finance,为开发者把剩余部分的贷款也贷到一部分,那对于自有资金的要求会更低;有时候开发商的借款途径不一定通过大银行,有些小渠道也能提供开发资金贷款,并且,他们愿意以项目完成后的价值来贷款给开发商,当然代价是收取更高的利息。


总之,你离不开Commercial Broker的帮助。


7
申请开发许可Development Approval


要把一块土地进行分割,开发,那拿到DA是重要的一步。


为了拿到DA,你也需要做很多细致的准备工作。一些Council提供一种服务,你可以与Council的人坐下来讨论拿到DA需要准备哪些材料,这或许对很多首次做开发的人来说,是非常有用的一步。



在这一步的准备过程中,基本上你的项目已经要有一个大概的雏形,包括建多少套房子,高度如何,车库位置,车库容量,与周边房屋的距离等等,越细节约好,工程方面,下水道位置,绿化景观的设计等等都要有具体的规划了。



一般来说,Council在批DA时多少会对你的设计提出一定的修改,这很正常。如果你的DA申请没有通过,你也可以申请做一次听证会。


8
开工建设


好了,七七八八讲了这么多,我们的项目现场还是一块空地。很多人讲到房产开发,一定想到的就是建设工地的场景,但实际上,项目开工,已经是一个项目从无到有的倒数第二步了。


如果你担心自己不懂任何建筑知识,那我告诉你,没关系。你觉得Donald Trump懂工程吗?许家印王石懂怎么浇水泥吗?



是的,造房子的工程部分,你作为开发商要面对的只有一个人: 你的builder。而你的builder,他要handle所有建造过程中的供应商,建筑师,工程师们。作为开发商的你, 通常每过几周去工地看看,保持时刻和builder的沟通就可以。



如果还不放心,雇佣一个project manager,让他来作为你和builder之间的桥梁,当然他会有一定的工资,影响一些你的收益,但不失为一种好的方法。


作为开发商,通常和builder之间会签订一个合同,明确builder的酬劳,开工和竣工时间,测量师会在这个步骤里给你一些专业的意见。如果能够找到一些长期合作的,信誉质量过硬的builder,对一个开发商来说,好处是多多的。


9
 项目销售


好了,终于到了激动人心的时刻,你辛苦打造的开发项目,终于可以上市销售了!



根据项目的规模,一些银行会要求项目有不同程度的预售,这也就是我们传统所知的off the plan了,你可以在建造房产之前就开始销售。通常,最好是等DA拿到以后再开始销售,这样可以确保合同中的设计不会改变,保障双方的利益。



找谁来帮你卖房?这个不用我再教了吧,本地中介,投资服务公司,楼花中介等,这些都是可以帮助开发商进行销售的渠道,一个完整的开发周期就此完成!



好了,房产开发的大概步骤我们已经讲完了。那么为什么这篇文章只是中篇,而不是下篇?


还记得我们在上篇一开始提过一个问题,对于大部分人来说,不敢考虑房产开发的最重要因素是两个字:没钱。对了,那么对于资金不够充足的人来说,应该如何开始自己的开发之路?


这个话题的下篇,我们就找时间再来谈谈这个话题。







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投资顾问Kevin Yu


专注于澳洲房产,研究区域,研究人群,衡量一切相关因素,为客户的投资提供专业顾问。电话:0422 812 052



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