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上周讲了我的一名年轻客户6年资产升值54万的故事。
财神专栏39 | 80后姑娘巧用投资组合6年净赚54万 (平台原创)
这周,我们接着来讲另一个投资人--张先生的故事。
张先生在澳洲从事奢侈品行业多年,也许是行业缘故,张先生在购物消费时,非常看重设计与品质,尤其是那种高大上的感觉,所以在购房时也想保持一样的感觉。
第一套物业:
2009年张先生的第一套投资房选在Melbourne的Docklands,当时一房一位一车位的价格为43万澳元,开发商提供两年每周500澳元的租金担保。
他当时的购买理由是,DOCKLANDS的房子定位都是高端的,周围有水,环境很好,墨尔本CBD的延伸,所以他认为在未来大的发展周期中一定会增值。
房子在2011年时成交,当时Wespac(西太平洋银行)的估价报告只有39万澳元,所以张先生不得不额外付出10%的首付,去保证房子的顺利成交。
当租金担保合约过后目前租金价格为350澳元每周,比担保时候的价格每个星期整整低了150澳元。
第二套物业:
2012年,张先生为了避税的需求,他又选中了距离墨尔本市中心13公里左右,一套名叫Bentleigh East的一房一卫一车位公寓,购入价格为38.5万澳元。
在2016年成交,银行估价为合同的原价,如今租金为340澳元每周,贷款80%后完全对冲利息所产生的成本。
增贷遇阻:
在成交这套物业时,张先生的原计划是给Docklands的物业重新做一次估价。如果此套物业涨价了,那么就可以把钱增贷出来去付这套物业的首付,然而事与愿违。
St George 和 Nab 两家澳洲当地银行对Docklands一房的估价为40万澳币。也就意味着从银行的角度,Docklands的物业价值一直没有任何变化,反而比购买时的价格还低。
财神有话说:
有关张先生的例子,我从贷款经纪人的角度总结以下几点:
1 购买投资物业时一定不要把发展商的租金担保当成重要的投资因素,一定要查清周围的真实租金情况。
2 不要特别迷信CBD,因为好多时候CBD是给游客和学生以及单身白领住的地方,在澳洲有家庭的几乎会选择距离CBD一定距离的区域生活。
3 价格是需求与供应之间的关系而决定,当某地区供应量较大的时候,一定要谨慎选择,因为无论你的房屋出售或出租时都面临着较大的竞争。
4 楼花成交时也面临银行估价偏低的风险,所以在房屋成交时一定多预留一部分资金,从而保证您的房屋可以顺利成交。
5 投资前一定咨询贷款经理,要贷款经理对你的贷款能力以及未来现金流做一次详细的风险评估,因为有些区域无论买家有身份否,在银行的系统上最高只能贷70%。
感谢阅读,下期见!
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