这是澳洲房产大全
第 675 篇原创文章
虽然今年的房价进入平稳期，政府和银行持续出台首次置业优惠政策，但是悉尼居高不下的房价，依然是横亘在首次置业者面前难以逾越的山峦，攒钱的速度似乎永远达不到银行首付的要求。
有“首付”才能考虑贷款买房，如果连“首付”都没有。那么银行凭什么向客户贷款？
这样认为也没有错，因为在贷款领域里，最核心的两个因素就是“首付”和“收入”。这两项满足了，贷款也就基本完成了。
其实，很多首次置业者“收入”条件非常不错，但是就是购房“首付”款不达标。对于这种情况，银行早就考虑到了，只是很多借款人忽视了“首付”也可以通过其他形式解决。
最近我们帮助了几组没有“首付”客人顺利的拿到贷款，这个案例非常具有代表性，也许会给一些没有首付款或者少量首付款的贷款申请者一个参考方法。
Wilson，26岁，典型的澳洲本地人，工作3年，年薪11万澳元，每个月还信用卡之后余额所剩无几，26岁还和父母住在一起在。
这两年，Wilson发现身边朋友或同事都投资房产，而且大部分的资产都有所增值，所以他也动了买房投资的想法。
经过一段时间的寻找，他看上了一套房子，价格为855000，以他的收入去负担这笔贷款是没有任何问题的，然而当时他银行存款只有8000澳元左右，这点存款连印花税都不够付，更何谈贷款买房了。
但是，Wilson目前和父母住的房子是在父母名下房产，而且这套房子已经买了十几年了，贷款余额只剩下30多万。最关键的是，Wilson的父母非常支持儿子买房，于是，我们就采取了Security guarantor策略。
Wilson要买的房子价格是855000澳元，那么按照正常程序首付需要855000的20%，也就是171000澳币，加上印花税34000，一共需要205000澳元。
我们给他父母的房产做了一个valuation(估价) ，得到的估价是150万澳币，减去30万贷款余额，目前的Equity是90万澳币。而Wilson目前只需要20.5万的澳币担保就可以做首期付款了。
所以，Wilosn的父母同意将他们房产和Wilson新购房产进行联合抵押，最后用Wilson自己的收入加上新房的租金收入，成功的拿下85.5万的贷款，自己没交任何的首付款。
这个案例就是典型的Security Guarantor， 又称Family Pledge home loan, 就是申请人家庭成员可以用他们自己房产的净资产作为部分抵押，去帮助家庭成员进行购房贷款申请，家庭成员通常指的是直系亲属，例如;父母，子女，兄弟姐妹。
总结下来，SecurityGuarantor（联合抵押担保）的优势包括：
这种策略非常适合年轻人借助父母房产做”首付”购房，不必等到存到充足的首付。
不需要提供父母方收入证明，不需父母在其所在银行做转贷或增贷行动，只需父母同意抵押房产即可。
提供贷款申请人收入情况，一旦满足银行贷款额度要求即可。
可以减少mortgageinsurance的费用
5当购买人物业增值到一定数额时，可以将联合抵押物业进行拆分。（例如；当Wilson的物业升值到110万时，他的贷款与房价比率LVR=78%，这个时候就可以将他父母的物业取消联合担保）
我身边的几乎所有地产界朋友都认为今年是一个收房的好年份，那么 SecurityGuarantor绝对是入市秘密武器，够条件的朋友一定要学会用好它，不要再傻傻的等待存够首付款。
感谢阅读，下期见！
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