【墨尔本专栏03】《墨尔本的公寓到底能不能买?-上》【六个真实案例】

2016年03月20日 澳洲房产大全


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文/大悟


承接上文:【墨尔本专栏02】《墨尔本的公寓到底能不能买?》【前传】


"崔虎子最近要买辆车,可是他的预算不够,他看好大众一款新车,据说和保时捷是一个生产线下来的,性能什么的据说也不错,而且保时捷也都被并入大众了,都是一家人,于是毫不犹豫的买下了这款大众车,并美滋滋的期待它的性能和保时捷一样。"


请问,大众和保时捷的品牌是一个水平的么?路虎和塔塔呢?沃尔沃和吉利呢?


墨尔本和悉尼的城市规模几乎一样,房价差距却较大,对于预算有限的投资人,会不会觉得悉尼房价这么高,墨尔本的公寓买完之后的效果是不是会和悉尼的一样呢?


从消费者心理学来讲,这是说得通的。第一,消费者都有赚便宜的心里。第二,消费者买完之后都不会否定自己的选择,否定了也不会说。


2015年,股灾之前,所有入市的人巴巴都在说,自己如何如何牛叉,选的股票如何如何牛,股灾后,都悄悄地不放声了,也不知道是赚了还是赚了。


我在《澳洲房产那点事儿》里有两句话:第一,贵有贵的道理。墨尔本好的物业项目,带动整个城市平均增长的,大多价格也不便宜,且70%为独立屋项目。第二,投资是个人行为。你以为你身边人都买了,大家就都赚钱么?


目前来讲,墨尔本的公寓类的项目数量是悉尼的8倍以上,各种风格的项目琳琅满目。对于国内房产中介而言,悉尼的项目:一是很难拿到代理权;二是佣金是墨尔本的一半还不到,不赚钱;三是物业较贵,不吸粉。所以他们拼命打压悉尼的物业,说辞无非就是两个同样规模的城市,墨尔本更适宜居住,房价还便宜云云。之前有位国内律师投资人朋友,曾信誓旦旦和我说:“我就要墨尔本CBD的公寓。” 死活拉不住......


前几天,和在墨尔本生活的房产圈朋友闲聊,我问她,你觉得墨尔本CBD怎么样?她说她有位朋友2009年花85万澳币在墨尔本市中心买了一套公寓,2016年租金800澳币一周,而且感觉还特别庆幸,但是,房子一直出不了手,而且房价一直在跌!


国内人买房,不听劝,要CBD,现金流要好,什么房价增长,那些都是虚的,房子还能不涨?别和我废话,赶紧和我谈项目,哎呀,介个看起来高大上,就它了,齐活。你说你都说到这份上了,我还巴巴和你掰扯啥?死不死的。


哎,不说这些愤青的话了,还是用二手房出售的情况来摆事实吧,这样更有说服力:


案例一:墨尔本CBD之Docklands


二手物业地址:2104/15 Caravel Lane Docklands Vic 3008


历史交易:

2003年售价:$535,000澳币

2016年售价:$600,000澳币


13年时间,涨幅6万5澳币。


二手物业地址:1505/39 Caravel Lane Docklands Vic 3008


历史交易:

2006年售价:$540,000澳币

2016年售价:$625,000澳币


10年涨幅8万5澳币。


以上两个物业的租金都在600--630澳币之间。


案例二:墨尔本莫纳什大学学区房 Caulfield


二手物业地址:202/677 Glen Huntly Road Caulfield Vic 3162



历史交易:

2014年售价:$590,000澳币

2016年售价:$615,000澳币


租金在450---500/周,2年时间,涨幅2万5澳币。


二手物业地址:1/293 Hawthorn Road Caulfield VIC 3162

历史交易:

2008年售价:$650,000澳币

2016年售价:$590,000澳币


8年时间,跌价,-6万澳币。未出租。


案例三:墨尔本市中心之Southbank


二手物业地址:182/173 City Road Southbank VIC 3006

历史交易:

2002年售价:$496,000澳币

2015年售价:$589,000澳币


租金在500-550之间 ,13年时间,涨幅小于10万澳币。



二手物业地址:275/100 Kavanagh Street Southbank VIC 3006


历史交易:

2001年售价:$559,000澳币

2015年售价:$579,000澳币


14年时间,涨幅2万澳币,租金在500-600之间。


总结:


以上是我按照一些人的口味选择的区域,试着满足他们目前的偏好,房屋则完全是随机选取,刻意抨击真没啥意思。你如果非要倔强地说墨尔本未来这样的公寓一定会涨,我也不和你辩论,你喜欢开Volkswagen,就开吧。


学区房都不好么?不见得,墨大边上的Carlton的公寓房子7年也有翻番的,华人区Box Hill等公寓涨幅也还说得过去。


下一期,我会列举正面的案例,我从没有说墨尔本的公寓全不好,只是现在的公寓类项目太多,选择要有根据,不是看个开发商设计师,看个价格学区火车站,这么简单的事儿。


感谢阅读,下期见!



本版主编大悟的《澳洲房产那点事儿》在淘宝,京东,当当,亚马逊等中文网站均有销售,在澳洲本地暂无。






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