文/大悟
承接上文：【墨尔本专栏02】《墨尔本的公寓到底能不能买？》【前传】
"崔虎子最近要买辆车，可是他的预算不够，他看好大众一款新车，据说和保时捷是一个生产线下来的，性能什么的据说也不错，而且保时捷也都被并入大众了，都是一家人，于是毫不犹豫的买下了这款大众车，并美滋滋的期待它的性能和保时捷一样。"
请问，大众和保时捷的品牌是一个水平的么？路虎和塔塔呢？沃尔沃和吉利呢？
墨尔本和悉尼的城市规模几乎一样，房价差距却较大，对于预算有限的投资人，会不会觉得悉尼房价这么高，墨尔本的公寓买完之后的效果是不是会和悉尼的一样呢？
从消费者心理学来讲，这是说得通的。第一，消费者都有赚便宜的心里。第二，消费者买完之后都不会否定自己的选择，否定了也不会说。
2015年，股灾之前，所有入市的人巴巴都在说，自己如何如何牛叉，选的股票如何如何牛，股灾后，都悄悄地不放声了，也不知道是赚了还是赚了。
我在《澳洲房产那点事儿》里有两句话：第一，贵有贵的道理。墨尔本好的物业项目，带动整个城市平均增长的，大多价格也不便宜，且70%为独立屋项目。第二，投资是个人行为。你以为你身边人都买了，大家就都赚钱么？
目前来讲，墨尔本的公寓类的项目数量是悉尼的8倍以上，各种风格的项目琳琅满目。对于国内房产中介而言，悉尼的项目：一是很难拿到代理权；二是佣金是墨尔本的一半还不到，不赚钱；三是物业较贵，不吸粉。所以他们拼命打压悉尼的物业，说辞无非就是两个同样规模的城市，墨尔本更适宜居住，房价还便宜云云。之前有位国内律师投资人朋友，曾信誓旦旦和我说：“我就要墨尔本CBD的公寓。” 死活拉不住......
前几天，和在墨尔本生活的房产圈朋友闲聊，我问她，你觉得墨尔本CBD怎么样？她说她有位朋友2009年花85万澳币在墨尔本市中心买了一套公寓，2016年租金800澳币一周，而且感觉还特别庆幸，但是，房子一直出不了手，而且房价一直在跌！
国内人买房，不听劝，要CBD，现金流要好，什么房价增长，那些都是虚的，房子还能不涨？别和我废话，赶紧和我谈项目，哎呀，介个看起来高大上，就它了，齐活。你说你都说到这份上了，我还巴巴和你掰扯啥？死不死的。
哎，不说这些愤青的话了，还是用二手房出售的情况来摆事实吧，这样更有说服力：
案例一：墨尔本CBD之Docklands
二手物业地址：2104/15 Caravel Lane Docklands Vic 3008
历史交易：
2003年售价：$535,000澳币
2016年售价：$600,000澳币
13年时间，涨幅6万5澳币。
二手物业地址：1505/39 Caravel Lane Docklands Vic 3008
历史交易：
2006年售价：$540,000澳币
2016年售价：$625,000澳币
10年涨幅8万5澳币。
以上两个物业的租金都在600--630澳币之间。
案例二：墨尔本莫纳什大学学区房 Caulfield
二手物业地址：202/677 Glen Huntly Road Caulfield Vic 3162
历史交易：
2014年售价：$590,000澳币
2016年售价：$615,000澳币
租金在450---500/周，2年时间，涨幅2万5澳币。
二手物业地址：1/293 Hawthorn Road Caulfield VIC 3162
历史交易：
2008年售价：$650,000澳币
2016年售价：$590,000澳币
8年时间，跌价，-6万澳币。未出租。
案例三：墨尔本市中心之Southbank
二手物业地址：182/173 City Road Southbank VIC 3006
历史交易：
2002年售价：$496,000澳币
2015年售价：$589,000澳币
租金在500-550之间 ，13年时间，涨幅小于10万澳币。
二手物业地址：275/100 Kavanagh Street Southbank VIC 3006
历史交易：
2001年售价：$559,000澳币
2015年售价：$579,000澳币
14年时间，涨幅2万澳币，租金在500-600之间。
总结：
以上是我按照一些人的口味选择的区域，试着满足他们目前的偏好，房屋则完全是随机选取，刻意抨击真没啥意思。你如果非要倔强地说墨尔本未来这样的公寓一定会涨，我也不和你辩论，你喜欢开Volkswagen，就开吧。
学区房都不好么？不见得，墨大边上的Carlton的公寓房子7年也有翻番的，华人区Box Hill等公寓涨幅也还说得过去。
下一期，我会列举正面的案例，我从没有说墨尔本的公寓全不好，只是现在的公寓类项目太多，选择要有根据，不是看个开发商设计师，看个价格学区火车站，这么简单的事儿。
感谢阅读，下期见！
本版主编大悟的《澳洲房产那点事儿》在淘宝，京东，当当，亚马逊等中文网站均有销售，在澳洲本地暂无。
