文 / Max Wang

最近澳洲房产市场发出各种让人混淆的信号，有专家说悉尼和墨尔本已经到达拐点，房价会跌，但整个建筑行业又忙得不可开交；一方面澳洲储备银行RBA将现金基准利率保持在历史低位，而四大银行相继将房屋贷款零售利率上调，这背后的原因都是什么？我们应该担心吗？

有时我们会在财经报纸上看到澳洲目前的信贷成本是历史最低的消息，这里的信贷成本，主要指的就是从银行借贷所付出的代价，目前澳洲储备银行的基准利率是2%，是近20年来最低的水平，很多房产投资者利用这个契机，或者增加借贷购买更多的房产，或者利用低利率节省下来的还款加快贷款本金的偿还。但也有不少人担心，利率如此低的时候大量贷款买房，当利率开始上涨的时候他们将会有更大的还款压力，甚至无法负担。

贷款能力的负荷测试

事实是，你不必为此过于紧张，因为银行比你更担心。当你向银行或其他借贷机构提出贷款申请的时候，银行会对你的财务状况进行全面的审核，并且会进行一项“负荷测试”(stress test)，确保当利率提高的时候，借款人仍然有能力按时偿还贷款。

在利率降到如此之低以前，银行通常会在目前零售利率的基础上增加1-2%进行负荷测试。而随着利率走低，银行和监管机构担心地产投资者们过度借贷，目前的负荷测试利率是7.5%，也就是说，如果你现在正在付的利率是4.5%，负荷测试的假设利率整整高了3个百分点。

回顾历史利率变化

让我们转过头，看看过去利率调整3个百分点需要多久的时间，也便于我们了解利率变化的范围和频率。我使用的数据，是澳洲储备银行RBA的现金基准利率，因为在很大程度上，这个利率直接影响房屋贷款的还款额度，当然也有例外，我们后半段说。

大家都知道，目前澳储行的现金基准利率(cash rate)是2%，是从2010年3月的4%陆陆续续降下来的。如果我们回到2008年3月，澳储行的基准利率是5.25%，也就是说，在过去几年中，利率变化3个百分点整整花了7年的时间。这对房产投资者来说是个值得欣慰的数据，如果利率开始上涨，想要提高3%也将是个缓慢的过程，而且澳储行通常的利率改变都是0.25%，一点一点来，避免市场震荡。

超过0.25%的利率调整发生过吗？当然有，上一次发生在2009年2月。事实上，在过去的20年当中，只有一次是上涨0.5%，一次下降0.5%，其他的调整幅度都是0.25%。

如果再往前看，2002年2月到2007年12月，也就是08年全球金融危机前的整整5年内，基准利率仅仅上调了2.5%，要知道，澳储行可是每个月都会开会议息哦。

也许你会问，现在的基准利率是历史最低，2%，那么高的时候是多少呢？最近20年来基准利率最高的时候是2008年的3月，当时是全球金融危机，澳洲经济因为中国大量采购铁矿等大宗商品安全度过危机，但房产市场还是受到了一定的冲击。如果我告诉你澳洲的基准利率曾经高达17.5%，你也许会惊讶，但在1990年确实发生过，不过只用了两年的时间就降回到了7.5%。

Figure 1澳洲储备银行利率变化 1995-2015 （灰色代表调整 %，红色代表调整次数）

上面这个图表包含了1995-2015这20年当中基准利率的变化。其中利率调整最频繁的两次，一次是2001年，互联网泡沫破碎；一次是上文提到的2008年全球金融危机。当经济疲软的时候，澳储行通常会下调基准利率，而大多利率上涨平均下来每年不超过1%。

看了以上数据和分析，房产投资者们可以松口气，不必为基准利率未来上调带来额外的负担过于担心。虽然没人能准确的预测基准利率的变化，但房产投资者应该记住：

• 如果基准利率在未来5-7年中上涨3个百分点，你的租金收入和回报率也在随之增加，可以抵消相当一部分的额外还款；

• 房产价值在增加；

• 可以充分利用固定利率的贷款选项，将风险降低。

为何澳储行降息，四大银行却逆势升息

在过去的两周内，先是Westpac西太平洋银行率先将房屋贷款利率上调0.20%，其他三大银行CBA联邦银行、ANZ澳新银行和NAB国民银行紧随其后，涨幅在0.15%-0.18%之间，这个信号很让人混淆，澳储行通常是靠调整基准利率来影响零售银行的利率变化的，很少会有相反方向调整的情况。上一次是3年前，ANZ银行逆势上调利率。这次上涨各大银行给出的理由是：银行监管机构APRA新规定，要求银行增加资金储备，从而增加了持有成本，所以要涨利息。

Figure 2 澳洲四大银行近期利率调整

更令人混淆的是，这次集体涨息，是在美银美琳、瑞士信贷、麦考利等投行集体发声，认为澳洲地产会在2016年3月开始下跌，跌幅高达7.5%，甚至会将澳洲带入经济衰退的新闻之后发生的。

为什么四大银行要和澳储行唱反调呢？

先请大家理解一下这个逻辑：如果澳洲房价开始下跌，那么银行就会涨利率，那么每月房屋贷款就会增加，那么一方面大家减少消费，一方面很多人开始还不起贷款，那么就会有大量的房屋被银行收回放到市场上强制拍卖，那么供给增加买房的人减少，那么房价继续下跌，那么失业率上升，那么就有更多的人还不起贷款，那么经济进入衰退。

这个逻辑都对，但有两个非常重要的关键点：

1. 为什么房价跌了银行就会涨利率？

2. 为什么房价跌了失业率就会上升？

第二个问题比较容易，先回答：房价一跌，交易量减少，相关的行业包括房屋中介、过户、贷款甚至建筑业都会被削弱，会有一定比例的从业人员失业。

再说第一个问题，首先要理解一点，我们的贷款利率是怎么来的？其实里面有两部分，一部分是基准利率，就是澳洲储备银行“批发”给各大零售银行的利率，由政府担保，属于无风险利率(risk free interest rate)，然后各大零售银行拿到这个批发价后，会按照市场的风险加上自己认为合适的“风险利率”(risk premium interest rate)，根据具体风险不同，这个利率也不同，这也是为什么每个人拿到的房屋贷款利率略有不同，买车和买房子的利率也不同的原因。我给大家画了个图，就一目了然了：

上文提到澳储行的基本利率是2%，各零售银行的风险利率目前在3.xx%左右，所以老百姓最后拿到的房屋贷款利率是5%上下。

那么问题又来了，为什么澳储行今年一直在降低利率，四大银行反而背道而驰却要涨利率呢？

答案：角度不同。澳储行的角度是通过调整基准利率，在市场过热的时候抑制，在市场冷淡的时候刺激经济，把通货膨胀率控制住，让经济健康的发展。而各零售银行的角度则是如何控制风险，增加利润，向股东交代。这里多插一句，银行业是典型的股东第一、员工第二、客户第三的行业。各银行的CEO也承认这一点。

说回刚才的话题，所以各大零售银行利率逆势而涨的根本原因，是银行对未来经济担忧，借贷风险增大，于是将风险利率部分提高，老百姓拿到的贷款利率也就随时升高了。

接下来会如何发展

澳储行为了刺激经济，很有可能在未来几个月内继续下调基准利率。到时候各零售银行继续逆势上涨的可能性非常小。但作为房产投资者，我们还是要将投资风险保持在可控的范围之内，其中最重要的一条，就是要留有余地，不要将自己的借贷最大化甚至超出自己的偿还能力过度借贷，只有留有一定的空间，利率即使发生变化，我们也可以应对自如。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983 / [email protected]

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